Fracasa el primer intento municipal de limitar el precio de la vivienda libre

La noticia saltaba a la palestra informativa el año pasado, en pleno verano. El tripartito que gobierna en San Sebastián de los Reyes —PSOE, Ganemos Sanse e Izquierda Independiente— anunciaba la enajenación, mediante subasta pública, de tres parcelas municipales para la construcción de viviendas libres. Hasta ahí todo normal. Sin embargo, el procedimiento elegido incluía una importante novedad respecto a lo que viene siendo habitual en este tipo de procedimientos, tal y como explican en el portal especializado en subastas inmobiliarias Addmeet.

En esta ocasión, el ayuntamiento de este municipio al norte de Madrid fijaba un límite al precio de venta de los solares y, además, obligaba al adjudicatario a no vender las viviendas por encima de un determinado precio, que fue fijado en 2.425 euros por metro cuadrado construido (IVA no incluido) como máximo. Es decir, una vivienda de 100 metros cuadrados no podría venderse por más de 242.500 euros. Respecto al precio del suelo, el pliego con las condiciones de licitación contenía una limitación del precio máximo de repercusión de 790 euros por metro cuadrado de suelo edificable —más el 21% de IVA—.

Lo que no se limitaba en el pliego de condiciones eran las segundas transmisiones. Es decir, que quien comprase esas viviendas pudiera venderlas posteriormente por un precio más elevado. O quien comprase esos solares pudiera hacer lo propio. Para que nos hagamos una idea, los precios de venta de la vivienda nueva en promociones cercanas no bajan de 2.600 euros el metro cuadrado y subiendo, lo que sin duda hizo saltar muchas alarmas respecto a la especulación que podría generarse en torno al proceso, lo contrario a lo que se pretendía con el mismo.

"Si tenemos en cuenta que en la zona se están vendiendo viviendas más caras, puede haber particulares que compren para vender posteriormente más caro. O que la propia promotora venda, por poner un ejemplo, dichas viviendas a una filial para posteriormente venderlas más caras. Si eso no se controla, al final, en lugar de evitar la especulación, la fomenta. Esos más de tres millones que van a dejar de ingresar, en lugar de acabar en las arcas públicas y utilizarlos para 'todos', acabarán dispersados en manos de unos pocos", asegura un experto inmobiliario.

Estas dos limitaciones, la del precio del suelo y el de venta de las viviendas, inéditas hasta ahora, tal y como reconocían a El Confidencial diferentes expertos en subastas públicas, han dado finalmente al traste con la adjudicación de las parcelas. Por ellas, el ayuntamiento esperaba ingresar entre 11,1 y 12,5 millones de euros, una cifra sensiblemente inferior a los 15,7 millones que los expertos consultados creen que podría haber conseguido sin dichas restricciones. Es decir, entre tres y cuatro millones de euros menos.

Los compradores no podían vender las viviendas por encima de 2.425 euros por metro cuadrado

Se trata del primer fracaso de un Gobierno municipal de la llamada 'nueva política' de establecer limitaciones al mercado de la vivienda. El primero, según recuerdan los expertos, en lo que se refiere al precio de venta del suelo y de la vivienda, porque, tal y como recuerdan, en Barcelona, su alcaldesa, Ada Colau, ha pedido limitar por ley el precio de los alquileres, sin que aún se haya adoptado ninguna medida al respecto.

Dudas sobre su legalidad

En la última Junta de Gobierno, el ayuntamiento acordó renunciar a la enajenación de las tres parcelas, "puesto que los pliegos que sirven de base para la adjudicación no contienen los elementos necesarios que acrediten su plena legalidad y el ayuntamiento se encuentra obligado a garantizar que el destino de los bienes integrantes del Patrimonio Público del Suelo se ajuste a las finalidades legalmente previstas".

De hecho, fuentes del sector apuntan a este diario que, posiblemente, el Gobierno municipal "no ha querido arriesgarse a adjudicar las parcelas, a que el procedimiento fuera impugnado y posteriormente verse obligado a indemnizar a los adjudicatarios". Por estas tres parcelas, se habían recibido casi una veintena de ofertas.

Antes de tomar esta decisión, la corporación solicitó un informe a la asesoría jurídica, tal y como comunicó el concejal de Patrimonio y segundo teniente de alcalde, Javier Heras, en el pleno del 15 de diciembre. Y en base a él, se habría tomado la decisión definitiva.

El Partido Popular, desde la oposición, ha venido criticando duramente este procedimiento, destacando la gravedad de que no existiera ningún requisito de adjudicación para los compradores (es decir, que cualquiera pudiera comprar las viviendas) ni ninguna carga o gravamen para los compradores de las parcelas en el caso de que quisieran posteriormente vender las mismas a otros promotores inmobiliarios, lo que les hacía dudar de la legalidad del procedimiento.

De ahí que el ayuntamiento estudiase establecer limitaciones al respecto, "pero los servicios jurídicos lo desaconsejaron, al considerar que supondría un intervencionismo muy notorio. Además, creo que estamos en otro momento inmobiliario, donde los 'pases' de pisos ya no están a la orden del día, no hay tanta especulación", explicó el propio Javier Heras hace unos meses.

En julio de 2016, cuando el Gobierno municipal anunció sus planes para estas parcelas, el concejal explicó a este diario que la decisión de limitar el precio de venta de las futuras viviendas respondía "únicamente a criterios sociales. Queremos que sobre estos terrenos se levanten viviendas lo más asequibles posible, en especial para los jóvenes, para que puedan seguir viviendo en su municipio".

Finalmente, no ha podido ser y la venta de estas parcelas está en el aire.