Las confluencias de Podemos empiezan a poner coto al precio de la vivienda libre

El tripartito que gobierna en San Sebastián de los Reyes con PSOE, Ganemos Sanse e Izquierda Independiente ha cambiado las reglas del juego en lo que a la venta de suelo público se refiere. El consistorio ha convocado la licitación de tres parcelas públicas para la construcción de viviendas libres en el municipio. Hasta ahí, todo normal.

Sin embargo, a diferencia de otros procedimientos de enajenación de suelo público, en esta ocasión, el ayuntamiento de este municipio al norte de Madrid ha puesto un límite al precio de venta de los solares y, además, obliga al adjudicatario a no vender las viviendas por encima de un determinado precio. Dos limitaciones, inéditas hasta ahora, según explican a El Confidencial diferentes expertos en subastas públicas, que aparecen recogidas en el pliego de cláusulas administrativas de dicho procedimiento de licitación.

En concreto, el pliego contiene una limitación del precio máximo de repercusión de 790 euros por metro cuadrado de suelo edificable -más el 21% de IVA-, y además contempla que el precio de las viviendas resultantes no podrá ser superior a 2.425 euros por metro cuadrado construido (IVA no incluido). Las tres parcelas tienen un uso residencial libre colectivo, dos de ellas con una superficie cada una de 1.272 metros cuadrados y un precio mínimo de licitación de 2,9 millones de euros -sin IVA-, y otra de 2.213 metros cuadrados y un precio mínimo de licitación de 5,3 millones de euros.

Es decir, el Ayuntamiento de San Sebastián de los Reyes espera ingresar con su venta entre 11,1 y 12,5 millones de euros, una cifra sensiblemente inferior a los 15,7 millones que los expertos consultados por El Confidencial creen que podría conseguir sin dichas limitaciones. Es decir, entre tres y cuatro millones de euros menos.

El ayuntamiento espera ingresar hasta 12,5 millones de euros, por debajo de los 15,7 que los expertos creen que se podrían conseguir

"Estos terrenos constituyen un bien patrimonial de los vecinos de San Sebastián de los Reyes y la decisión de limitar tanto el precio de venta como de las futuras viviendas responde únicamente a criterios sociales", explica a este diario Javier Heras, concejal de Patrimonio y segundo teniente de alcalde de este municipio. "Queremos que sobre estos terrenos se levanten viviendas lo más asequibles posible, en especial para los jóvenes, para que puedan seguir viviendo en su municipio. Por eso, decidimos limitar el precio de venta. Jurídicamente era posible hacerlo, y vimos cómo, por ejemplo, en el País Vasco ya se habían realizado licitaciones similares y han funcionado".

La decisión tiene como trasfondo la incipiente recuperación del mercado inmobiliario de este municipio, ubicado junto a la carretera de Burgos, al norte de Madrid. El metro cuadrado no baja de los 2.000 euros y los precios no solo han tocado fondo, sino que se han empezado a registrar subidas, y tanto compradores de vivienda como promotores e inversores inmobiliarios llevan meses sobrevolando dicha población para tomar posiciones ante la evidente recuperación del mercado.

El precio mínimo de licitación se ha fijado en base a la tasación oficial de los servicios jurídicos y económicos del Ayuntamiento de San Sebastián. "No aceptamos ofertas por debajo de las tasaciones", señala Heras, mientras que el límite del precio de las viviendas ha tenido en cuenta el precio de las VPPL que el consistorio está promoviendo en el mismo ámbito para evitar, de esta manera, importantes diferencias de precios y de calidades entre unas viviendas y otras.

"En San Sebastián de los Reyes, el nuevo Gobierno formado por el PSOE, Izquierda Independiente y Ganemos Sanse está llevando a cabo otra política urbanística. Para los suelos urbanizables del municipio, va a ampliar el porcentaje de vivienda protegida en el nuevo planeamiento que se está gestando. En este sentido, encaja esta novedosa enajenación de suelo público destinado a vivienda libre", señala Ignacio Ortiz, analista de Foro Consultores. En su opinión, "no es en absoluto habitual, puesto que el objetivo que persigue un municipio es obtener el máximo importe por su patrimonio de suelo".

Un precio de venta del suelo, barato

Pero ¿ese límite de 790 euros por metro cuadrado es mucho o poco dinero? Para que nos hagamos una idea, a principios de año, el grupo inmobiliario Insur compró a un particular un solar cercano a las parcelas que se enajenan con una superficie edificable de 5.500 metros cuadrados por 1.100 euros el metro cuadrado, y estaría vendiendo las viviendas en torno a 2.600 euros el metro cuadrado, tal y como aseguran a El Confidencial diferentes fuentes del mercado. Es decir, una diferencia respecto al límite de 2.425 euros de 175 euros por metro cuadrado, cantidad que para una vivienda de 100 metros cuadrados se traduce en 17.500 euros.

"El precio máximo fijado para la compra del suelo es barato, con lo que no sería de extrañar que se presenten muchas ofertas por el precio máximo que se puede ofrecer", asegura a El Confidencial un experto inmobiliario que prefiere mantener el anonimato y quien afirma que "un precio adecuado habría sido el de 1.000 euros, ya que, con el límite del precio de las viviendas en 2.425 euros, no a todos los promotores les saldrían las cuentas. A 790 euros, si tenemos en cuenta unos gastos de construcción de 750 euros por metro cuadrado, otros 150 euros por gastos extra, estaríamos hablando de una inversión en torno a 1.700 euros por vivienda, lo que nos da un margen para el promotor o inversor cercano al 30%".

Estos terrenos constituyen un bien patrimonial de los vecinos de San Sebastián de los Reyes y esta decisión responde únicamente a criterios sociales

Para este experto, "aun limitando el precio de venta, el precio máximo del suelo podría ser superior, ya que creo que un margen de venta de un 25-30% es excesivo para la coyuntura actual. Creo que para hacer este tipo de cosas ya está la vivienda protegida, por lo que habría sido mejor reclasificar el solar como VPO que hacer este tipo de inventos. El promotor siempre va a ser más listo que cualquier legislador".

Competencia desleal

Para Ignacio Ortiz, la decisión del Ayuntamiento de San Sebastián de los Reyes tiene ventajas e inconvenientes. "Al fijar el precio máximo de la subasta del suelo y el de la venta de la vivienda, se garantiza la viabilidad del negocio inmobiliario. En este caso, el beneficio promotor con los parámetros dados es absolutamente razonable. Se controla el precio final de venta de estas viviendas, lo cual condiciona al mercado libre. Esto es positivo para el comprador, pero desde el punto de vista de los promotores que ya comercializan es una clara competencia. Al ser un hecho no conocido con anterioridad, desvirtúa las condiciones del mercado libre, y con patrimonio público se afecta a capital privado. Se compite de manera desleal. De la misma manera, afecta a los propietarios de suelo. Además, el ayuntamiento no obtiene el máximo importe por el patrimonio de suelo del municipio, lo cual no es fácilmente comprensible".

No obstante, Ortiz insiste en que "es ventajoso para el comprador final de vivienda y en particular para los vecinos. Favorece viviendas donde priman el diseño y las calidades, puesto que esto es objeto de valoración en el concurso. Por su parte, el promotor, al ofertar con un precio máximo de compra de suelo, no incurre en riesgos, máxime al estar obligado a vender por debajo de mercado, lo cual facilitará la comercialización".

¿Favorece o desincentiva la especulación?

Esta medida, según reconoce Javier Heras, pretende evitar también la especulación inmobiliaria, si bien los expertos consultados señalan que el efecto puede ser el contrario. "Si tenemos en cuenta que en la zona se están vendiendo viviendas un 10% más caras, puede haber particulares que compren para vender posteriormente más caro. O que la propia promotora venda, por poner un ejemplo, dichas viviendas a una filial para posteriormente venderlas más caras. Si eso no se controla, al final, en lugar de evitar la especulación, la fomenta", apunta otro experto, quien concluye que "esos más de tres millones que van a dejar de ingresar, en lugar de acabar en las arcas públicas y utilizarlos para 'todos', acabarán dispersados en manos de unos pocos".

En este sentido, el concejal de Patrimonio explica que desde el ayuntamiento se estudió establecer limitaciones al respecto, "pero los servicios jurídicos lo desaconsejaron, al considerar que supondría un intervencionismo muy notorio. Además, creo que estamos en otro momento inmobiliario, donde los 'pases' de pisos ya no están a la orden del día, no hay tanta especulación".

La adjudicación definitiva de las parcelas se producirá, previsiblemente, en el mes de septiembre. Para dicha adjudicación, el ayuntamiento tendrá en cuenta la oferta económica (70 puntos sobre 100) y el proyecto (30 puntos sobre 100).