Las socimis irrumpen en el elitista negocio de las gasolineras

Puede convertirse en la vigésima socimi cotizada, pero será la primera que sacará a bolsa unos activos muy particulares: gasolineras. Según ha podido saber El Confidencial, la sociedad en cuestión se llama Kingbook y fue constituida como socimi en octubre de 2015 -anteriormente era una sociedad anónima-, aunque aún no ha sido inscrita en el Mercado Alternativo Bursátil (MAB) ya que la ley le concede dos años para cotizar y poder beneficiarse de las ventajas fiscales de este tipo de cotizadas.

En la actualidad, cotizan en el MAB quince socimis de diferentes perfiles: patrimonialistas, con activos residenciales, oficinas, hoteles, hospitales, garajes y hasta residencias de la tercera edad, pero ninguna con gasolineras bajo gestión. A estas hay que sumar las tres que cotizan en el Mercado Continuo (Axia Real Estate, Lar España e Hispania) y la única que cotiza en el Ibex 35, Merlin Properties.

Kingbook se encuentra participada al 100% por Allocate Inversiones, propietaria a su vez del 100% de Petrocorner, la 'joint venture' creada a finales de 2014 entre la firma de capital riesgo estadounidense Avenue Capital y la británica JZ Capital, y presidida por un experto de este sector, Juan Manuel Ayuso Torres. Su objetivo, invertir 300 millones de euros para hacerse con un centenar de estaciones de servicio en España, lo que, en la práctica, supondría tomar el control del 3% de los activos del sector.

Dos firmas de capital riesgo, detrás de la socims

Según publicó el diario Expansión, las dos firmas de 'private equity' buscan estaciones de servicio con unas ventas anuales superiores a los 4 millones de litros de combustible y en manos de propietarios independientes. En la actualidad, la estrategia de Petrocorner es “multimarca”, y cuenta con contratos con las principales compañías del sector como Repsol, Cepsa, Shell, BP o Galp.

“Estamos invirtiendo en la compra de estaciones de servicio en España porque podemos encontrar activos con precios atractivos, a la espera de aprovechar el rebote en la demanda de productos petrolíferos conforme la economía se recupere. Además, esperamos aumentar las ventas de otros productos en las tiendas de las estaciones y deberíamos ser capaces de mejorar su rentabilidad al centralizar la capacidad de compra y otras funciones”, explicaba hace unos meses Miguel Rueda, socio de JZ Capital.

Aunque en la descripción de Kingbook figura que se centra en la adquisición y promoción de bienes inmuebles de naturaleza urbana para su arrendamiento, lo cierto es que será la primera sociedad cotizada especializada en la gestión y alquiler de gasolineras, un sector en auge en los últimos años a raíz de operaciones como las de estas dos firmas de 'private equity' o las protagonizadas por el grupo Eroski.

La cadena de supermercados vendió el pasado mes de febrero un lote de 36 hipermercados a Carrefour por 205 millones de euros. Una operación que implicaba también el traspaso de 22 gasolineras. Cinco años atrás, en mayo de 2011, Eroski también protagonizó una sonada operación, en esta ocasión de 'sale & lease back' al vender 28 gasolineras a Axa Real Estate por un valor aproximado de 55 millones de euros. Dos operaciones que han puesto de manifiesto el apetito por este tipo de activos por parte de los inversores internacionales.

"Este tipo de activos inmobiliarios son muy demandados actualmente, pues los más tradicionales han comprimido mucho sus rentabilidades, y en las condiciones de mercado actuales, para generar retornos por encima del 8% en España hay tomar posiciones en inmuebles en los que la gestión intensiva y especializada sea un elemento diferenciador, pues se ha de buscar que la rentabilidad venga por la mezcla de la renta inmobiliaria y la operativa", explica Patricio Palomar, director del departamento de Office Advisory y Alternative Investment de la consultora CBRE.

Sin embargo, asegura, "para establecer el valor de compra de estos activos y el potencial a futuro, es fundamental contar con asesores que tengan suficiente conocimiento y experiencia en el sector como para estimar qué partidas de ingresos están en benchmark y cuáles de ellas tienen aún recorrido de mejora con una gestión más activa y profesionalizada, además de la generación de ahorros que suponen la creación de economías de escala".

Kingbook sería, pues, pionera en bolsa donde no han terminado de cuajar proyectos como el de Repsol, que lleva meses estudiando la venta de su extensa red de gasolineras a un operador industrial o a un fondo de inversión o sacar el negocio a bolsa como han hecho otras compañías del sector en Europa, Asia y Oceanía.

Entre un 20% y un 30% de los ingresos de las gasolineras procede de la venta de servicios que nada tienen que ver con la gasolina

"La entrada de este tipo de compañías en las estaciones de servicio supone una gestión mucho más profesionalizada de un negocio que podría compararse con el de los centros comerciales. Y no es para menos si tenermos en cuenta que entre un 20% y un 30% de los ingresos de las gasolineras procede de la venta de servicios que nada tienen que ver con la gasolina como pan, alimentos, revistas, servicios mecánicos, de lavado del coche y un largo etcétera", explican fuentes del sector.

Un negocio similar al de un centro comercial

El apetito por este tipo de activos se ha traducido en el auge de una nueva modalidad de gestión. Se trata de las gasolineras desatendidas, es decir, sin personal de servicio o 'low cost'. Un modelo que, tal y como explica en su blog el portal inmobiliario Addmeet, reduce en casi un 75% los costes de personal, ya que sólo es necesario un supervisor para múltiples estaciones a diferencia del modelo tradicional atendido con 5-6 personas.

"La minimización de costes de personal y suministros reduce significativamente los gastos fijos permitiendo un EBITDA cercano al 7,96% bastante superior al resto de los modelos. Sin embargo, este mayor margen deberá compensarse con una reducción del coste del carburante que contrarreste la ausencia de servicio del 'do it yourself'", explica Íñigo Corres, propietario de este portal. En su opinión, "los supermercados e hipermercados buscando ventas cruzadas y las propias petroleras, incluso haciendo la competencia a sus propios abanderados, pueden ser las grandes beneficiarias de este nuvo modelo".