Pau de Vallecas, en liquidación: ajuste de precios del 60% y apenas 100 pisos en 'stock'

Paula y Mario prefieren no mirar atrás. En 2006, en plena locura inmobiliaria, decidieron comprar casa en el Pau de Vallecas. Compraron sobre plano un piso de un dormitorio, garaje y trastero. 61 metros cuadrados construidosy 42 útiles por los que pagaron 233.000 euros –sin contar los impuestos–, a razón de 3.800 euros el metro cuadrado. Dos años más tarde, en 2008, cuando la burbuja inmobiliaria comenzó a desinflarse, recibieron las llaves de su casa. El entusiasmo inicial de ser propietarios de una vivienda, aquel queles llevó a hipotecarse casi de por vida, comenzaba a evaporarse. (Vea el álbum de fotos)

Era el principio de siete largos años de crisis y de fuertes ajustes de precios y a ellos, como a miles de compradores, el estallido inmobiliario les pilló de lleno.Hoy en día, si decidieran vender su casa, no encontrarían un comprador dispuesto a pagar más de 100.000 euros. Y, aunque lo encontraran, no conseguirían el dinero suficiente para saldar su deuda con el banco.

Los precios en el Pau de Vallecas se han hundido un 60% desde máximos, según los operadores que trabajan en la zona. El precio del metro cuadrado ha pasado de 4.000 a unos 2.000 euros–1.500 euros en algunas promociones–, un desplome en toda regla que ha dejado tras de sí a cientos de hipotecados ‘pillados’ con unas viviendas que valen menos de la mitad de lo que costaron hace siete años. Sólo en el último año, la corrección de precios en segunda mano ha sido cercana al 11%, según datos de idealista, que sitúa el precio del metro cuadrado a finales de 2014 en torno a 2.300 euros.

El precio del metro cuadrado ha pasado de 4.000 euros en 2007 a unos 2.000 en la actualidad

Elajuste de preciosha sido tan brutalque hoy en día resulta más económicocomprar una vivienda libreque una deprotección oficial. “El precio máximo del módulo de protección básico (VPPB) para una vivienda de 3 dormitorios, un garaje y un trastero se sitúa en 208.000 euros, frente a los 180.000 euros de una vivienda libre con las mismas características", explicaLuis Corral, consejero delegado de Foro Consultores.

A pesar del 'batacazo' inmobiliario, lo cierto es que la actividad en el Ensanche –uno de los muchos barrios de nueva creación de Madrid–, nunca se ha interrumpido. Según datos de esta compañía, en 2007, el stock de viviendas ascendía a 3.000 unidades. Hoy en día, apenas queda un centenar de ellas sin vender, insuficiente para una ciudad como Madrid y para un ámbito como el de Vallecas.

“Nunca se han dejado de vender pisos en el Pau de Vallecas. Los ritmos de ventas actualmente son muy importantes y muchos de los bloques de viviendas que van a empezar a construirse en los próximos meses ya están vendidos”, señala Luis Corral.

Una opinión de comparte Marta Villa, coordinadora de ventas de la zona centro de Madrid de Básico Homes, especializada en la venta de pisos en manos de los bancos. “La construcción de obra nueva sobre plano se paró durante 2008 y 2009, pero las ventas de lo que ya estaba construido se mantuvieron. De hecho, durante 2010, 2011 y 2012 se liquidó prácticamente todo el stock y hoy en díasigue habiendo mucho movimiento y muchas ventas sobre plano de viviendas que estarán construidas en año y medio o dos años”.(Vea el álbum de fotos)

La banca, responsable del derrumbe de precios

Detrás de la fuerte correcciónde precios ha estado, sin duda, la crisis pero también la banca, donde, al igual que ha sucedido en zonas como Seseña (Toledo) o Valdeluz (Guadalajara), heredó cientos de precios a los que aplicóprecios de derribo. “Las entidades financieras pilotaronlamayoría de las operaciones con precios muy agresivos que no se correspondíancon la realidad,dificultando mucho la actividad del resto de operadores y rompiendoel mercado a la baja”, apunta Luis Corral, quien considera que el Pau está infravalorado y que"acorto plazo veremos incrementos de precios".

Una política muy agresiva que ha permitido que, en apenas siete años, se liquidara todo el stock existente. Eso sí, lo que ha sucedido en elPau de Vallecas poco o nada tiene que ver con Seseña o Valdeluz, reconoce Corral."A pesar de los paralelismos,la crisis ha sido menos dura puesto quesu ubicación es mucho mejor. En Seseña y Valdeluzno se ha vuelto a promover nada y se llegó a vendera un precio de repercusión del suelode cero o negativo. En Vallecas no ha sido así. Se ha promovido y se sigue promoviendo, eso sí, a un valor de repercusión del suelo mucho más bajo que en el pasado,entre 400 y 500 euros el metro cuadrado en el caso de la vivienda librey por debajo de 300 en el caso de la VPPB".

El Ensanche o Pau de Vallecasestá delimitado al este por la Autovía A-3, al norte por el casco antiguo de la Villa de Vallecas y Santa Eugenia, al sur por la M-50y al oeste por elPaude Valdecarros. La construcción de las primeras 26.000 viviendas arrancó en 2002 y ya viven allí más de 40.000 vecinos que gozan que todos los servicios: tres paradas de metro, varias líneas de autobuses, centros de salud, farmacias, colegios y uno de los centros comerciales más potentes de la capital, La Gavia.

"Es un barrio que está muy bien ubicado y con mucha demanda. Se están cerrando muchas operaciones sobre plano que están permitiendo a los compradores adquirir viviendas un 10%más baratas que si las compraran ya construidas", señala Marta Villa. "Además, han vuelto a construirse viviendas de mayor tamaño, de tres dormitorios, una tipología muy demandada y que se agotó antes incluso de que estallara la crisis. Cuando la burbuja se pinchó, en el Pau de Vallecas solamente quedaban apartamentos y pisos pequeños de uno o dos dormitorios que fue los que heredó la banca. Pisos que, aunque eran pequeños, encontraron compradores porque a los precios a los que llegamos en pleno boom eran los únicos que muchos ciudadanos podían permitirse", concluye.

Ahora, con un stock prácticamente agotado y unos precios que no sólo han tocado fondo, sino que subirán previsiblemente a corto plazo,este barrio está de nuevo en el radar de cientos de compradores que no quieren dejar pasar la oportunidad de comprar una casa con la que llevan tiempo esperando.

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