El mercado inmobiliario, abocado a encontrar nuevas vías de financiación

El mercado inmobiliario español está obligado a emprender cambios en su modelo de gestión para conseguir salir de la situación de extrema iliquidez en la que se mueve. En este nuevo escenario, con la perspectiva de la creación de un banco malo, se tendrán que contemplar más vías de financiación que la bancaria y se replanteará el papel que hasta el momento han venido ejerciendo los promotores. Estas son algunas de las conclusiones que ha arrojado el primer foro inmobiliario organizado por CatalunyaCaixa y El Confidencial.

Eduard Mendiluce, CEO de CatalunyaCaixa inmobiliaria, sitúa el stock de vivienda nueva en casi 800.000 unidades con una expectativa de reducción entre 2012 y 2015 muy baja. Sin embargo, “va a haber zonas que por motivos demográficos y urbanísticos presentan déficit de suelo por lo tanto serán zonas con licencias de construcción”.

Según las expectativas que maneja la entidad, las ventas van a resentirse en los próximos meses en aquellos lugares en los que los bancos tienen inmuebles y son zonas donde las rentas son cada vez menores. “Esto tensiona precios a la baja y nos obligará a ser competitivos en precio, si no podemos serlo en financiación, para conseguir rebajar el stock”. 

Con estas perspectivas, los promotores no encuentran motivos para el optimismo y asumen que acabarán desempeñando el papel de gestores. 

Juan Antonio Gómez-Pintado, presidente de Vía Celere, apunta que con “el último Real Decreto y Basilea III van a hacer que haya un interés mínimo en financiar proyectos y todo ello en un sector que todavía puede generar puestos de trabajo”. En esta misma línea coincide Rafael Valderrábano, consejero delegado de Básico Homes, que cree que en los próximos años asistiremos a una “extinción generalizada de promotores”.

Evolución de stock y precios

La contracción de la demanda está posibilitando que se estén cruzando operaciones que serán difíciles de repetir en el futuro. Para César Oteiza, director de operaciones de Idealista.com, “actualmente se dan quitas impresionantes sobre el valor, que se suman a las ventajas que añade el marco fiscal actual”. 

Ismael Clemente, managing director de RREEF (división de gestión de activos inmobiliarios de Deutsche Bank), considera que “sólo los más ilusos estiman que España puede necesitar tres millones de viviendas para los próximos diez años”. La evolución de la demografía es otro factor a tener en cuenta ya que “ahora no se compra por necesidad como a mediados del siglo pasado y hay que asumir que eso está amortizado y tenemos que arrastrar un stock que, encima, es de alta calidad”.

Frente a las voces que apuntan a que los precios de la vivienda deben caer en torno a un 25% o 30% más los participantes al foro consideran que deben tenerse en cuenta la situación de cada inmueble. Según Gómez Pintado “hay que precisar sobre qué parámetros se deben bajar ya que no es cierto que no se vayan a necesitar más viviendas. En ciudades como Madrid el stock es insuficiente y en determinadas zonas hay una clara falta de oferta”.

Eduard Mendiluce considera que a día de hoy se pueden seguir encontrando oportunidades y recuerda que no en vano los bancos venden 65.000 viviendas directas y muchas más indirectas, pese a las restricciones de financiación. No obstante, advierte de que "nos enfrentamos a un futuro marcado por la falta de liquidez, en el que se deberán contemplar fuentes alternativas como el private equity, mercado de capitales  o fondos. Este proceso deberá ir acompañado por una mejora en la gestión de activos a todos los niveles. En este sentido, CatalunyaCaixa Inmobiliaria aspira a ser una plataforma de gestión que, desde 2008, está aplicando procesos de mejora continua en los ámbitos de la promoción y alquiler de activos. Cuenta con un equipo de 200 personas y factura 1.100 millones de euros anuales en venta y 60 millones anuales de euros en alquiler".

El modelo del banco malo

A la vista de la sobreproducción del sector inmobiliario y la cantidad de parques inmobiliarios desocupados que hay hoy en día, Ismael Clemente apuesta por optar cuanto antes por la puesta en marcha del llamado banco malo.

Esta opción limpiaría los balances de las entidades, según Mikel Echavarren, consejero delegado de Irea. “No obstante me preocupa que se rompa la ligazón entre los pisos pendientes de vender con la entidad financiera que los ha aportado”.

“El banco malo debería no ser gestionado por quien haya creado el problema, esto es cualquiera menos las antiguas inmobiliarias. Deben moverse de forma más eficiente y no confiar en uno o dos compañeros de viaje promotores sino tener acuerdos con 300 promotoras”.

Mercado de alquiler

La coyuntura actual favorece la expansión del mercado del alquiler, una alternativa en desarrollo que se aplica en zonas donde la financiación no llega. En un país con una arraigada tradición propietaria, “la opción del alquiler con opción a compra va a ser la estrella del mercado a lo largo de los próximos meses con especial incidencia en la gente joven”, según Rafael Valderrábano.

El principal problema de esta modalidad es que “el alquiler es incompatible con la financiación ya que apenas da rentabilidad y para que el inversor quiera promocionar este tipo de viviendas debe haber detrás cierto rendimiento”, apuntan Gómez Pintado y Echavarren.

Este último considera que en la situación actual “habría que poner alfombra roja fiscal para aquellos que quieran invertir en viviendas en régimen de alquiler”.