Bancos y cajas afrontan nuevos costes por el deterioro de sus activos 'vandalizados'

Empieza a ser un dolor de cabeza. Bancos y cajas de ahorros hacen frente desde hace meses a un problema en auge: los activos vandalizados. Esta expresión ha comenzado a hacer furor en las entidades financieras, convertidas ahora también en grandes propietarios de casas y suelos, como si de compañías inmobiliarias se trataran. Una de las principales contingencias referidas a las viviendas adjudicadas, bien sean nuevas o de segunda mano, tiene que ver con el grado de deterioro por robos que han sufrido estas propiedades.

Aunque no existen números al respecto sobre el impacto en el sector, la tipología del fenómeno presenta un patrón similar en la mayoría de los casos. ¨Normalmente ocurre con promociones que se han quedado los bancos¨, explica Miguel Ruiz-Valdepeñas, de la consultora inmobiliaria Advantas. ¨Es uno de los problemas crecientes a los que se enfrentan las entidades financieras, en parte derivado por una mala gestión de los activos, que al tardarse en vender empiezan a requerir servicios, como la vigilancia, con un coste extraordinario¨.

Cada vez más, el fenómeno de la vandalización es tenido en cuenta como uno de los primeros factores para catalogar la cartera de activos de un banco o caja. Generalmente ocurre con las promociones de vivienda nueva que llevan un tiempo abandonadas antes de pasar a manos del acreedor, según reconocen desde uno de los primeros bancos nacionales. Todo lo susceptible de ser vendido es objeto de robo: calderas, radiadores, puertas, marcos, azulejos, grifería, sanitarios, electrodomésticos... Hasta quedar sólo las paredes.

En la mayoría de los casos nos referimos a robos por parte de terceros, aunque en algunos casos se ha dado la circunstancia de que los ladrones son acreedores de la propia promotora, que además de con el banco tiene deudas con proveedores de productos y servicios (fontaneros, electricistas, carpinteros...), según detalla Ernesto Tarazona, director de Corporate Recovery de la consultora Knight Frank. ¨Ante la imposibilidad de recuperar el dinero de su trabajo se cobran en especie, recuperando material de obra que puedan reutilizar en otros trabajos".

Este fenómeno, como recuerda Tarazona, está obligando a las entidades financieras a afrontar unos gastos, en ocasiones elevados, que no estaban incorporados en el activo adjudicado. No es sólo el valor de lo sustraído, que puede superar fácilmente los 5.000 euros por piso, sino el derivado, pues es necesaria una evaluación del deterioro y un presupuesto para contratar la nueva obra antes de poder sacarlo otra vez a la venta, esperando que todo este proceso no devalúe aún más el valor del activo adjudicado.

En opinión del socio de Advantas, en general estos hechos ¨suelen obligar a una inversión superior a la cuantía del robo para restablecer el valor del inmueble¨, ya que no es sólo el objeto sustraído sino el deterioro global generado en el activo. ¨Esto hace, por ejemplo, que los bancos y cajas, para evitar incurrir en gastos que les consuman recursos propios, sólo repongan los elementos más caros cuando tienen un comprador asegurado, empleando la señal de la venta para pagar las obras necesarias¨.

Un problema previsible

Aunque el problema se veía venir desde hace dos años, el fenómeno del vandalismo inmobiliario se ha convertido en el nuevo dolor de cabeza de bancos y cajas. Por suerte para los acreedores, los adjudicados de segunda mano no están expuestos a este problema, aunque sí pueden ser objeto de ocupación, aunque esta práctica no está muy arraigada en España y por lo general no llega a extenderse siquiera a las las promociones nuevas embargadas, situadas normalmente a las afueras y en ocasiones sin terminar.

Otro activo adjudicado sujeto al vandalismo es el solar. Los terrenos donde se proyectaron cientos o miles de viviendas ahora descansan en el balance de las entidades financieras esperando mejores tiempos. No hay mercado para ellos, pero sí usos inapropiados que pueden dañar su valor. En las fincas urbanas, según advierte Ernesto Tarazona, suelen emplearse como vertederos. ¨Esto obliga a gastos de vallado, imprescindible para que garantices el respeto de superficie, y en ocasiones hasta de descontaminación¨.

De momento, el problema solo cuesta dinero. O hay gastos de reparación, cuando se ha producido el robo, o hay gastos de vigilancia para evitarlos. Un esfuerzo que las entidades financieras tienen que trasladar luego al precio de un activo que está a la espera de venta. Paradójicamente, si hubiera agentes comerciales y un flujo de compraventa más normal no se darían estas situaciones, de manera que hasta que la normalidad vuelva al mercado se dan todas las circunstancias para que haya vandalismo inmobiliario.