Almeida inicia los trámites para 'legalizar' el hotel de Pestana en la Plaza Mayor

José Luis Martínez-Almeida, alcalde de Madrid, quiere solucionar, de una vez por todas, los problemas del hotel situado en la antigua Casa de la Carnicería, en la Plaza Mayor número 3 de Madrid —o calle Imperial 8—, gestionado por la cadena hotelera portuguesa Pestana, pero propiedad del consistorio madrileño.

En mayo del año pasado, el Tribunal Superior de Justicia de Madrid (TSJM) anuló la licencia urbanística de rehabilitación y acondicionamiento —licencia de obras— de este histórico edificio declarado Bien de Interés Cultural (BIC) al entender que el propio ayuntamiento —entonces liderado por Manuela Carmena— otorgó dicha licencia sin haber aprobado antes dos planes que en aquel caso eran obligatorios: un plan especial para la protección del patrimonio histórico que incluyera el régimen completo de protección y obras del inmueble, debido a que se trataba de un edificio protegido, así como un plan especial de control urbanístico ambiental de usos para valorar la viabilidad ambiental de transformar el inmueble en un hotel.

Está gestionado por el Grupo Pestana, pero es propiedad del Ayuntamiento de Madrid

Aquella sentencia llegó dos años después de que fuera concedida la polémica licencia y cuando el hotel ya llevaba dos años funcionando. De hecho, actualmente sigue operando. Nunca ha dejado de hacerlo.

El Ayuntamiento de Madrid se puso entonces manos a la obra e inició la elaboración y tramitación de ambos planes, y el pasado 28 de abril, la Junta de Gobierno aprobó inicialmente el plan especial que deberá ser remitido a la Comunidad de Madrid para que se inicie, si así lo considera el órgano ambiental, la tramitación del procedimiento de evaluación ambiental simplificada.

Un edificio histórico y protegido

La antigua Casa de la Carnicería es un edificio cuya construcción data de los siglos XVII y XVIII y era el depósito general de carnes que abastecía los mercados y las tiendas de la villa de Madrid. Se desconoce la fecha exacta de su construcción, pero se cree que fue reconstruida después del incendio de la Plaza Mayor de 1616. No fue el único, el último incendio tuvo lugar en 1790, durante su reconstrucción.

Ya en el siglo XX, en concreto en 1955, se estableció —curiosamente— la delegación de incendios —o cuartel de bomberos— en la parte del inmueble situada en la calle Imperial, y casi 30 años después, en 1980, "se realizó la ampliación en el patio para los dormitorios de los bomberos y la plataforma giratoria del patio, que estuvo en uso hasta 1995, para el manejo de los camiones de bomberos", como recoge la memoria del plan especial consultada por El Confidencial.

Este histórico edificio acogió también a finales del siglo XX diferentes oficinas del ayuntamiento, la casa del socorro o la hemeroteca nacional. Incluso una parte estuvo ocupada por la Policía Nacional, y algunos despachos, por grupos políticos.

En 1984, en una de sus últimas reformas, se implantaron las oficinas de la sede de la Junta municipal del Distrito Centro, que ocupó la primera planta —y 12 balcones—, hasta marzo de 2008, fecha a partir de la cual quedó completamente abandonado.

Ana Botella sacó a concurso su explotación hotelera

Hasta 2015. Aquel año, bajo el mandato de Ana Botella, el consistorio madrileño convocó un concurso público y, cinco días antes de que fuera elegida alcaldesa Manuela Carmena, otorgó a Global Mandalay, compañía del Grupo Pestana, una concesión para explotar el edificio como un hotel durante 40 años, en una ubicación privilegiada, no solo en la Plaza Mayor, sino junto a la Puerta del Sol, el Palacio Real o la Gran Vía.

Cuatro años más tarde, en mayo de 2019, tras invertir 11 millones de euros, Pestana presentaba su hotel en Madrid, su segundo establecimiento en España —después de Pestana Área Barcelona—. Un moderno hotel de cuatro estrellas y más de 6.600 metros cuadrados, de 89 habitaciones —de las cuales 10 son suites— con capacidad para 479 personas.

Un establecimiento con 'spa', gimnasio, dos piscinas, salas de reuniones con luz natural y un restaurante especializado en carnes, además de una piscina exterior en la última planta abierta durante los meses de más calor y desde la que se puede contemplar la zona más antigua de Madrid, el Madrid de los Austrias.

Global Mandalay presentó la proposición más ventajosa: canon anual de 420.000 euros

Según la memoria consultada por El Confidencial, el estudio económico-financiero que acompañó la licitación de la concesión al Grupo Pestana analizó la inversión requerida para poner en valor este edificio como establecimiento hotelero, poniéndola en relación con los ingresos y gastos de explotación que su funcionamiento iba a suponer durante los 40 años concesionales, "calculándose con todo ello una TIR bruta del proyecto, que tenía en cuenta como canon anual el que fue objeto de licitación al alza de 300.000 euros [precio de licitación], del 9,81%".

Global Mandalay presentó la proposición económica más ventajosa, "estableciéndose el canon anual en 420.000 euros [lo que supuso un incremento al alza de 120.000 euros anuales (40%) sobre el precio de licitación] con un plazo de ejecución de 40 años contados a partir de la formalización de dicha concesión, periodo en el que queda amortizada la totalidad de la inversión prevista", con una inversión que se estimó (sin IVA) en 10,1 millones euros, una TIR final bruta de proyecto superior al 10%.

Finalmente, la inversión realizada por Pestana ascendió a 11,6 millones de euros hasta la apertura del establecimiento en 2018, cifra que incluía 8,1 millones en reformas; 1,6 millones en tasas, trámites y honorarios, 1,6 millones en equipamientos de cocinas y casi 220.000 euros en mobiliario de cocina, entre otros gastos.

¿Por qué un hotel?

Dentro del plan especial, el Ayuntamiento de Madrid justifica el uso hotelero que finalmente se ha dado al edificio. Descarta, por ejemplo, el uso dotacional de servicios colectivos —servicios de la Administración pública—, lo que habría supuesto mantener el uso de actividad que tuvo hasta 2008 y habría implicado "obras de conservación, restauración y rehabilitación para adaptar el inmueble a las preceptivas condiciones de habitabilidad y uso exigibles hoy en día". También descarta el alternativo de equipamiento —centro sanitario, por ejemplo—, que conllevaría además la realización de las preceptivas obras para su adaptación a dicho uso.

Y asegura que se opta por el uso hotelero porque "permite la recuperación del estado original del edificio protegido, la renovación de las redes interiores del inmueble, incorporando elementos más eficientes, sin la necesidad de una importante inversión por parte de la Administración municipal. Además, mejora la movilidad peatonal y de vehículos en el entorno, teniendo en cuenta que la actividad hotelera da una mayor flexibilidad de horarios y destinos respecto a las actividades de las otras dos alternativas, por lo que ello se traduce en una mejora en la calidad ambiental, al reducirse los ruidos y emisiones de vehículos".

Además, la mayoría de edificios del entorno tienen uso residencial. Es el caso de Plaza Mayor 2 y 6, calle Toledo 3, 5, 7, 9 y 13, calle Imperial 6, 10, 12, 14, 16 y 18 y calle Botoneras 4 y 6, mientras que las plantas bajas de la mayor parte de los edificios de la manzana están ocupadas por locales comerciales y de restauración.