Dos años y en construcción, el TS aclara la exención por reinvertir en vivienda habitual

Vender una vivienda que constituye el domicilio habitual y reinvertir dicho importe en la construcción de una nueva vivienda que también constituya la vivienda habitual dará derecho al contribuyente a su exención fiscal siempre y cuando no hayan transcurrido más de dos años desde la venta, aunque en ese plazo la nueva vivienda aún se encuentre en construcción.

Así lo ha dictaminado hoy el Tribunal Supremo en contra del criterio del abogado del Estado. En un sentencia de la la Sala III, de lo Contencioso-Administrativo, el alto tribunal ha fijado que el plazo del que dispone "el obligado tributario para reinvertir el importe obtenido con ocasión de la transmisión de su vivienda habitual para tener la exención en el IRPF, cuando la reinversión se materializa en una vivienda que se halla en fase de construcción, es el de dos años contados desde la transmisión de su vivienda, bastando con que en dicho plazo reinvierta el importe correspondiente, sin necesidad de que adquiera el dominio de la nueva vivienda o de que la construcción de ésta haya ya concluido".

No es necesario que adquiera el dominio de la nueva casa o que la construcción haya concluido

El Supremo desestima un recurso de casación del abogado del Estado, que consideraba que debía condicionarse el cumplimiento del plazo de dos años a la entrega material de la vivienda construida, “exigencia que ni se encuentra en la ley ni cabe deducirla de su tenor, pues ésta habla de reinversión exclusivamente”, señala la Sala.

"Hasta ahora, Hacienda exigía que la entrega de la vivienda se produjera en los dos años anteriores o posteriores a la venta de la anterior vivienda. Ahora, el Tribunal Supremo aclara qué ocurre si se incumple dicho plazo", explica José María Salcedo, socio del despacho Ático Jurídico.

En un artículo reciente, este abogado recordaba cómo "hasta 31 de diciembre de 2012, el artículo 54 del Reglamento de IRPF asimilaba al concepto de adquisición de vivienda habitual, la construcción y ampliación de la misma. Y exigía que, en el caso de la construcción, las obras terminaran en un plazo no superior a cuatro años desde la fecha de inicio de las obras. Pero esto era sólo para la deducción por inversión en vivienda".

"Por tanto", proseguía, "el criterio de la Administración es que el plazo de reinversión en estos casos es de dos años. Y ello, sin que dicho plazo pueda ampliarse a los cuatro años desde el inicio de las obras. Además, debe producirse la adquisición jurídica de la vivienda".

Confirma el fallo del TSJ de Catalunya de 2019

La sentencia confirma la dictada con fecha 21 de mayo de 2019 por el Tribunal Superior de Justicia de Cataluña, que estimó el recurso de una contribuyente contra la negativa de Hacienda a aceptar que reunía el requisito del plazo de reinversión para lograr la exención. La mujer enajenó su vivienda habitual el 8 de febrero de 2007, compró una nueva en construcción el 14 de febrero de 2007, y esta le fue entregada mediante escritura notarial de 9 de abril de 2010.

La resolución recoge que la obligada tributaria reinvirtió el importe obtenido en la compra de una vivienda habitual en menos de dos años desde la enajenación de la anterior, pero que la nueva vivienda —que estaba en construcción cuando es adquirida— no le fue entregada hasta algo más de tres años después desde aquella transmisión.

El Supremo explica, de acuerdo a la interpretación que realiza de la Ley y el Reglamento del IRPF, que era procedente la exención al haberse realizado la reinversión en el plazo de dos años, aunque la construcción no estuviese concluida. "La exención por reinversión en la adquisición de vivienda habitual, en el caso concreto, fue por la suma de 86.066,92 euros, aplicada por la contribuyente en la autoliquidación del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas correspondiente al ejercicio 2007 y que había sido negada por la Administración Tributaria", explica en una nota el Supremo.

Abre la puerta a reclamaciones a Hacienda

Textualmente, el criterio que fija el Supremo en esta materia es el siguiente: “La interpretación de los artículos 38.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio, y 41 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo, cuando la reinversión se materializa en una vivienda que se halla en fase de construcción, es la de que el plazo de dos años establecido reglamentariamente para reinvertir es aquel del que dispone el contribuyente, y debe contarse desde la transmisión de su vivienda, bastando a tal efecto —para dar cumplido el requisito— con que en dicho plazo reinvierta el importe correspondiente, sin necesidad de que adquiera el dominio de la nueva vivienda, mediante su entrega material, o de que la construcción de ésta haya ya concluido”.

En opinión de José María Salcedo, "esta sentencia abre la puerta a que los contribuyentes que vendieron su vivienda obteniendo una ganancia patrimonial, e invirtieron en los dos años siguientes el importe obtenido en la compra de una nueva vivienda en construcción, puedan declarar exenta dicha ganancia".

"Del mismo modo, la sentencia permite que aquellos contribuyentes que se encuentren en esta situación, y que en su día no se aplicaron la exención de la ganancia patrimonial obtenida por su anterior vivienda, puedan ahora solicitar la rectificación de su autoliquidación, y la devolución del ingreso indebido realizado. Ello, siempre que no haya prescrito el derecho a hacerlo, lo que en este momento ocurre con los ejercicios 2016 y siguientes del IRPF, concluye Salcedo."