La inversión inmobiliaria caerá este año un 30% hasta 8.500 millones por el covid

El segundo semestre de 2020 será relativamente bueno para el sector inmobiliario. Tras un parón prácticamente total de la actividad entre los meses de marzo y junio, con un descalabro de la inversión, a la vuelta del verano y, especialmente en el cuarto trimestre, llegarán a buen término muchas de las operaciones que quedaron en stand by por culpa de la crisis del coronavirus.

Hasta el punto de que a cierre de 2020 y, gracias a un muy buen inicio de año, el volumen de inversión se moverá en torno a los 8.500 millones de euros, según recoge la edición especial del Market Outlook 2020 de la consultoria CBRE, que ha actualizado sus prevsiones tras los acontecimientos de los últimos meses, y que para 2021, espera que el volumen de inversión vuelve a situarse en torno a los 13.000 o 14.000 millones de euros.

En 2019 el volumen de inversión alcanzó los 12.200 millones de 2019, y para este año CBRE preveía que se alcanzaran los 11.500 millones

Esta cifra que se situará un 30% por debajo de 12.200 millones de 2019, y también muy por debajo de los 11.500 millones de euros previstos por la consultora a principios de año, muy similares a los de un año antes, antes de que estallara la crisis. De cumplirse sus previsiones, será la cifra más baja de los últimos cinco años. A pesar de ello, desde CBRE se muestran optimistas.

“El ejercicio arrancó con muy buenas cifras para el sector inmobiliario español, por la gran cantidad de capital disponible, las positivas previsiones macroeconómicas y los sólidos fundamentales del mercado, pero se ha visto afectado por el impacto en la economía del largo y estricto confinamiento adoptado para controlar el número de contagios. En este sentido la ralentización de la actividad a partir de marzo era de esperar”, ha explicado Mikel Marco-Gardoqui, consejero director, head of capital markets de CBRE.

Opinión que comparte, Lola Martínez Brioso, directora de Research de CBRE. "En enero hablábamos de un año continuista en muchos aspectos, de una fase madura del ciclo, del séptimo año de crecimient y de una economía que, aunque estaba creciendo a ritmos más moderados, seguía creciendo a buen ritmo. El outlook era bastante positivo, si bien, habñia un par de sectores como el resiedncial y el hotelero que comenzaban a apuntar hacia un cambio de ciclo".

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Ruth Ugalde

Los datos de CBRE muestran el gran impacto sobre la inversión que tuvieron las estrictas medidas de confinamiento. Así, entre enero y marzo, se registraron operaciones por valor de más de 4.000 millones de euros, mientras que cifra se desplomó en el segundo trimestre, hasta los 1.100 millones de euros en pleno estado de alarma, cifra que no se registraba desde 2013. "El primer trimestre ha sido excepcionalmente intenso, con 4.000 millones de euros de inversión, el doble que en el primera trimestre del año pasado, y muy por encima de lo que preveíamos en enero". "A principios de año no había ningún tipo de crisis ni de variables que pudiesen preocuparnos. Por parte de inversores, los fundamentales eran muy positivos y había un claro apetito inversor, lo que permitió firmar un primer trimestre casi récord", ha insistido Marco-Gardoqui.

Las perspectivas de CBRE para el sector inmobiliario se apoyan en las previsiones macroeconómicas que elabora la propia firma, que anticipan que la economía española será, junto a Francia e Italia, las que mayor caída del PIB registrará este año dentro de la Unión Europea. En un escenario de recuperación en V o recuperación temprana, en el que se asume que no habrá rebrotes que obliguen a nuevos confinamientos, la contracción de la economía española sería entorno al 10% en el conjunto del año. En un escenario de recesión, en forma de U, con posibilidad de rebrotes antes de fin de 2020, la caída del PIB sería del 13,5%, mientras que en un tercer escenario, que contempla rebrotes de cierta intensidad, la recuperación sería más lenta, en forma de L, "con efectos más perniciosos aún sobre la economía, empresas y hogares, y el retroceso del PIB español llegaría hasta el -13,7% este año", señalan desde CBRE quien en sus previsiones apuesta por una recuperación en forma de V.

“En las próximas semanas, a medida que vayan apareciendo datos, se tendrá una mayor visibilidad sobre el ritmo y alcance de la recuperación de la demanda en la economía, paso previo imprescindible para que el sector inmobiliario vuelva a mostrar cierto dinamismo”, ha apuntado Mikel Marco-Gardoqui quien destaca que "la actividad ha vuelto, pero la maduración de los proyectos se ha alargado y hay operaciones que en condiciones normales se habrían cerrado en mayo y junio que se firmarán en el cuatro trimestre que se prevé muy intenso. De hecho, en la recta final de año prevemos unos 3.500 millones de inversión".

Brecha entre compradores y vendedores

En cuanto a número de transacciones, según datos internos de CBRE de finales de junio, el 40% de las operaciones de inversión en curso antes de la declaración del estado de alarma se han visto afectadas. Solo nueve procesos se han cancelado, mientras que la mayoría han sido postpuestos. Los que iban aparejados a activos retail (exceptuando supermercados, que atraen un gran interés) y hoteles han sido los más impactados. Por contra, el logístico, el multifamily o build to rent -residencial en alquiler- o activos alternativos -residencias de la tercera edad, residencias de estudiantes...-, han sido los más resilentes.

“El mercado de inversión se encuentra en un periodo de indefinición Si bien sigue habiendo liquidez en el mercado, la actitud de los inversores ha virado hacia el wait & see y se ha acentuado la polarización del mercado”, ha afirmado Marco-Gardoqui quien, en un entorno de bajos tipos de interés, elevada liquidez y endeudamiento sostenible, señala que los vendedores se resisten a bajar precios, mientras que los compradores consideran que la incertidumbre debe reflejarse en el precio. Esta brecha entre comprador y vendedor es variable según el sector, la localización y el tipo de activo.

Los vendedores se resisten a bajar precios, mientras que los compradores consideran que la incertidumbre debe reflejarse en el precio

En opinión de CBRE, los inversores con perfil core continúan muy interesados en activos prime. Las escasas oportunidades en el mercado mantienen niveles de precios pre-covid y las ofertas recibidas cumplen las expectativas de los vendedores. En el otro extremo, para activos que ahora se perciben de mayor riesgo, como edificios vacíos, activos value add o proyectos en desarrollo las expectativas de los compradores apuntan a rebajas más sustanciales en los precios.

Según la consultora, tras alcanzar mínimos históricos en 2019 en prácticamente todos los sectores, las prime yields están experimentando cierta presión al alza por la mayor aversión al riesgo de los inversores y la corrección en las previsiones de crecimiento de rentas manejadas a principios de año. A fin del segundo trimestre todos los sectores, excepto el logístico, han visto subir sus prime yields en torno a 25 puntos básicos de media.

En este contexto, la financiación en general es más selectiva y se encuentra más restringida que al inicio del año, con mayores márgenes y apalancamiento más reducido. Los fondos internacionales de deuda van ganando relevancia y CBRE estima que su liquidez es muy alta, con capital para financiar en estos momentosmás de 60.000 millones de euros.

Su papel se verá reforzado en los próximos meses ante un previsible aumento de refinanciaciones y reestructuraciones de deuda, por el endurecimiento en las condiciones de la financiación y ante el fin de las ayudas del ICO, especialmente en aquellos sectores más sensibles a los hábitos de consumo en ocio o modelos de negocio basados en ingresos recurrentes.

El sector logístico, uno de los menos afectados

Por sectores, y ante la incertidumbre del escenario económico, logístico, oficinas prime y activos operacionales (como vivienda en alquiler, residencias de estudiantes, hospitales, etc.) lideran las preferencias de los inversores. "El residencial en alquiler lleva meses despundando de forma significativa, mientras que el logístico, aunque no se han cerrado muchas operaciones en el primer semestre, hay muchas en marcha y va a destacar respecto a otros sctores", señala Lola Martínez Brioso. "El logísticos es un claro objetivo de los inversores", destaca Marco-Gardoqui.

Con más de 500 millones de inversión hasta junio, ha sido uno de los menos afectados, y previsiblemente será uno de los primeros que recupere la normalidad en el nivel de actividad. A pesar del impacto del covid 19, muchas de las operaciones que se encontraban avanzadas previas a la pandemia han continuado su curso con normalidad mientras que otras se han pospuesto hasta después del verano.

“El sector logístico está muy bien posicionado para atraer capital de big players. Por ello, la reactivación llegaría con más intensidad en el cuatro trimestre del año, hasta alcanzar una inversión de 1.000 millones de euros, que en 2021 ascendería a 1.500 millones. Además, la demanda procederá de inversores core sin necesidad de financiación, en búsqueda de producto que proporcione ingresos seguros y a largo plazo, como Sale & Leasebacks y proyectos built to suit”, ha explicado Lola Martínez Brioso.

El mercado de oficinas repuntará en 2021

En 2019 y 2020, el sector oficinas, con el potencial de crecimiento de rentas que ofrecía, eclipsó al resto de sectores, acaparando un tercio de la inversión total, 3.700 millones de euros en 2019 y 900 millones en un espectacular arranque de 2020 en el el primer trimestre. Según las previsiones de CBRE, la contratación de oficinas este año se reduciría en torno a un 50% respecto al año anterior en Madrid, y algo más en Barcelona.

Martínez Brioso añade que “el interés inversor por las oficinas continúa siendo alto, si bien la incertidumbre en cuanto a demanda y rentas han hecho adoptar una posición más cautelosa a los inversores en el corto plazo. A medida que se reanuden procesos de venta o se produzcan transacciones el actual gap entre comprador y vendedor se irá estrechando”.

En este contexto, los espacios flexibles se perfilan como la alternativa idónea para las empresas en momentos de incertidumbre, dado que se pueden adaptar a las necesidades de manera rápida y ágil sin inversión en fit-out y mobiliario, ofreciendo además total flexibilidad contractual. Por tanto, la demanda de mayor flexibilidad por parte de las compañías hará que tras el impacto negativo inicial, el sector flex sea uno de los más activos.

Robustez del residencial en alquiler

El sector residencial, y concretamente el multifamily (que incluye el Built to Rent, es decir, el mercado institucional para vivienda para alquiler) captó en el primer semestre 1.560 millones de euros de inversión. Precisamente, el sector residencial en alquiler se presenta como uno de los más resilientes al covid 19. La pandemia ha llegado en momentos donde la inversión residencial muestra signos de robustez con volúmenes de inversión transaccionados en el primer semestre de 2020 por encima de los 810 millones de euros en PRS y BTR, un 23% por encima del volumen transaccionado en el primer semestre de 2019. La continuidad de las operaciones tras el periodo de confinamiento es un signo de que se mantiene el interés inversor.

“Prevemos que la inversión en el mercado multifamily en España seguirá creciendo en línea con el incremento previsto de vivienda en alquiler. Entre 2005 y 2018 el porcentaje del parque residencial en alquiler en España ha crecido un 43% hasta los 4,4 millones de unidades. Hasta 2024, se prevé que crezca otro 14% hasta representar más del 26% de todo el parque de vivienda nacional”, explica Martínez-Brioso.

Las perspectivas económicas a corto plazo en los activos alternativos siguen siendo positivas pese al impacto del coronavirus. Los fundamentales del sector alternativo no se verán afectados en el medio y largo plazo, ya que se trata de un sector defensivo más basado en necesidades que en demandas, con un enorme déficit de oferta vs demanda. La consolidación de estos sectores todavía atomizados y poco maduros continuará siendo tendencia en situación post pandemia con fusiones y adquisiciones de operadores que buscan incrementar su cuota de mercado.

Hoteles y retail, los más castigados

Si hay dos sectores que se han visto especialmente afectados por las estrictas medidas de confinamiento, esos han sido el hotelero y centros comerciales.

Según CBRE, la recuperación del primero comenzará en 2021 y no recuperará niveles precrisis hasta al menos 2022. Además, la demanda interna y el reposicionamiento de la marca España tendrán un papel fundamental en esta nueva etapa. Aquellos destinos con mayor exposición a la demanda internacional tendrán que hacer un esfuerzo importante para capturar parte de la demanda doméstica que parece tendrá más relevancia en los próximos meses.

En cuanto a la inversión, según Marco-Gardoki, "España continúa siendo un polo de gran interés entre los inversores debido a sus sólidos fundamentos turísticos, si bien es cierto que predominan ahora aquéllos con un perfil value add y en general más oportunista en búsqueda de operaciones que puedan ofrecer un descuento en precio. A pesar de las circunstancias, todo apunta a que este tipo de transacciones no tendrán un papel protagonista al menos durante el 2020".

Por lo que se refiere al retail, en el primer semestre de 2020, ha registrado un repunte en los volúmenes de inversión, con más de 1.600 millones de euros invertidos. En el lado del ocupante, y como consecuencia de la pandemia, según CBRE, han predominado las negociaciones de carencias durante el estado de alarma a cambio de ampliaciones de contrato o breaks por parte de los inquilinos, fortaleciendo la ocupación y solvencia de los activos en el largo plazo.

Los operadores están centrando su estrategia en la optimización de sus portfolios de tiendas y en las renegociaciones de renta de cara a los próximos años con el fin de asegurar su sostenibilidad a largo plazo. Las principales oportunidades de inversión son operaciones de Sale & Leaseback y más concretamente en el sector de la alimentación.

Por su parte, los supermercados e hipermercados han demostrado ser una actividad esencial del sector económico y por ende valor refugio con carácter defensivo, que garantiza las rentas en un periodo de alta incertidumbre para el resto de los usos. Adicionalmente, el sector de High Street prime sigue siendo valorado como un valor refugio por su carácter estratégico para los operadores.