El boom de las residencias de estudiantes: 47 proyectos en marcha y 16.500 camas

Casi medio centenar de proyectos en marcha (47) y 17.500 camas más de aquí a 2022 -7.500 estarán listas en 2020-. Estas dos cifras resumen la situación actual de uno de los sectores más activos del inmobiliario en los dos últimos años. Hablamos de las residencias de estudiantes, un activo en plena ebullición que, a diferencia de otros mercados, despierta gran apetito entre los inversores más allá de Madrid y Barcelona. Todos estos proyectos supondrán una inversión de jno 1.000 millones de euros

Si en en 2017, la inversión se centró en la compra carteras de deuda, compra de edificios y suelos y ascendió a 560 millones de euros, más de diez veces la cifra de 2016 -50 millones de euros, el año pasado, la cifra se situó muy por debajo, en 141 millones "debido a la falta de residencias en funcionamiento a la venta, las transacciones se han limitado a la compra de suelo", ha explicado Nick Wride, director de living & alternatives de JLL España, durante la presentación del último informe sobre residencias de estudiantes en España y Portugal. Sin embargo, es la cifra más alta jamás registrada excluyendo las operaciones corporativas.

Las dos grandes transacciones de 2017 que dispararon las cifras de inversión fueron la compra por parte de AXA y CBRE Global Investors de Resa, el gigante de las residencias de estudiantes (9.309 camas) y la compra de Nexo Residencias (2.300 camas en España) por parte de Global Student Accommodation, en una operación en la que JLL actuó como asesor del vendedor (Threesixty Developments, gestionada por Oaktree).

En 2018 se invirtieron 141 millones en la compra de suelos y edificios a rehabilitar, la cifra más alta jamás registrada

En concreto, el año pasado se cerraron 18 operaciones de adquisición de suelos o edificios a reconvertir en todo el país. El 55% de la inversión total se realizó en Madrid y Barcelona, y las principales ciudades regionales recibieron el 45% restante. Los futuros proyectos se pondrán en marcha en Madrid, Barcelona, Málaga, Oviedo, Valencia, Granada, Sevilla, Granada, Santander, Pamplona y Salamanca, lo que pone de manifiesto que es un mercado que despierta mucho apetito fuera de Madrid o Barcelona. Detrás de esas 16.500 plazas se encuentran los nombres de operadores como Nexo, Resa, WPCarey, Invesco, CBRE GI, Axa o GSA, entre otros.

El gran atractivo de estos activos se concreta en una de las rentabilidades más elevadas dentro del sector inmobiliario, del 5,50% en las ciudades secundarias y del 5% en Madrid y Barcelona. En línea con las residencias de la tercera edad (5,50%) y los activos logísticos (5%) y muy por encima de otros segmentos como locales comerciales (3,15%), oficinas (3,50%), residencial (3,50%) u hoteles (4%).

“Todo apunta a que esta tendencia se mantendrá de corto a medio plazo en el mercado español, a medida que los actuales proyectos en desarrollo se pongan en marcha e incorporen nuevas carteras al mercado. Cuando las oportunidades de inversión en residencias de estudiantes operativas con un valor de 50 millones de euros o más se materialicen, el mercado atraerá un volumen creciente de capital institucional, replicando las tendencias observadas en mercados más consolidados, como el británico”, según Wride.

Detrás de este enorme apetito por este tipo de activos, se encuentra el fuerte aumento en el número de estudiantes. En total, España tiene casi medio millón de estudiantes que necesitan alojamiento (330.000 son nacionales, 110.000 internacionales y otros casi 50.000 son erasmus) y apenas 91.000 camas en residencias de estudiantes."Hay una potencial demanda insatisfecha de 400.000 camas", ha explicado Wride. "La brecha existente entre la demanda de camas y la oferta de producto de calidad es muy importante", señala este experto.

Una brecha que va en aumento, impulsada por el creciente número de estudiantes desplazados nacionales e internacionales en busca de alojamiento en ambos países, fruto del surgimiento de universidades y escuelas de negocio de referencia internacional o su calidad de vida, entre otros factores. Tanto es así que, en España, a pesar de haber aumentado el número de plazas disponibles en un 1,5%, el ritmo superior de crecimiento del número de estudiantes que necesitan alojamiento ha incrementado el déficit en un 3,7%.

Madrid, a la cabeza

"En España", según ha explicado Wride, "la alternativa es el alquiler residencial, que al estar en un 97% en manos de particulares, un mercado informal y poco profesionalizado donde la oferta es muy heterogénea, con calidades y servicios muy variados, y que ofrece poca flexibilidad en términos de duración de los contratos". Sin olvidar que en ciudades como Madrid o Barcelona los alquileres, tanto de viviendas como de las habitaciones, se encuentran disparados.

En España, por comunidades autónomas, Madrid es la que concentra un mayor número de plazas para estudiantes, abarcando un 22,3% del total, seguida por Cataluña (15,3%), Castilla y León (13,2%) y Andalucía (12,9%). Entre las principales ciudades destacan Madrid y alrededor de 140 residencias y colegios mayores que, con 18.024 camas, arrojan una ratio de 16 estudiantes por plaza. Barcelona, que cuenta con 160.400 estudiantes y 9.221 camas, con una ratio de 17 estudiantes por plaza. Valencia, que tiene un ratio de 32 estudiantes por cama, con 105.396 estudiantes y 3.252 plazas.