Se busca comprador para la esquina comercial de lujo más deseada de Madrid

Movimientos inmobiliarios en una de las calles más lujosas de la capital. Haya Real Estate, a instancias de Bankia, busca comprador para las algo más de 900 metros cuadrados en Serrano 64 esquina Don Ramón de la Cruz 1 que ocupan las oficinas de la entidad, abiertas actualmente al público. Un caramelo inmobiliario en la zona más codiciada de la milla de oro de la capital.

Haya Real Estate, a quien Bankia encargó la venta de 2.900 viviendas y 1.400 activos singulares, ha comenzado a distribuir entre fondos de inversión internacionales y grandes inversores privados toda la documentación con las características del activo y las condiciones de la subasta, a las que ha tenido acceso El Confidencial. El plazo para presentar las primeras ofertas vinculantes finaliza el próximo 5 de marzo y, según las fuentes consultadas, podrían superarse ampliamente los 40 millones de euros e incluso podrían alcanzarse los 45 millones.

Las primeras ofertas vinculantes pueden situarse entre los 40 y los 45 millones de euros

Esto supondría un desembolso de entre 40.000 y 45.000 euros el metro cuadrado, una cifra históricamente alta para esta zona, aunque por debajo de los 56.000 euros pagados en la Puerta del Sol por el fondo Thor Equities por un edificio de 4.480 metros cuadrados, de los que 1.172 están destinados a uso comercial. Además, se situaría en línea con los 44.000 euros el metro cuadrado pagados por Hines por Preciados 13, y sensiblemente por encima de los 28.000 euros que un 'family office' pide por Serrano 3, ocupado actualmente por Tesla.

El local comercial, que Bankia deberá desalojar en seis meses una vez se formalice la transacción, está dividido en tres plantas —sótano, planta baja y planta primera— que suman algo más de 900 metros cuadrados, integradas en un edificio residencial.

Según el pliego de condiciones de la subasta, "tendrán mejor valoración las ofertas que propongan: (i) un pago de mayor importe; (ii) una fórmula de pago del precio en la que la inmediatez en el desembolso sea mayor; (iii) plazos de aplazamiento menores; (iv) propuestas con mejor calidad de las garantías". Por otro lado, de las ofertas recibidas se seleccionarán aquellas que a juicio de la entidad se consideren más beneficiosas para la propiedad, y las seleccionadas concurrirán a la siguiente fase del proceso de venta, que tendrá una duración de 14 días naturales desde la comunicación fehaciente a los candidatos.

La zona más codiciada de la milla de oro

La decisión que adopte Haya Real Estate sobre alguno de los licitadores no es vinculante hasta que sea ratificada por Bankia, en un plazo máximo de 45 días naturales desde que reciba la comunicación de la mejor oferta por parte de Haya.

La calle Serrano es una de las más lujosas de la capital, con firmas de la talla de Louis Vuiton, Saint Laurent, Manolo Blanik, Gucci, Loewe o Tous. Según la consultora CBRE, esta calle fue la gran protagonista en 2018, acaparando el 40% del número de transacciones en alquiler 'prime', siendo la más beneficiada por el resurgir del sector del lujo, que ha dejado atrás varios años de parálisis. Miu Miu, Kering, Pinko y Kenzo han sido algunas de las últimas firmas en instalarse en la milla de oro de Madrid.

Fuentes inmobiliarias consultadas por El Confidencial calculan que el futuro dueño del inmueble, una vez que Bankia abandone las oficinas, podría alquilar el espacio comercial en torno a 240 euros el metro cuadrado al mes, estimando una rentabilidad anual de entre el 3,5%-4%, con unos ingresos por rentas en torno a 1,7 millones de euros.

"El activo a la venta se sitúa en el mejor tramo de Serrano, entre las calles Goya y Ortega y Gasset, donde la renta para superficies de más de 100 metros cuadrados sería de 230 a 250 euros el metro cuadrado al mes, siendo algo mejor la acera par", explica Pablo Kindelán, director asociado de Rubica Real Estate. Opinión que comparte Susana Elhombre, directora nacional de Retail High Street de CBRE. "Es muy buen local y muy buena zona, de hecho, la zona entre Goya y Ortega y Gasset es la mejor, y no sale producto como este a la venta todos los días. Es un tramo donde quieren estar todas las marcas y el precio que pueden alcanzan las rentas no es extrapolable al resto de la calle. Eso no quiere decir que el resto de la calle sea mala, pero la demanda es cada vez más exigente y busca tener menos tiendas en una misma ciudad y mejores ubicaciones", aclara Elhombre.

Para Kindelán, "Serrano es un valor seguro para los comercios y por ende para los inversores. Aguantó lo peor de la crisis y un largo periodo de obras, y ahora está en plenitud. No es solo un destino obligado para aquellos que quieren adquirir artículos de lujo sino también es un punto de mucho interés para el gran público por la presencia de 'flagships' de grandes cadenas y de galerías comerciales". Y añade que es una calle que "apenas tiene disponibilidad. Incluso con las altas pretensiones de los propietarios, es una de las calles comerciales más caras de Madrid, y los inversores están al acecho de si surge alguna oportunidad de compra".

En su opinión, "los operadores de Serrano suelen estar enfocados a un público de mayor poder adquisitivo, ya sea de lujo o de marcas prémium, en cambio, el centro es para el gran público, y este tipo de inmuebles tiene interés tanto para inversores institucionales, fondos de inversión y aseguradoras como para grandes privados".

Serrano resurge de sus cenizas

Según un informe reciente de CBRE, el lujo es el segmento que más está destacando después de varios años con apenas actividad. "El lujo retomó sus planes de expansión en 2017 y representó el 15% del total del número de 'lettings' en 'high street prime' de Madrid y Barcelona. El lujo es el sector más globalizado de todo el 'retail', y solo después de superar los problemas de ventas en Asia, los principales 'retailers' han retomado la expansión en España. Así, por una parte, desembarcaron varios nuevos operadores internacionales (Fendi, Oliver Peoples, D’s Damat) y, por otra, varios operadores ya establecidos abrieron nuevos locales, como Kering, Christian Louboutin y Kenzo, por ejemplo.

En los últimos años, sin embargo, no solo han llegado firmas lujosas a la milla de oro. "Cada vez más operadores periféricos están dando el salto al centro de la ciudad con un formato urbano. El ejemplo más sonado es Ikea, que el año pasado abrió en la calle Serrano un local de 900 metros con el objetivo de ofrecer cercanía y flexibilidad a sus clientes", señalan desde CBRE. También Maisons du Monde alquiló casi 900 metros en el número 90 de Serrano, propiedad de Triuva y uno de los locales más deseados de la calle.

A pesar del enorme apetito de las marcas por estar en Serrano, según explica Elena Elhombre, "de todo el centro de Madrid, es la que tiene mayor disponibilidad de locales, una disponibilidad que ha aumentado en el último año. Así, por ejemplo, del número total de locales, un 9,5% está disponible, frente a la media del 6,6% de otras calles del centro". Una situación que esta experta atribuye a las elevadas rentas y a una demanda cada vez más exigente.

"Cuando finalizaron las obras en Serrano, se produjo un fuerte aumento de la actividad en esta calle, con la llegada de nuevos operadores y nuevas operaciones. Esto provocó una subida de las rentas que no siempre cuadra con las exigencias de la demanda. Además, cuando los contratos de alquiler han llegado a su fin, algunos operadores tampoco han llegado a un acuerdo para renovar, se han marchado y el propietario no ha encontrado un sustituto".

Algunos de estos locales con o sin el cartel de 'se alquila' son, por ejemplo, Serrano 53, un edificio completamente rehabilitado y con nueve viviendas de lujo en alquiler en sus plantas superiores, o Serrano 7, un edificio también de pisos de lujo, cuyo local comercial fue adquirido por AEW y aún está sin inquilino.