Boom en las residencias de estudiantes: 30 proyectos en marcha y 10.000 camas más

Es uno de los pocos activos inmobiliarios que despierta gran apetito de los inversores más allá de Madrid y Barcelona. Hablamos de las residencias de estudiantes, un segmento que ha cogido velocidad de crucero en nuestro país en los dos últimos años. En 2017, la inversión en este tipo de activos -carteras de deuda fundamentalmente, compra de edificios y suelos- ascendió a 560 millones de euros, más de diez veces la cifra de 2016 -50 millones de euros-.

Además, el atractivo de estos activos se concreta en una de las rentabilidades más elevadas dentro del sector inmobiliario, del 5,25%, junto a los activos logísticos (del 5,5%), y muy por encima de otros activos como locales comerciales (3,15%), oficinas (3,75%), residencial (3,75%) o centros comerciales (4,25%).

El apetito por este tipo de activos es más que evidente. En la actualidad hay casi una treintena de proyectos en marcha que pondrán en el mercado 10.000 nuevas camas hasta 2020, ampliando la cifra total hasta las 100.000 unidades. Una cifra que seguirá siendo insuficiente para atender la enorme demanda que existe sobre este tipo de alojamientos y que la consultora JLL cifra en cerca de medio millón.

El su último informe sobre residencias de estudiantes en España, la consultora reconoce que "hay una enorme demanda insatisfecha. Según nuestros cálculos actualmente hay 473.254 estudiantes que necesitan alojamiento en España y, sin embargo, sólo hay 93.600 plazas en residencias, por lo que la demanda insatisfecha es de más de 380.000 camas", apunta Nick Wride, director de Living & Alternatives de JLL. Esa demanda potencial de casi medio millón, 328.700 serían estudiantes nacionales, 98.741 correspondería a estudiantes internacionales y los 45.813 restantes, serían Erasmus.

Operaciones sobre activos concretos

"Al factor de la fuerte demanda se une, además, el incremento del número de estudiantes en España en los últimos años y el aumento del precio de la vivienda de alquiler en las principales ciudades españolas –del 11% en Madrid y del 8% en Barcelona–, que repercute de forma directa y positiva en el impulso de las residencias para alojar a estudiantes", añade, al tiempo que destaca cómo después de 24 meses muy centrados en Madrid y Barcelona- donde hay nueve y seis proyectos en marcha, respectivamente-, el interés se ha ampliado hacia ciudades "con una demanda de población universitaria importante como Granada, Valencia, Bilbao o Sevilla". Entre estas cuatro ciudades suman ocho proyectos más en marcha.

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E. Sanz

Desde JLL auguran que el sector seguirá atrayendo a inversores, especialmente internacionales, si bien, no creen que vuelvan a repetirse las cifras del año pasado, debido a la ausencia de operaciones de cartera en el mercado. "El año pasado el volumen de inversión se multiplicó por más de once, influido principalmente por dos grandes portfolios transaccionados, bautizados como Erasmus y Rio. El primero de ellos responde a la venta del Grupo Resa, el mayor operador de residencias de estudiantes de España, mientras que el proyecto Rio corresponde a la venta de la cartera de residencias que poseía el fondo Oaktree en España, que fue adquirida por los fondos gestionados por GSA en una operación asesorada por JLL".

De cara a 2018, JLL asegura que el principal foco de atención se centrará en la adquisición de un único activo en lugar de carteras, así como en la construcción de nuevas residencias. En este sentido, la consultora calcula que los desarrollos futuros en las principales ciudades universitarias de España añadirán 10.000 camas adicionales al stock existente en el mercado en el 2020.

Además, España ha sido uno de los países europeos preferidos por los inversores internacionales. Excluyendo Reino Unido, el 30% de la inversión en residencias de estudiantes en 2017 se ha producido en España, siendo el país que mayor inversión ha recibido en este sector, seguido de Italia con un 23% y Francia con un 14%.

Las perspectivas para este sector son optimistas. No en vano, el número de estudiantes extranjeros en España ha crecido un 10,2% durante el último curso, procedentes en su mayoría de países europeos (el 43% del total), seguido de América Latina y el Caribe, al tiempo que España se ha posicionado como uno de los países preferidos por los jóvenes iberoamericanos con elevado poder adquisitivo. Además, en 2017, España volvió a ser el destino preferido de los estudiantes Erasmus, liderazgo que mantiene desde el 2001.

Una treintena de proyectos nuevos

Madrid se posiciona como la provincia con mayor número de plazas para estudiantes, abarcando un 22,6% del total de stock de camas, seguida por Barcelona con un 12,4%. Cabe destacar que en Madrid se inauguraron en 2017 cinco residencias con un total de 719 plazas, siendo la provincia con más nuevas aperturas.

Recientemente se ha inaugurado, Mi Casa Inn Moncloa, situado al lado de la Ciudad Universitaria, con 250 camas a precios entre 625 a 1.300 euros al mes, así como gimnasio, solárium, zonas comunes y cocina compartida. La media, sin pensión completa, en Madrid se mueve en torno a los 846 euros al mes. En la Cuesta de San Vicente, The Student Hotel abrirá sus puertas en el tercer trimestre de 2019 para albergar hasta 300 plazas bajo su modelo híbrido importado de los Países Bajos, fusionando hotel con residencia de estudiantes y zonas de coworking, restaurante, salas de estudios y gimnasio. Los precios para estudiantes oscilarán entre 1.000 y 1.200 euros al mes.

Por su parte, WP Carey y su socio Grupo Moraval están desarrollando una nueva residencia de alto nivel en Aravaca. El nuevo centro estará operado por parte de Collegiate y contará con más de 200 estudios y servicios como gimnasio, salas de estudios, sala de juegos, café-bar y sala de cenas privadas. Su apertura está prevista para el verano de 2018 con precios mensuales entre los 900 y los 1.110 euros.

Las nuevas aperturas en Barcelona son The Loft Town Número de plazas: 146 Régimen de alojamiento: Pensión Completa Precios: 750 €/mes a 1.540 €/mes Operador: The Loft Town, mientras que en desarrollo, Nexo Teniendo en cuenta los dos proyectos en desarrollo previstos para apertura en 2019, queda clara la apuesta de Nexo por seguir ampliando y mejorando la oferta de residencias de calidad en Barcelona. La Residencia Garbí, al lado de la estación de trenes de Sants, contará con 370 plazas y la Residencia Universitaria Aleu, situada en pleno campus de la Universidad de Barcelona, tendrá alrededor de 500 camas. Ambas ofrecerán alojamiento con pensión completa, así como servicios adicionales incluyendo gimnasio y salas de estudios. El precio medio en la Ciudad Conda ronda los 778 euros al mes sin pensión.

Asimismo hay Un proyecto conjunto entre WP Carey y Temprano Capital Partners permitirá la entrega en 2019 de una residencia de estudiantes de alta calidad en Esplugues de Llobregat, a 5 minutos de la Zona Universitaria de Barcelona. El alojamiento constará de 372 estudios así como de un gimnasio con vistas panorámicas, piscina en la azotea, sala de cine, comedor de fiestas y sala de juegos. La propiedad se encuentra sobre el complejo comercial Finestrelles Sur, actualmente en construcción, que se inaugurará en 2018 y ofrecerá tiendas y restaurantes para los estudiantes en su propia puerta.

Hay vida más allá de Madrid y Barcelona

Pero, a diferencia con lo que sucede con otros activos inmobiliarios, en el caso de las residencias de estudiantes, hay mucha vida más allá de Madrid o Barcelona. "Habrá, además, una apuesta por otras ciudades como Valencia, Granada, Bilbao y Sevilla, como consecuencia de la falta de terrenos urbanizables en Madrid y al restrictivo régimen urbanístico que se ha legislado en Barcelona. En el corto-medio plazo observaremos mucha actividad en promoción de residencias de nueva creación. Estos nuevos desarrollos se verán impulsados por la búsqueda de los inversores de altas rentabilidades y por los planes de expansión de los principales operadores establecidos.”, concluye Wride.

En Valencia Collegiate Marina Real, es una nueva residencia de estudiantes de alto nivel promovida por Princeton Investments y WP Carey, con unos 350 estudios, piscina, solárium, gimnasio, sala de cine, sala privada de cenas, sala de juegos, café-bar y salas de estudios. Su apertura será en 2019 y las tarifas abarcan desde los 775 a 920 euros al mes. El precio medio en la ciudad ronda los 526 euros.

Apuesta por ciudades como Valencia, Granada, Bilbao y Sevilla por la falta de suelo en Madrid y al restrictivo régimen urbanístico en Barcelona

En Granada, por su parte, JLL ha detectado varios potenciales futuros desarrollos que, de seguir adelante, incrementarán la oferta de camas en más de 2.000 plazas. El precio medio ronda los 421 euros al mes. En Bilbao, la promotora y constructora Amenábar está desarrollando una promoción de uso mixto en pleno centro de la ciudad, al lado de la Facultad de Ingeniería de la UPV / EHU y el estadio San Mamés. Contará con un centro comercial, un hotel y una residencia de estudiantes. Ésta tendrá capacidad para alojar a 400 estudiantes y su apertura está prevista para 2020. El precio medio en Bilbao es de 512 euros.

Por último, en Sevilla, Corestate -que se encuentra ya en la fase final de la construcción de su primera residencia en España, en plena Ciudad Universitaria de Madrid-, ha adquirido también un suelo junto al estadio Sánchez-Pijuán en Sevilla donde desarrollará una nueva residencia de 413 plazas, prevista para abrir en 2020 de la mano de su propio operador, Youniq. La residencia contará con habitaciones individuales en formato “cluster”, con gimnasio, piscina, solárium, parking para bicicletas y zonas ajardinadas., El precio: 499 euros al mes.