Una residencia de estudiantes de lujo en el centro de Madrid ultima su salto bursátil

Student Properties Spain Socimi será la primera sociedad anónima de inversión inmobiliaria especializa en residencias de estudiantes en dar el salto a bolsa. Y lo hará con un activo que puede marcar un antes y un después en este mercado en la capital. Se trata de un edificio adquirido a finales de 2016 a la aseguradora Mapfre por 13 millones de euros. Está situado en la calle Don Ramón de la Cruz, en pleno barrio de Salamanca, justo enfrente del colegio Nuestra Señora del Pilar, a escasos 200 metros de Deusto Business School, la escuela de negocios y economía de la Universidad de Deusto, y a unos 500 metros del IE Business School.

Con una superficie total de 5.420 metros cuadrados, distribuidos en ocho plantas y de los cuales 3.500 se encuentran sobre rasante, albergó en el pasado una clínica privada del grupo Mapfre, pero su nuevo propietario está acometiendo su transformación en una residencia de estudiantes de un elevado poder adquisitivo. De hecho, el inmueble se encuentra ya en fase de rehabilitación, a cargo de la constructora Vialterra Infraestructuras, adjudicataria de las obras, con un presupuesto que ronda los tres millones de euros, cifra a la que, además, habría que sumar en torno a otro millón de euros de coste indirecto derivados de la transacción.

Es decir, la inversión total en el proyecto podría alcanzar los 17 millones de euros, cantidad que, teniendo en cuenta la superficie del inmueble, arroja un desembolso de entre 3.000 euros el metro cuadrado —si tenemos en cuenta la superficie total del inmueble— y más de 5.000 si tenemos en cuenta la superficie útil del mismo —es decir, la superficie que realmente sería ocupada por las habitaciones de los estudiantes—. Un precio, este último, más acorde con lo que se pagaría por un edificio de uso residencial.

Este inmueble, sin embargo, tal y como recoge el planeamiento de la ciudad de Madrid, tiene calificación de 'equipamiento singular', es decir, que puede ser destinado a uso educativo (centros destinados a estudios universitarios...), cultural (bibliotecas, archivos, fonotecas, hemerotecas, videotecas, museos, salas de exposiciones, cines, teatros, auditorios...), salud (establecimientos sanitarios, como fue en el pasado), bienestar social (centros de tratamiento y rehabilitación, residencias de tercera edad asistidas) o religioso (basílicas, ermitas, mezquitas...).

Con las cifras sobre la mesa, todo apunta a que el edificio albergará una residencia de estudiantes de lujo, en línea con el proyecto The Lofttown en Barcelona, con precios de las habitaciones que pueden llegar a rozar los 1.800 euros al mes. Eso sí, con todos los servicios incluidos: gimnasio exterior, solárium, sala 'coworking', cocina privada, limpieza semanal, uso de impresora 3D, lavandería, Play Station, terraza 'chill-out' o aparcamiento para bicicletas, entre otros muchos servicios.

"Proyectos como The Lofttown en Barcelona son difícilmente replicables en muchas ciudades de España, y sobre todo son difícilmente escalables. Esto no quiere decir que no puedan llegar a ser inversiones inmobiliarias muy interesantes e incluso más rentables que el producto más estándar, pero siempre tendrá que ser comercializado y gestionado con equipos muy especializados. Además, el capital institucional siempre lo considerará un producto de nicho", señala Patricio Palomar, consultor sénior de inversión en AIRE Partners.

Cambio de nombre y próxima salida a bolsa

Don Ramón de la Cruz 37 fue adquirido por Colie Investment, una sociedad anónima que posteriormente se transformó en socimi y que hace apenas una semana cambió su denominación social por la de Student Properties Spain Socimi, nomenclatura con la que está tramitando su debut bursátil, según las fuentes consultadas.

Detrás de esta compañía se encuentran las gestoras Altamar Capital Partners, cuyo presidente y socio fundador es Claudio Aguirre (Goldman Sachs España), Amira Real Estate Asset Management y Orienta Capital, que preside Emilio Soroa, exdirectivo de Seguros Bilbao.

Precisamente uno de los consejeros de Altamar, Miguel Zurita, se incorporaba hace apenas dos semanas a la socimi en sustitución de Fabrizio Agrimi, consejero de la firma hasta el pasado 28 de agosto. El equipo de esta sociedad dispone de una dilatada experiencia en el mercado inmobiliario, muchos de ellos son exdirectivos de importantes bancos de inversión y gestoras como Merril Lynch, Morgan Stanley, Banif o Beta Capital.

"En mercados como EEUU, Australia, Reino Unido, Holanda o Alemania, las residencias de estudiantes han pasado de ser activos inmobiliarios considerados como alternativos a ser un producto con una demanda y liquidez tan alta como los hoteles o plataformas logísticas. A medida que nuestro mercado converja a esta tendencia y vaya adquiriendo madurez, lógicamente veremos aparecer un producto de diferente calidad diseñado para diferente tipo de demanda, de la misma manera que en una ciudad conviven los hoteles de tres estrellas con los de gran lujo", apunta Palomar.

En su opinión, "si bien este sector va a tener un importante desarrollo en los cinco próximos años, seguramente veremos que algunas de las residencias actuales tendrán que adaptarse a un nuevo entorno competitivo, en el que la demanda requerirá de unos servicios mucho más sofisticados que los que puede ofrecer la oferta que ahora hay en el mercado. Aquellos operadores de residencias de estudiantes que quieran retener a la demanda en sus inmuebles, y mantener los niveles de ocupación que tienen ahora, tendrán que evolucionar como lo están haciendo los hoteles vacacionales que fueron diseñados en los años setenta o las galerías comerciales de los ochenta", concluye.