INFORME DE COSTA DE TINSA

La recuperación irrumpe en la costa y revive el sueño español de la casa en la playa

Como si de una mancha de aceite se tratara, la recuperación inmobiliaria iniciada en grandes ciudades como Madrid o Barcelona se ha ido extendiendo lentamente por el litoral

Foto: Benidorm. (Foto: Reuters)
Benidorm. (Foto: Reuters)

Corrían los locos años ochenta. El 'Un, dos, tres', espacio dirigido por Chicho Ibáñez Serrador y presentado por Mayra Gómez Kemp, tiraba la casa por la ventana cada semana con premios como coches, viajes a Cancún o apartamentos en Torrevieja, Jávea, La Marina, La Manga del Mar Menor o Almuñécar. Su sustituto, 'El precio justo', presentado por Joaquín Prats, tomaba el testigo y popularizaba aún más el que comenzaba a convertirse en el gran sueño español: el 'pisito' en la playa que no pocos consiguieron convertir en realidad. La locura se tradujo en cientos de grúas y promociones repartidas a lo largo de toda la costa, muchas de las cuales quedaron a medio terminar cuando la burbuja inmobiliaria estalló.

Desde entonces, la digestión de ese ingente ladrillo ha resultado lenta, intensa y dolorosa, y no ha sido hasta hace un año cuando la costa ha comenzado a ver de nuevo la luz al final del túnel. Como si de una mancha de aceite se tratara, la recuperación del mercado residencial iniciada en las grandes ciudades como Madrid o Barcelona se ha ido extendiendo lentamente por el litoral español y, aunque siguen existiendo diferencias bastante importantes entre las diversas zonas costeras —incluso dentro de una misma provincia—, lo cierto es que son más las localidades en recuperación que a la baja. Al menos, así se desprende del informe 'Vivienda en costa 2017', elaborado por Tinsa, que revela señales positivas en un mayor número de zonas del litoral que en el informe del año pasado.

Los técnicos de esta tasadora observan que la situación de la vivienda vacacional es de clara mejoría en un 22,4% de las 58 franjas que componen el litoral español (incluyendo las islas), frente al 8,8% del año pasado. Si consideramos que en otro 43,1% se perciben indicios de mejora, puede concluirse que en casi dos terceras partes de las zonas el mercado vacacional evoluciona de manera positiva. Una recuperación que se ve reflejada en el aumento en el número de transacciones, pero también en los incrementos de precios, como se puede apreciar en el mapa.

Canarias, Mallorca e Ibiza, viento en popa

Al igual que ha sucedido con la primera residencia, el comportamiento es muy heterogéneo y hay importantes diferencias entre mercados. Así, por ejemplo, las zonas de costa donde la vivienda vacacional muestra claros signos de recuperación se localizan en las islas Canarias, Mallorca e Ibiza, Costa Dorada (Tarragona), el sur de Alicante, la costa oriental de Málaga y la costa gaditana entre Tarifa y Conil. También en Guipúzcoa, si bien, aclaran desde Tinsa, "en esta provincia el componente vacacional se funde con el mercado de primera residencia".

Islas Canarias, Mallorca e Ibiza, Costa Dorada (Tarragona), Alicante, Málaga, Tarifa y Conil muestran claros síntomas de recuperación

Es decir, a grandes rasgos y de manera genérica, el Mediterráneo está más avanzado en la recuperación que las costas atlántica y cantábrica, donde aún se observan ajustes, aunque por lo general con una situación cercana al suelo. Entre las excepciones, las islas Canarias y Guipúzcoa, donde el mercado mejora claramente, y la costa gaditana, Pontevedra y Asturias Occidental, donde también se observan indicios de recuperación.

En todas las provincias del arco mediterráneo se detectan ubicaciones donde el mercado de vivienda vacacional evoluciona positivamente, con la excepción de la costa de Granada en su conjunto y buena parte del litoral almeriense, que, según la red técnica de Tinsa, todavía estarían finalizando su ajuste. También muestran una situación de recorte, aunque ya próximo al suelo, la zona norte de las provincias de Girona, Tarragona y Castellón, así como la zona sur de Barcelona y de Valencia. También es prematuro hablar de recuperación porque la situación es aún de claro ajuste en la isla de La Palma, la costa gaditana de Algeciras y alrededores, el litoral oriental asturiano y la costa coruñesa.

La subida de precios se extiende

La vuelta progresiva de la demanda y la apertura de la financiación están impulsando los precios en una mayor proporción de municipios de costa. En 84 de los 136 municipios costeros con dato disponible, la estadística de Tinsa muestra crecimientos de precio en tasa interanual, frente a los 71 enclaves que el año pasado estaban en crecimiento. Es decir, un 62% de los municipios.

En opinión de los tasadores, en casi un 57% de las 58 franjas del litoral analizadas, los técnicos apuntan que los precios han evolucionado este año mejor de lo que lo hicieron el anterior. En otro 41% de los casos, se apunta a una estabilización de precios en los últimos meses como tendencia principal.

Entre los municipios que han mostrado los incrementos interanuales de precio más acusados en el primer trimestre de 2017 destacan Antigua, en Fuerteventura (26,1%), Gavá (17,8%), Mojácar (17,3%) y las localidades de Castell-Platja d'Aro (16,6%), Manilva (15%) y San Fernando, en Cádiz (12,4%). También destacan con una buena evolución Premià de Mar (11,6%), Marbella (+1,3%) y Benidorm (10,9%). Por el contrario, algunos de los municipios con ajustes significativos a la baja en el primer trimestre son Mazarrón (-12,8%), Orihuela (-11,8%) y Vejer de la Frontera (-11,3%) o Lepe (-10,6%).

Los precios en Antigua (Fuerteventura) se han disparado un 26% en el último año

No obstante, tal y como advierte Tinsa, a la hora de analizar los precios en los municipios de costa es preciso tener en cuenta las peculiaridades que caracterizan este mercado. En algunos casos, se trata de municipios extensos donde el mercado más pegado a la costa tiene un comportamiento diferente al de las zonas ubicadas más hacia el interior. Y, con frecuencia, conviven, por un lado, la venta de producto en 'stock', en ocasiones a precio de liquidación, y, por otro, la venta de viviendas nuevas de mejores calidades y ubicaciones.

De ahí que, "en un momento de cambio de tendencia como el actual, la estadística de precios del municipio en su conjunto puede no reflejar fielmente la evolución del mercado puramente vacacional", matizan desde la tasadora. Sería el caso de Torrevieja y Orihuela (Alicante), donde las caídas del 4,4% y del 11,8%, respectivamente, contrastan con la percepción de los técnicos locales de que los precios están estabilizados e incluso registrando incrementos en las mejores ubicaciones. También parecen excesivas desde una perspectiva local las caídas que refleja la estadística en municipios como Blanes (Girona), Calviá (Mallorca) o Chipiona (Cádiz).

En la costa de Alicante, Barcelona, Málaga, Cádiz y las islas, las subidas de precios están más asentadas y se dan en un mayor número de localidades que en otras provincias. Los municipios costeros de las provincias de Castellón, Huelva y Murcia siguen por lo general abaratándose, aunque hay municipios que están experimentando un mejor comportamiento, como la onubense Isla Cristina (7,5%) y Águilas, en Murcia (5%).

Las perspectivas de cara a los próximos meses son por lo general optimistas. En un 52% de las zonas analizadas, los técnicos señalan que los precios evolucionarán mejor en 2017 que en 2016, frente al 38,6% que pensaba así en el informe del año anterior. Otro 46,6% apuesta por una estabilización.

Las playas de la Barceloneta y Somorrostro en Barcelona. (Foto: Reuters)
Las playas de la Barceloneta y Somorrostro en Barcelona. (Foto: Reuters)

Se animan las compras

Además de la evolución de los precios, otro de los indicadores que ponen de manifiesto la recuperación de este mercado es la evolución de las compraventas, que ha registrado un cambio radical en el último año. En un 84,5% de las zonas, los técnicos tienen la percepción de que se ha producido un incremento de las transacciones en el mercado de vivienda vacacional, cuando el año anterior esta afirmación apenas se daba en un 23% de las franjas de costa analizadas. No obstante, hay zonas donde el mercado sigue parado, sin signos aparentes de reactivación de compraventas, como costas de A Coruña, Asturias, Vizcaya, Algeciras y el litoral oriental de Almería.

En términos generales, la suma de transacciones realizadas en el conjunto de los municipios costeros analizados en el informe (incluyendo capitales de provincia) ha experimentado, según datos publicados por el Ministerio de Fomento, un crecimiento del 14,6% en 2016 respecto al año anterior, hasta 158.635 unidades. Si se excluyen del análisis los municipios costeros que son capital de provincia, los enclaves más activos en transacciones durante el año pasado, según el ministerio, son Torrevieja (5.291 viviendas, un 21,7% más que en 2015), Marbella (4.001 viviendas, -9,8%), Orihuela (3.839 viviendas, +1,7%) y Mijas (2.506 viviendas, +5,6%).

Los datos oficiales referidos a las compraventas únicamente de vivienda nueva sitúan a Torrevieja (914 viviendas en 2016, un 51% más que en 2015), Orihuela (874 transacciones, +15%) y Pilar de la Horadada (495 viviendas, +90%) como los municipios costeros con más transacciones, solo por detrás de Barcelona (1.314 unidades, +7,5%) y por delante de Málaga (459 viviendas, -14,8%). La suma de las transacciones de obra nueva en los municipios de costa analizados en el informe alcanza las 14.064 viviendas, que suponen un descenso del 6,8% respecto a los datos de Fomento de 2015.

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