Aviso a navegantes: los pisos nuevos subirán un 10% en Madrid y Barcelona

La vivienda en España volverá a registrar crecimientos de dos dígitos este año. En concreto, los precios de la obra nueva subirán en las grandes ciudades, esto es, en Madrid y Barcelona, a ritmos cercanos al 10% debido a la enorme escasez de producto. Son las previsiones de la consultora CBRE que, en su último informe residencial, estima un crecimiento de los pisos de primera mano del 8% y algo menor, entre el 4 y el 6%, en términos agregados, es decir, teniendo en cuenta la evolución tanto de la obra nueva como de segunda mano. Un crecimiento que se repetirá en 2018.

"Venimos de precios muy bajos y de correcciones muy fuertes, por lo que los porcentajes que manejamos entran dentro de lo normal", asegura Samuel Población, director nacional de Residencial y Suelo de la firma, quien reconoce que esos crecimientos de dos dígitos o cercanos al 10% "no son sanos ni sostenibles porque no vienen acompañados de un incremento de los salarios ni del IPC". De hecho, este experto se pregunta "qué pasará en el mercado residencial cuando se agote la demanda de reposición y sea el turno de que compren casa los nuevos hogares, muchos de los cuales ni tienen ahorros ni están en disposición de acceder a financiación".

Opinión

TE PUEDE INTERESAR

Por qué la vivienda española sube ya un 8%

Ignacio de la Torre

A pesar de este ritmo de crecimiento de los precios, desde CBRE no se muestran alarmistas, puesto que aseguran que "los ratios de accesibilidad de los hogares y los niveles de endeudamiento de las familias aún se encuentran muy lejos respecto a los niveles alcanzados en los años del 'boom'. En la actualidad, nos encontramos en tasas del 33%, un porcentaje razonable y en línea con lo que recomienda el Banco de España", ha señalado Lola Martínez, directora de Research de CBRE.

El suelo se ha encarecido en Madrid un 50% en dos años y se acabará trasladando a la vivienda

Y es que el mercado residencial español parece haber cogido velocidad de crucero, y los precios son solo un indicador de ello. De hecho, la inversión en este tipo de activos protagonizada por inversores institucionales, asciende ya en el primer trimestre a 480 millones de euros, prácticamente la cifra alcanzada en todo 2014 y en el conjunto de 2015, y va camino de superar de nuevo los 2.000 millones de euros, como ya hizo el año pasado.

Unos datos que vienen impulsados por "una coyuntura económica y unos fundamentales muy consistentes", señala Lola Martínez. Un par de datos, las previsiones apuntan a que el PIB superará ligeramente el 3% este año y la tasa de desempleo caerá al 17%, "el número de desempleados se reducirá entre 300.000 y 350.000 personas al año, lo que se traducirá en la inevitable creación de nuevos hogares. Si bien, no debemos olvidar la contención de los salarios", añade.

Falta obra nueva

Por otro lado, desde CBRE destacan la mayor actividad promotora y constructora. "Hace dos años no se terminaba ni un proyecto, y hemos vuelto a ver grúas y el aumento de ventas sobre plano", recuerda Población, quien señala que pasaremos de visar 64.000 viviendas en 2016 a cerrar 2017 en torno a las 80.000 unidades. "Y, a pesar de ello, es evidente la falta de obra nueva, especialmente si tenemos en cuenta que la demanda de los nuevos hogares se sitúa entre 120.000 y 140.000 unidades. Esta brecha está provocando que la demanda de obra nueva se esté desplazando hacia la segunda mano". Solo el 10% de las transacciones en 2016 fue sobre vivienda nueva.

Eso sí, el informe revela cómo unas pocas provincias españolas acaparan algo más de la mitad de la vivienda terminada en España en el último año. Madrid y Barcelona atraen gran parte de la demanda, seguidas de localizaciones fundamentalmente costeras. "Lo positivo es que hay una correlación muy directa entre dónde está saliendo la oferta y dónde está la demanda", asegura Lola Martínez, quien, a pesar de esta gran concentración, observa cómo la recuperación se está extendiendo a otros mercados que hasta ahora no se habían beneficiado de la recuperación del sector, como Sevilla, Zaragoza, Valencia o Córdoba.

El suelo finalista, un activo muy caliente

El informe también pone de manifiesto el gran apetito por el suelo finalista tras años paralizado en el mercado. Un mercado especialmente caliente en Madrid y Barcelona, pero también en Alicante, Costa del Sol y Baleares. Interés que también está llegando a otras grandes capitales. "A medida que se genera empleo y nuevos hogares, esa demanda solvente se extrapola a otras zonas de la ciudad".

Eso sí, es una demanda centrada en suelo finalista, listo para construir, un activo muy escaso. "Hay verdaderas pujas por comprar y tienen ventaja los actores que tienen 'equity', ya que son más dinámicos y activos", reconoce la experta de CBRE, lo que ha provocado tensiones de precios en algunas zonas e incrementos, por ejemplo en Madrid en los dos últimos años, del 50%. Incrementos, según reconocen estos expertos, que se acaban trasladando al precio final de la vivienda.

A pesar de estas tensiones en los precios, tanto de la vivienda nueva como del suelo, desde CBRE descartan cualquier peligro de burbuja. "Estamos ante un sector mucho más sostenible y saneado. Han entrado nuevos 'players' que, a diferencia de lo que ha sucedido en el pasado, vienen con fondos propios para comprar suelo. De hecho, solamente el 39% de las transacciones de suelo se ha hecho con financiación bancaria, cuando en pleno auge el escenario era el contrario", concluye Población, quien considera que las entidades financieras están siendo muy prudentes a la hora de financiar la compra de suelo, los promotores no están dispuestos a comprar suelo a cualquier precio y el promotor es más maduro que en el ciclo anterior y no se está haciendo con bolsas de suelo para especular, sino que está comprando porque confía en la recuperación del sector.

El alquiler, una rentabilidad del 4,5%

El mercado del alquiler está en ascenso y no es para menos si tenemos en cuenta que, frente a otros productos financieros —depósitos, bonos del Estado...—, ofrecen una rentabilidad mucho más atractiva, del 4,3%-4,4%. Y si tenemos en cuenta la revalorización que puede experimentar la vivienda, los porcentajes pueden moverse entre un 7%-8%.

"Las alternativas de inversión a la vivienda arrojan rentabilidades inferiores y son más volátiles", apunta Javier Kindelan, vicepresidente de CBRE, quien califica la vivienda de un activo seguro y tangible.

Tal es el apetito por el alquiler que el 18% de las transacciones de obra nueva tiene como protagonistas a inversores. Más cifras: el año pasado la inversión residencial alcanzó los 2.100 millones y en los tres primeros meses de 2017 se han rozado los 500 millones.

Desde CBRE calculan que podríamos cerrar el año en torno a 2.200 y 2.300 millones de euros, muy por encima de las cifras de 2014 y 2015.