Montecarmelo dinamita el mercado del suelo en Madrid y escenifica el final de la crisis

Hay quienes se refieren a él como el Pau (Programa de Actuación Urbanística) de los ‘pijos’ de Madrid. Montecarmelo, el más pequeño de los tres nuevos barrios del norte de la capital -junto a Sanchinarro y Las Tablas-, se ha convertido en la comidilla del sector. Y no es para menos, puesto que ha protagonizado la operación de suelo más cara desde que estalló la burbuja inmobiliaria, desatando, si no la alarma, sí al menos la preocupación entre los principales 'players' del mercado al desempolvar de la memoria el recuerdo de los peores excesos cometidos durante el 'boom'.

Hace menos de tres meses, a principios de julio, la empresa Cogesa, del grupo Dragados y liderada por Enrique Pérez, hermano de Florentino Pérez, pagó por una de las últimas parcelas residenciales de Montecarmelo una cantidad que los expertos coinciden en calificar como desorbitada. Algo menos de 2.200 euros el metro cuadrado, muy por encima de los 1.400 o 1.500 euros que, según los expertos consultados por este diario, deberían haberse pagado por ella para la puesta en marcha de un desarrollo rentable, salvo, claro está, que se desarrolle en régimen de cooperativa.

Cogesa, del Grupo Dragados, rompe el mercado del suelo en Montecarmelo

Situado junto al Monte del Pardo, la autovía de Colmenar y la M-40, el nacimiento de Montecarmelo se gestó a principios de los noventa. Con más de medio millón de metros cuadrados para uso residencial -8.500 viviendas, tanto libres como protegidas-, se convirtió en el destino de cientos de matrimonios jóvenes que vieron en este barrio un lugar en el que instalar su vivienda mientras cada día acudían al centro de la capital a su trabajo. Nació, como Sanchinarro o Las Tablas, como un barrio dormitorio, pero hoy en día está siendo testigo directo del 'calentón' que vuelven a sufrir los precios del suelo.

"Nadie en el sector pensaba que el precio fuera a ser tan elevado. Sin embargo, con esta operación, Cogesa -con más de tres décadas de promoción residencial a sus espaldas- ha marcado claramente el precio del suelo en esta zona", explica a El Confidencial Ernesto Tarazona, socio y director residencial y de suelo de Knight Frank.

Esta consultora estima que en este desarrollo apenas queda edificabilidad sobre 50.000 metros cuadrados, el 5% sobre el total, puesto que el 95% restante está en construcción o ya edificado. Un suelo que se encuentra, en su mayoría, en manos de diferentes propietarios puesto que se trata de proindivisos. Knight Frank calcula que el precio de repercusión del suelo en este desarrollo se encuentra en torno a 1.800 euros, por debajo de los algo más de 2.000 euros que se han pagado en Montecarmelo. Para que nos hagamos una idea, en Valdebebas, uno de los desarrollos que más interés han despertado entre los inversores -aunque no está consolidado, y hay mucha oferta de suelo-, se está pagando en torno a 1.100 euros el metro cuadrado.

Tal y como adelantó 'El Mundo', los 10.700 metros cuadrados edificables del solar fueron tasados hace años en 12 millones de euros, aproximadamente a 1.100 euros el metro cuadrado. La cifra de Cogesa habría superado los 20 millones de euros, duplicando por tanto el precio de salida.

La oferta de esta compañía cogió totalmente por sorpresa a quienes acudieron a la puja por el solar: Construcciones Amenabar y Grupo CP, dos compañías que han ido de la mano en otros proyectos anteriores, así como Momentum junto con la Cooperativa DMS. "Llevábamos dos años detrás del solar trabajando con los padres del Colegio Alemán", reconoce Ignacio Pareja Sierra, socio de Momentum Real Estate, a quien, como a todo el sector, ha sorprendido la elevada oferta puesta sobre la mesa por el grupo Cogesa.

La oferta de Cogesa, imbatible

De hecho, el resto de ofertas no consiguieron siquiera acercarse a la cifra puesta sobre la mesa por la compañía del Grupo Dragados, que se impuso por goleada, quedándose con el último gran solar en venta de Montecarmelo, un desarrollo en el que esta compañía ha estado muy presente, con un millar de viviendas distribuidas en varias promociones. Una de ellas, Las Terrazas de Montecarmelo, donde ha estado vendiendo casas ligeramente por debajo de 3.000 euros el metro cuadrado.

"Cogesa tiene intereses allí. Es propietaria de algunos terrenos de tal manera que al pagar lo que ha pagado por ese solar lo que consigue también es revalorizar su propia cartera", explica un experto consultado por este diario. "Además, teniendo en cuenta la escasez de suelo en la zona y que la demanda de vivienda en Montecarmelo es muy solvente, no es tan raro que algunas empresas hayan decidido ir a por todas".

El creciente interés por la zona es más que evidente. El Banco Sabadell, sin ir más lejos, uno de los más activos a la hora de liquidar ladrillo durante la crisis, daba hace unos meses marcha atrás en la venta de un solar de 11.300 metros cuadrados de superficie situado entre Montecarmelo y Las Tablas. Aunque el proyecto residencial que allí levantará en promoción delegada su 'servicer' Solvia aún está por definir, pone de manifiesto el creciente apetito por esta zona de la capital

Sin embargo, las últimas operaciones de suelo hacen temer un 'calentón' del mercado. De hecho, a algunos promotores no les salen los números. "A esos precios tendrán que vender las viviendas a más de 3.500 euros el metro cuadrado, y no solo es difícil que la demanda esté dispuesta a pagar tanto, sino que no hay margen para beneficios. Un precio lógico habría sido 1.400/1.500 euros por metro cuadrado, porque aunque la repercusión sobre el precio final de la vivienda se fuera al 50%, se podría vender a 3.000 euros y no perder dinero”, explican desde una promotora que pretende mantenerse en el anonimato.

"A esos precios, lo que tendría todo el sentido es una promoción en régimen de cooperativa, como ya ha hecho esta compañía en anteriores ocasiones. Los promotores necesitan un beneficio entre el 15% y el 20%, sin embargo, en cooperativa, la gestora no gana más allá del 10% y el riesgo se diluye entre los cooperativistas", apunta Ernesto Tarazona, quien considera que la falta de producto en la zona juega a favor de cualquier proyecto que se ponga en marcha en Montecarmelo.

En Raimundo Fernández Villaverde la gestora Domo pagó más de 2.000 euros por metro cuadrado de suelo

De hecho, para que nos hagamos una idea, por el solar del Ministerio de Defensa en la calle Raimundo Fernández Villaverde, a escasos metros del Paseo de la Castellana, la gestora de cooperativas Domo pagó 110 millones de euros, algo más de 2.000 euros por metro cuadrado. La compañía prevé levantar viviendas de aproximadamente 3.600 euros el metro cuadrado.

A cierre de 2014, Montecarmelo apenas concentraba el 3% de la oferta de obra nueva de Madrid capital, según datos de Knigt Frank. En la actualidad, y con datos de julio de 2015, la firma Foro Consultores identificaba una sola promoción de apenas 42 viviendas, de las cuales solo quedaban dos unidades a la venta. Precisamente CP Grupo tiene totalmente vendida una promoción de 86 viviendas actualmente en construcción en este Pau, tal y como puede comprobarse en su web.

"Está totalmente consolidado”, explica Carlos Smerdou, consejero delegado de esta comapañía. "Por su ubicación, junto a Valdemarín, Mirasierra o Puerta de Hierro, el perfil del comprador suele ser de un nivel socioeconómico bastante elevado y, a diferencia de Sanchinarro o Las Tablas, cuenta con chalets y viviendas unifamiliares, no solo bloques en altura.

La vivienda protegida hace tiempo que se construyó y se vendió, de tal manera que acceder a una vivienda 'asequible' en la zona solo es posible en régimen de cooperativa. "Hace poco se cerró una venta por un millón de euros", recuerda Smerdou.