Los precios de la vivienda caerán otro 30% presionados por los bajos salarios

Ni luz al final del túnel ni brotes verdes. Losprecios de la viviendaseguirán cayendo durante los próximos años y lo harán con fuerza. La firma de análisis británica Capital Economics prevé unacaída adicional de los preciosdel 30% o incluso por encima de este porcentaje, lo que llevaría a una corrección total cercana del 50% desde máximos y a unos precios en niveles de 2002.

Estas oscuras previsiones están en línea con lasrealizadas hace un mes por la consultora española RR de Acuña y Asociadosque ha descartado cualquier atisbo de recuperaciónen elmercado inmobiliario español, al menos hasta 2016 "y me temo que incluso hasta 2018 por un desequilibrio bestial entre oferta y demanda", aseguraba su presidenteFernando Rodríguez y Rodríguez de Acuña.

“No nos sorprendería que lacaída de los preciosfuera incluso superior. Después de todo, durante periodos bajistas del mercado inmobiliario, es común que los precios se sitúen incluso por debajo de su ‘valor justo’ o ‘valor de equilibrio’", apunta Capital Economicsen un informe sobre España tituladoLos precios de la vivienda en España todavía tienen que caer mucho.

Esta firma londinense basa gran parte de sus estimaciones en laevolución de los salariosen España ya que considera que si estos cayeran en torno a un 5% durante los próximos años, “algo que consideramos totalmente plausible”, apuntan, se necesitaría una caída de la vivienda en torno al 25% para que la ratio que mide elvalor medio de las viviendasrespecto a larenta bruta de las familias-o lo que es lo mismo, los salarios íntegros que necesita una familia para poder pagar una vivienda a los precios actuales- se sitúe en niveles de equilibrio.

Según datos del Banco de España, hoy en día una familia española necesita 5,9 veces su salario íntegro para poderpagar una vivienda. Aunque esta cifra se encuentra significativamente por debajo de máximos de 7,7 veces, todavía necesitaría caer un 18% para situarse en 5 años, su media histórica.

Pero, ¿dónde debería estar este ratio en una situación de normalidad? Para Ángel Serrano, director general de Negocio de Aguirre Newman, "debería estar entre 4 y 4,5 veces, es decir, que con los ingresos medios de un hogar/familia multiplicados por 4-4,5 debería pagarse unavivienda media". En su opinión, "para situarnos en estos niveleshace falta un ajuste de entre un 20% y un 25%de media. El problema es que si la renta de las familias está cayendo dicho ajuste en los precios debería incrementarse proporcionalmente".

“Por supuesto”, reconoce la firma, “si suben lossalarios, se necesitarían menoscaídas de la viviendapara conseguir que dicha ratio volviese a su media". Y pone un ejemplo, si lossalariosaumentaran un 10% durante los próximos años, losprecios de la viviendasolamente necesitarían caer un 10%.

¿Y si en realidad la vivienda apenas ha caído?

Precisamente lapérdida de poder adquisitivode las familias españolas, unida a otros factores como el fin de lasdesgravaciones por compra de viviendao la subida del IVA han amortiguado o inclusoanulado la caída de precios desde los máximos de 2008. RR de Acuña y Asociados, en su último informe, consideraba que todos estos factores han provocado un efecto subida delprecio de la viviendadel 35%. Eso sin tener en cuenta el fuerte encarecimiento de la financiación hipotecaria.

Para Capital Economics, lacaída de preciosregistrada hasta ahora –en torno al 30% desde los máximos- “no es excepcional”. “Ciertamente, España ha sufrido unacorrección de precioscomparable a la de Estados Unidos y Reino Unido –con caídas de precios desde máximos de 32% y del 19%, respectivamente-. Pero sería mejor una comparación con Irlanda, donde la caída ha sido del 50%”. De cumplirse sus previsiones, la caída de precios en España podrían alcanzar estas dimensiones.

Tampoco el Fondo Monetario Internacional (FMI) se ha mostrado optimistasobre la evolución del precio de la vivienda en España. El organismo calificaba recientemente de 'optimistas' las previsiones deSareben torno a la evolución de losprecios de la vivienda, cuya política de venta de activos se ha diseñado en base a un escenario que contempla unacaída modesta de los precios de la vivienda en 2013 y 2014, una estabilización en 2015-2016, y un aumento gradual a partir de ese momento.

Ángel Serrano prefiere hablar de tendencias. "Ésta sigue siendobajistay para encontrar el suelo es necesarioajustes adicionales del entorno de 20%". No obstante, insiste en que nos encontramos ante un mercado muy heterogéneo. "Hay mercados con pocaoferta de viviendadonde estamos posiblemente muy cerca del suelo después de ajustes cercanos al 30%, mientras que en otros mercados, a la vista delexceso de ofertay la baja demanda, indudablemente se deben ajustar los precios de manera considerable", concluye.