20%, 30%... ¿y si en realidad el precio de la vivienda apenas ha caído?

Lasviviendasson ahora entre un 20% y un 30% más baratas que hace un lustro. De eso no hay duda. Un piso que en el pico de laburbuja inmobiliariacostaba 300.000 euros, ahora se encuentra en el mercado en torno a 220.000, eincluso por debajo. Pero ¿y si esta caída fuera sólo un espejismo o un efecto óptico? Es decir, ¿y sicomprar una viviendasupusiera ahora el mismo esfuerzo económico -si no más- que hace cinco, seis o siete años?

El fin de lasdesgravaciones fiscales por compra de vivienda, la subida delIVA, la caída de larenta de los hogaresespañoles o el encarecimiento de lashipotecashan contrarrestado e incluso anulado lacaída de preciosregistrada en los últimos años.

La pérdida de las desgravaciones fiscales en el IRPF ha supuesto pasar de un esfuerzo financiero del 27% a un 33% sobre la renta del hogar. "Es decir, supone un incremento del 22% en el servicio de la deuda, y es como haber incrementado elprecio de la viviendadel orden de un 21% -si se considera que se financia mediante hipoteca el 80% el valor de la vivienda-", apunta el último informe de RR de Acuña y Asociados.

Si a esto se suma elincremento del IVA, que ha pasado del 4% al 10%,tendríamos que la vivienda se ha encarecido un 27%. “Es decir, se ha amortiguado la bajada delprecio de la vivienda, que ha sido del orden de un 27% entre 2007 y 2012, según el Ministerio de Fomento”, apunta la consultora.

Pérdida de poder adquisitivo de las familias

Pero además, en los últimos siete años, todos loshogares españoles-con o sin hipoteca, estén alquilados o vivan gratuitamente donde sea- han asistido a una importante caída de susrentas. Desde el año 2006, esta caída se sitúa en el 20%, lo que, unido a lapérdida de las exenciones fiscales, habría provocado un efecto subida sobre elprecio de la viviendadel 35%, segúnRR de Acuña y Asociados. “Al comparar este porcentaje con el 27% de descenso del precio de la vivienda, nos encontramos con que la situación financiera del demandante frente a laadquisición de viviendase encuentra en peor posición que en el punto más alto del mercado, antes de que cayera la demanda”, comenta Fernando Rodríguez de Acuña Martínez, gerente de la compañía.

El fin de incentivos fiscales y la caída de la renta de las familias han provocado un efecto subida de los precios del 35%

Para muestra, un botón. Las familias ganaron en el primer trimestre de este año menos que en cualquier otro durante la crisis. Surentase encuentra en niveles de 2007, mientras que su principal componente, lossalarios, han caído un 6% durante los tres primeros meses del año, según datos del INE. Una caída que se prolonga en el tiempo y que se ha agudizado con la crisis y la reforma laboral y que, indirectamente, también contribuye a amortiguar lacaída de la vivienda.

Fernando Rodríguez de Acuña Martínez nos ilustra con un par de ejemplos. El primero: "Supongamos que unaviviendatiene un precio X y que ese precio lo hubiese mantenido desde el 2006 hasta ahora. Para un potencial comprador, laviviendase habría encarecido un 35% respecto al 2006, teniendo en cuenta todos los factores mencionados anteriormente. Como laviviendaha ajustadopreciosdesde 2006 -un 27%-, parte de ese impacto ha sido absorbido, pero no todo, por lo que a pesar de que la vivienda ha bajado sustancialmente desde 2006-en realidad desde el pico en 2008-,a efectos de la población potencialmentedemandante de vivienda, estamos en peor situación a la hora de comprarla que en 2006".

El segundo: "Imaginemos que un individuo tiene un salario de 1.000 euros y necesitaba 600 euros al mes en 2006 para vivir, pagar la comida, luz, agua, colegios de los niños, gasolina, etc. Hoy en día, con ese mismo salario necesita 700 euros. Está claro que con lacaída de la viviendapuede destinar menos dinero a pagar unamensualidad hipotecaria,pero si antes podía destinar 400 euros, ahora solamente 300. Capitalizado en unahipoteca, está claro que la vivienda que se puede permitir hoy en día este individuo es de mucho menor importe que antes, por lo que, a pesar de queestaes más barataque antes, no se la puede permitir, porque su renta, en términos relativos, ha disminuido mucho más rápido", apuntaFernando Rodríguez de Acuña Martínez.

Fuerte encarecimiento de las hipotecas

Además del fin de las exenciones fiscales, la subida del IVA y la caída de las rentas de los hogares, ha habido otros factores que también han amortiguado y anulado la caída de la vivienda. Posiblemente, el más importante es el encarecimiento de la financiación, o lo que es lo mismo,que las hipotecas que ofrecen los mercados hoy en día son mucho más caras.

Eltipo de interésque las entidades han estado aplicando a lashipotecas sobre viviendase ha situado en torno al 4,5% en los meses de marzo y abril de 2013. Con unEuriborpor encima del 0,5%, el diferencial se sitúa en unos 4 puntos porcentuales. Es decir, estaríamos hablando de hipotecas que, de media, estarían aplicando un Euribor + 4%. Hace un año, coneste índiceen torno al 1,36% y el interés medio de lashipotecasligeramente por debajo del 4,4%, el margen se situaba en 3 puntos porcentuales. Es decir, en un año, los diferenciales han aumentado algo más del 30%, frente a una caída del Euribor aproximada del 60% provocando, de nuevo, un nuevo espejismo en torno a la caída del precio de la vivienda.

De hecho, este encarecimiento hipotecario ha sido tan intenso como para provocar quecomprar una viviendaen 2011 o en 2012 costase lo mismo que un año antes. Es decir, quien decidió esperar a que losprecios de la viviendasiguiesen cayendo ha visto cómo esa caída ha quedado totalmente anulada por la fuerte subida de losdiferenciales.