La venta de pisos afronta su particular cuesta de enero tras el empujón de final de año

Llega la temida cuesta de enero. En todos los sentidos. Tras los excesos navideños -los que ha permitido la crisis- toca hacer otro agujero en el cinturón. El consumo y el gasto se contraen. Todos los sectores económicos se resienten y el inmobiliario no es una excepción.

Tradicionalmente, enero y febrero son dos meses muy malos para vender viviendas, reconocen los expertos del sector. Después del empujón final que suelen experimentar las ventas en los dos o tres últimos meses del año, los dos próximos meses serán muy flojos en cuanto al cierre de operaciones. Más si cabe teniendo en cuenta las dificultades por las que atraviesa el sector: fuerte contracción de la demanda y problemas para acceder a la financiación.

“El trimestre final ha sido frenético, se ha producido un empujón muy importante de las ventas y la actividad prácticamente se ha duplicado. Diciembre ha servido para dar un empujón a las operaciones y poder remontar el año”, explica Luis Corral, consejero delegado de Foro Consultores. "Diciembre es un mes de menor actividad comercial y de consolidar operaciones en marcha".

La firma, inmersa en la venta de inmuebles en manos de la banca, ha escriturado algo más de 300 viviendas durante el mes de diciembre. “Se venían haciendo unas 250 operaciones al mes”, añade Corral quien reconoce que “enero suele ser un mes deprimido. Una verdadera cuesta”. Y pone una cifra sobre la mesa: 90 operaciones en enero frente a las más de 300 en diciembre.

También ha sido un trimestre frenético para Básico Homes, especializada en la venta de activos bancarios que despide el año con más de mil operaciones. En el último trimestre se han realizado el 35% de las ventas totales del año, “un porcentaje muy superior al 21% de 2010 y 2011”, apunta su director, Rafael Valderrábano.

“Lo mismo sucede con las escrituras. El 36% se han firmado en los últimos tres meses de 2012, frente al 30% un año antes y frente al 35% del último trimestre del 2010, ejercicio en el que el Gobierno de Zapatero anunció el fin de la desgravación por compra de vivienda para rentas superiores a 24.000 euros a partir de 2011. Deducción que posteriormente el Partido Popular recuperó”.  

A finales de 2011 y de 2012 se ha producido un impulso de las ventas. No obstante, las cifras se encuentran en mínimos históricos. En los últimos meses de 2011, los datos reflejaron tímidamente el impacto de la rebaja del IVA del 8% al 4% para la compra de viviendas entre el 20 de agosto y el 31 de diciembre. En la recta final de 2012, el impulso ha venido de la mano de la subida del IVA –del 4% al 10%- y la desaparición de la desgravación por compra de vivienda a partir del 1 de enero de 2013. 

Precio versus estímulos fiscales

Sin embargo, ni el IVA ni la desgravación son determinantes para la demanda. El principal estímulo para comprar una vivienda sigue siendo el precio. “El IVA o la desgravación han sido un impulso añadido pero quien quiere comprar en lo que primero que se fija es en el precio. El comprador está muy escarmentado con este tipo de medidas que aparecen y desaparecen con mucha facilidad”, lamenta Luis Corral.

“Nosotros sí hemos percibido un adelanto en la decisión de compra. Pero, curiosamente, ha afectado más la subida del IVA que la supresión de la desgravación”, comenta Valderrábano.  

“Puede parecer un poco extraño pero no lo es ya que a la hora de comprar una vivienda, la gran mayoría de los compradores analiza si puede pagar la cuota mensual, afrontar los gastos... y no cuánto va a recibir por la desgravación o si la declaración le sale a devolver. El comprador tiene más presente los gastos que suponen desembolso inmediato como la subida de IVA que la supresión de incentivos fiscales que son más difíciles de cuantificar”, concluye.

¿Cómo interpretar las estadísticas?

Cómo quedará finalmente la foto final de 2012 tardará todavía unos meses en llegar. El último dato sobre compraventa de viviendas del INE mostraba un aumento del 12,8% en octubre respecto al mismo mes de 2011, hasta un total de 25.261 operaciones. No obstante, conviene analizar bien los datos para poder hacer una correcta interpretación de los mismos.

El INE se basa en los datos de los registradores para elaborar sus estadísticas. Esto significa que desde que se firma la venta de un inmueble ante un notario hasta que llega al registro de la propiedad pueden pasar de entre uno y dos meses. De tal manera que los datos de octubre publicados estarían reflejando en realidad operaciones que se firmaron en agosto y septiembre.

Esto explicaría que las estadísticas reflejen generalmente, tal y como puede apreciarse en el gráfico, un repunte de las ventas en los meses de enero y febrero -ya que en realidad estaría mostrando operaciones firmadas a finales de año- y caídas en los meses siguientes –compraventas de viviendas durante los primeros meses del año, tradicionalmente menos activos-.

Las mismas piedras en el camino 

El nuevo año no estará exento de dificultades para el sector inmobiliario. Son varios los factores que seguirán jugando en contra del cierre de operaciones. La demanda cada vez está más deteriorada. “Hay mucho pesimismo lo que resta potencial a la compra”, explica Corral. 

“No hay seguridad en nada y tampoco hay ánimo para comprar”, apuntaba recientemente José Luis Ruiz Bartolomé, consultor y autor del libro Adiós, ladrillo, adiós. 

Existe una demanda latente que prefiere esperar a que mejore la coyuntura económica mientras que muchos de los que pueden y quieren comprar no cuentan con financiación.

Un escollo que podría ir desapareciendo poco a poco durante este ejercicio. "El proceso de reestructuración y limpieza del balance de los bancos puede ayudar a desatascar el grifo de la financiación. La sensación de saneamiento del sector financiero permitirá que el acceso al crédito se normalice dando un pequeño respiro a la segunda vivienda. Los bancos podrán, de nuevo, volver a ejercer como lo que son, bancos”, añade Corral.

No obstante, la banca seguirá siendo el enemigo a batir tanto por promotores como por particulares ya que, tal y como asegura el consejero delegado de Foro Consultores, “quitando las ventas de pisos de los bancos, no hay vida inmobiliaria”.