Isidro: "La monetización de la vivienda es necesaria para el consumo en el país"

España es el segundo país del mundo con mayor esperanza de vida con 83 años, solo por detrás de Japón. Además, según la OCDE, en 2050 se espera que aproximadamente el 40% de la población sea mayor de 65 años, un porcentaje que duplica al actual. En paralelo, en 2035, alrededor de un cuarto de la población española serán jubilados, según el informe Proyecciones de Población 2020-2070 publicado por el INE. En este contexto, surgen dudas sobre cómo hacer frente a la posibilidad de una pensión pública insuficiente.

Para dar una respuesta a este problema, la socimi Almagro Capital—que acaba de cambiar su modalidad de cotización a continuo en el mercado BME Growth— apuesta por la vivienda inversa, "un modelo de compraventa de la vivienda con alquiler flexible destinado al mercado residencial de las personas mayores, permitiendo que los inquilinos firmen un contrato de alquiler vitalicio y que permanezcan en la vivienda de forma indefinida", según su consejero, Enrique Isidro. Así, se calcula la esperanza de vida del propietario y se retiene el montante necesario para hacer frente al alquiler durante ese espacio de tiempo. "Si el propietario abandona la vivienda antes del tiempo estimado, se devuelve el montante retenido no consumido a él o a sus herederos y, si sobrevive a dicha esperanza de vida, se le aplica una renta reducida equivalente a los gastos de comunidad e IBI de la vivienda", añade Isidro.

PREGUNTA. ¿En qué se diferencia de otras modalidades de monetización de la vivienda?

RESPUESTA. Las alternativas tradicionales las protagonizan la venta de la nuda propiedad manteniendo el uso y disfrute del inmueble o la solicitud de una hipoteca inversa, aunque ninguna de ellas se ha consolidado en el mercado por distintos motivos. En el caso de la nuda propiedad no hay oferta institucional. Los inversores, en su práctica totalidad particulares, suelen tener un ánimo especulativo que no se alinea con los intereses del usufructuario. Además, resulta una opción poco flexible que se ha visto superada y mejorada por la vivienda inversa, ya que esta última no penaliza un abandono prematuro del inmueble. En el caso de la hipoteca inversa, la falta de un marco jurídico adecuado limita la oferta. Así, esta opción solo es adecuada cuando la necesidad de liquidez no es muy elevada. En este sentido, la hipoteca inversa no la considero una monetización del ahorro, sino un endeudamiento, una financiación con una garantía hipotecaria. Es un préstamo con un tipo de interés bastante superior a las hipotecas estándar, donde los intereses se capitalizan a lo largo de la vida del préstamo y se tienen que liquidar en el año siguiente del vencimiento, que suele ser la fecha del fallecimiento del propietario. De tal manera, los herederos se pueden encontrar con la necesidad de tener que liquidar el inmueble para abonar ese importe, al que se suman los impuestos hereditarios.

"La vivienda inversa es un 'sale & lease back' vitalicio con unas condiciones muy ventajosas para nuestros mayores"

Analizando el mercado español pensamos: ¿por qué en España no ha tenido éxito la monetización teniendo en cuenta que es un país que lo necesita porque vivimos con un sistema de pensiones insostenible y donde el ratio de personas mayores propietarias de vivienda alcanza un porcentaje del 90%? Por ello, decidimos lanzar la vivienda inversa, que es un 'sale & lease back' flexible que puede llegar a ser vitalicio, para apoyar a los jubilados españoles y ayudarles a tener una jubilación sin preocupaciones. Hablamos de una solución que les permite vivir en su casa hasta su fallecimiento o hasta que ellos decidan. En otras palabras, venden la vivienda y firman un contrato de alquiler vitalicio, con el beneficio de no penalizarles si deciden abandonarla en cualquier momento.

P. ¿Qué ocurre si el propietario quiere abandonar el piso antes de transcurrir los 10 años de esperanza de vida calculada?

R. En nuestro modelo no hay ningún tipo de penalización en caso de renuncia o finalización del contrato de alquiler y por la flexibilidad que ofrece, única en el mercado. En el momento de la compra se retiene el importe del alquiler de la esperanza de vida calculada del vendedor. En caso de que el antiguo propietario quisiera renunciar al contrato de alquiler durante su vigencia, a su salida se le entregará el montante retenido que le corresponda, una cantidad que se corresponde con el equivalente al alquiler no consumido.

P. ¿Y si vive más tiempo de la esperanza de vida estimada?

R. Imaginemos que el inquilino supera en 5 años la esperanza de vida calculada. En ese caso, una vez superada dicha esperanza de vida calculada inicialmente, la retención inicial se habrá consumido íntegramente y, a partir de ese instante, pasará a tener una nueva renta reducida de forma vitalicia equivalente tan solo a los gastos de comunidad e IBI de la vivienda.

P. Más allá de la monetización de la vivienda, ¿qué otro valor diferencial aporta el producto?

R. Sin duda nuestro componente social y nuestro compromiso con criterios ESG. La creación de este nuevo modelo de monetización del ahorro surgió de la necesidad de ofrecer una solución a nuestros mayores y apoyarles para tener una jubilación sin preocupaciones económicas. En ese sentido, estamos muy comprometidos con este segmento de la población. Acabamos de firmar, por ejemplo, un acuerdo con Atenzia mediante el que ofrecemos un servicio de teleasistencia integral que permite una mayor autonomía personal y bienestar en el hogar para las personas mayores. Además, participamos muy activamente como patronos de la Fundación Edad & Vida y la asociación Madrid Futuro.

P. ¿Qué ventajas ofrece a los herederos?

R. En otras soluciones similares actualmente existentes en el mercado los herederos se pueden encontrar con la necesidad de tener que liquidar el inmueble para abonar el importe pendiente de liquidación, como en el caso de la hipoteca inversa, al que se suman la plusvalía municipal y los impuestos hereditarios correspondientes a la región en la que se encuentre el inmueble. Con la vivienda inversa ese problema desaparece. Cabe añadir que, en el caso de que el propietario abandone la vivienda antes del tiempo estimado, se devuelve el montante de dinero retenido no consumido a él o a sus herederos. En ese sentido, estamos hablando de la única solución en el mercado español que ofrece esta posibilidad con condiciones ventajosas. Se trata, además, de una alternativa con un notable éxito, demostrado durante años, en otros países como Francia o el Reino Unido.

P. ¿Este modelo está pensado para personas mayores a partir de qué edad y en qué regiones?

R. No ponemos ningún límite a la edad, esta viene marcada por la esperanza de vida, aunque lo ideal es optar por esta solución a partir de los 65 o 70 años. A nivel de regiones, estamos por el momento en zonas ‘prime’ de la capital española, donde existe una mayor liquidez del inmueble y hay muchas oportunidades, aunque ya estamos analizando compras en las principales ciudades de nuestro país. Aun así, todavía nos queda muchísimo trabajo por desarrollar en Madrid, donde hoy tenemos una cartera activa en análisis superior a los 200 millones de euros.

P. ¿Por qué han decidido traer a España este modelo de negocio?

R. En España hay actualmente más de nueve millones de personas mayores de 65 años, de los cuales el 90% tiene vivienda en propiedad. De este porcentaje, el 85% tiene el ahorro de toda su vida laboral invertido en la vivienda y el 65% de ellos recibe mensualmente una única pensión o un único ingreso focalizado en una pensión inferior a 1.300 euros. A estos datos hay que añadir la evolución que han venido teniendo las pensiones en España en los últimos tiempos, cada vez más precarias y sin perspectivas de mejora.

"En España hay más de nueve millones de personas mayores de 65 años. De este colectivo, el 90% tiene vivienda en propiedad"

En este contexto, el envejecimiento de nuestra sociedad hace necesario buscar nuevas soluciones que permitan garantizar una buena jubilación. Así, la vivienda inversa representa una solución para obtener el mayor importe posible sin abandonar el hogar de una forma segura, eficiente y flexible, siendo la única alternativa que conjuga seguridad jurídica y oferta institucional, requisitos imprescindibles para que nuestros mayores puedan utilizar de forma segura su vivienda para complementar su pensión.