Es el momento de amortizar hipoteca: ¿Qué interesa más, reducir el plazo o la cuota?

Es uno de los clásicos de estas fechas navideñas. El momento en el que muchos hipotecados se plantean amortizar parte de la deuda que tienen contraída con su entidad bancaria de turno. Sin embargo, surge la pregunta: ¿Qué es mejor, rebajar plazo o cuota? Los tiempos son propicios para lo segundo, con la tendencia a la baja de los tipos de interés, que por si solo ya consiguen acomodar la letra mensual.

El pasado mes de noviembre el Banco Central Europeo (BCE) rebajó el precio del dinero hasta mínimos históricos, del 0,50% al 0,25%. Este hecho motivó una caída de la cotización del Euribor, el indicador de referencia para la gran mayoría de hipotecas españolas, hasta el 0,48%, el nivel más bajo desde mediados de junio. Aunque esta caída ha quedado en agua de borrajas en las últimas semanas (a lo largo de diciembre el Euribor ha vuelto a repuntar hasta el 0,562%), el ahorro que se obtiene en un entorno de tipos bajos (algunos analistas apuestan a que el BCE podría reducirlos todavía más) inclina aún la balanza hacia la reducción del número de años, que siempre permite pagar menos intereses al banco que la reducción de cuota.

Para ilustrar ambos posibilidades conviene tomar como referencia las condiciones de lahipoteca tipo del Instituto Nacional de Estadística (INE), publicada el pasado 20 de diciembre y correspondiente a octubre de este año. Según esta referencia, el tipo de interés medio se sitúa en el 4,27%, con un plazo a 20 años y un capital de 123.651 euros. Con estas condiciones, la cantidad total de intereses a pagar a lo largo de la vida de toda la hipoteca sin realizar amortizaciones anticipadas ascendería a 60.431 euros y la letra mensual que estaría pagándose actualmente ascendería a 767 euros.

La opción de reducir la cuota…

Sobre la base anterior, si un ahorrador decide amortizar los 9.015euros que como máximo se pueden desgravar fiscalmente (siempre y cuando se haya adquirido la vivienda antes del pasado 1 de enero)y reducir la cuota que paga mes a mes, podrá recortar esta cuantía en 56 euros mensuales, hasta los 711 euros. El total rebajado al cabo del año ascenderá a 670 euros y, con ello, el ahorro de intereses en los 20 años de vida de la hipoteca se situará en 4.400 euros. Dicho de otra forma, al optar por esta vía se pasará de pagar unos intereses de 60.431 euros a 56.032 euros.

Esta opción suele ser la que más sugieren las entidades bancarias a sus clientes, al aconsejar que se mantenga el número de años del préstamo y se acomode el pago mensual. Sin embargo, según apuntan los asesores financieros de EFPA, esta opción no siempre es la idónea ya que “es aconsejable sólo para aquellas personas que se vean ahogadas por la cuota que pagan mes a mes y dispongan de unos exigentes compromisos financieros”.

Pero, gracias a las fuertes bajadas de tipos aplicadas por el presidente del Banco Central Europeo (BCE), Mario Draghi, esta labor de acomodar la hipoteca se está haciendo de manera automáticaen cada revisión(eso sí, siempre y cuando no se sea víctima de una cláusula de suelo). Por eso, ya que ahora la mayoría de las hipotecas se benefician de una cuota mensual inferior a la que se pagaba cuando se firmó el crédito, cobra el doble de sentido, si se va a amortizar,reducir el plazo del préstamo y no la letra, que ya se ha abaratado gracias a la caía del Euribor.

…frente a la de rebajar el plazo

Para un caso similar al anterior, un ahorrador también puede invertir los 9.015euros antes mencionados con el objetivo de reducir el número de cuotas de su préstamo. Sobre las cifras anteriores, el número de letras asciende a 240 y con la amortización anticipada se rebajarían en 26, hasta las 214. El nuevo plazo, por tanto,pasaría a ser de 17 años y 10 meses, frente a los 20 años iniciales.

Esta es siempre la mejor alternativa para el hipotecado, ya que el ahorro total de intereses asciende a 10.842 euros, frente a los 4.400 de la opción de rebajar las cuotas. Dicho de otro modo, quien opten por amortizar plazo con los 9.000 euros del ejemplo, consigue de un plumazo eliminar una sexta parte de todos los intereses que iba a tener que pagar a lo largo de los 20 años de vida de la hipoteca.

Además, aunque la reducción de años no mejore de manera directa la letra mensual, sí lo hace indirectamente, ya que en la próxima revisión, en vez de calcularse la cuota sobre un capital de123.651 euros, se hará sobre 114.651 euros, lo que permitirá abaratar en ese momento la letra, frente a la cantidad que tendríamos que pagar si no hubiéramos amortizado.