El Gobierno prepara un gran 'mapa de la vivienda' para calcular la dimensión de la crisis

El Gobierno Zapatero, tras largos años de apagón informativo, por fin reconoce que ha estallado la burbuja inmobiliaria ‘made in Spain’ y, preocupado por la gravedad de sus consecuencias, se dispone a elaborar ‘el mapa de la vivienda’. Se trata de un “estudio lo más actualizado y pormenorizado posible sobre la construcción residencial en España”, ha confirmado una portavoz del Ministerio de Vivienda a El Confidencial. 

El estudio, dependiente del Ministerio de Vivienda, pretende analizar la actividad residencial desde distintos puntos de vista, tales como el número de viviendas construidas, su tipología y características o qué promociones están activas o inactivas. Pese a que en el Ministerio de Beatriz Corredor reconocen que “no hay un objetivo único”, lo cierto es que hay un especial interés en determinar a cuánto asciende el stock de viviendas nuevas invendibles. Dato éste fundamental para que no ya los promotores, sino las entidades financieras puedan colocar los activos inmobiliarios acumulados.

“En el Gobierno hay un interés máximo por conocer el stock sin vender. Cuanto más se tarde en cuantificar su dimensión, más tiempo se tardará en recuperar el mercado de vivienda y, por tanto, el mercado de trabajo, han asegurado a este periódico fuentes cercanas al Ejecutivo. Para elaborar el estudio, Vivienda contaría con los servicios de distintos agentes tales como Analistas Financieros Internacionales (AFI) o el Banco de España, de acuerdo con las mismas fuentes. En estos momentos, hay al menos tres o cuatro autores trabajando en estimaciones residenciales a partir de premisas distintas”, explican.

España es el país de la Eurozona con más viviendas por hogar

Preguntado al respecto un portavoz oficial del Banco de España, se limita a remitir a los últimos datos que ha incluido el BdE en su síntesis de indicadores del mercado de la vivienda. En este apartado se puede ver, por ejemplo, cómo España es el país que posee el mayor número de viviendas por hogar de toda la Eurozona. Con un parque de 26,2 millones de unidades y 18 millones de hogares, los españolitos tocamos a 1,5 viviendas por hogar, frente a la 1,1 de media de los países de la zona Euro. Sobre el problema capital del stock de vivienda sin vender, en el Banco de España, por el momento, no hay referencias.

Así pues, a la pregunta de “¿Cuántas viviendas construidas, terminadas y no vendidas hay en España?” no hay una respuesta exacta, por increíble que parezca. A día de hoy, tras más de una década de boom inmobiliario y su posterior pinchazo, no hay en este país estadísticas fiables que se refieran al mercado inmobiliario. Si se les pregunta a los promotores, “fuente interesadísima”, responderán que o no lo saben o que, como mucho, el stock se estima entre las 650.000 y las 700.000 viviendas. Las estimaciones de distintos economistas oscilan entre las 905.000 unidades de Julio Rodríguez, ex presidente del Banco Hipotecario y el millón de José García Montalvo, profesor de Economía de la Universitat Pompeu Fabra de Barcelona.

No son pocos los estudiosos que se muestran muy críticos con la falta de transparencia de los datos oficiales. Uno de ellos es el mencionado Montalvo: “Los datos referentes a la vivienda en España no son fiables, a diferencia de en EEUU, donde se publican exhaustivamente cada mes”, explica. Y apunta que “esto está hecho a propósito. Con el IPC no pasa lo mismo. Es como los activos tóxicos, cuanta menos transparencia haya, mejor”.

El stock invendido asciende a 1.090.000 unidades, según Vergés

Por su parte, el arquitecto y economista Ricardo Vergés explica que pocos saben que el stock de viviendas invendidas es un agregado de las Cuentas Nacionales que debe ser estimado según la normativa de Eurostat. Disponemos para ello de varios ingredientes: primero, las funciones de desfase homologadas (aquí, los certificados no sirven porque no son ni observados ni exhaustivos), que son funciones con las que determinar las viviendas promovidas a partir de su inicio. Y segundo, el número de transacciones registradas de dichas viviendas. El stock es la diferencia entre unas y otras”.

Vergés, con los datos disponibles, afirma que “según las direcciones de obra de los aparejadores, durante los últimos cuatro años deberían haberse terminado 2.545.000 viviendas. En cuanto a las compraventas registradas de vivienda nueva, ascienden a 1.455.000. El stock acumulado al 31 de diciembre de 2008 sería pues de 1.090.000 viviendas, incluyendo aquellas rezagadas debido a la crisis. Paradójicamente, también hay manera de estimar retrasos con dichas funciones, esta vez aplicadas a los certificados antes rechazados.

Para él, el verdadero problema de los stocks en este momento es “precisamente que no tienen nada que ver con el mercado. En efecto, lo prioritario es devolver a Frankfurt la deuda monetaria (no financiera) con la que se han concedido los créditos al promotor desde 2003. Luego, si los promotores no venden, no pueden devolver a los bancos y éstos a Europa. Por consiguiente, unos tienen que mantener precios contra viento y marea y otros tienen que prestar hipotecas como sea a los compradores de viviendas nuevas, vaciando las demás carteras (por cierto, el mercado de vivienda usada ha quedado desierto). Desde luego, la garantía podría habernos sacado un poco de apuros, pero ¿Qué banco francés o alemán querrá esas urbanizaciones en medio del páramo…? La verdadera garantía bien pudiera ser la participación masiva en las empresas españolas más productivas, concluye.