Colonial: un matrimonio de conveniencia entre Villar Mir y los viejos deudores

La convocatoria de la junta de accionistas el próximo 20 de enero para dar entrada al empresario Juan Miguel Villar Mir supone, en realidad, una solución de compromisos entre el propio Villar Mir y el resto del dinero nuevo que va entrar en la inmobiliaria, por un lado,y los bancos extranjeros y fondos buitres, que representaban la deuda vieja de Colonial y que se había convertido en insostenible, por otro.

Los fondos veían en la venta deSFL (Société Foncière Lyonnais) la manera más rápida de desapalancar Inmobiliaria Colonial. Por su parte, Villar Mir y los nuevos accionistas pretendían preservar SFL, ya que consideraban que la filial francesa era la auténtica máquina de hacer dinero de la inmobiliaria española. Con su venta parcialse ha buscado una solución que contente a los dos partes, lo que al final ha revertido en beneficio de la compañía.

A pesar de ello,Colonial retendrá el 38% de SFL. Es decir, será el primer accionista y controlará el consejo de administración de la inmobiliaria gala.Fuentes financieras han explicado que, en el caso de Villar Mir, su compra de acciones por valor de 300 millones está financiada en un 80% por fondos internacionales que le prestan el dinero para su desembarco en Colonial.

Una de las claves del acuerdo fue que la banca acreedora se dio cuenta de que, si seguía manteniendo su posición, Inmobiliaria Colonial iría a un concurso de acreedores que supondría pérdidas mayores para ellos. De hecho, algunos bancos, como Commerzbank, prefirieron vender su parte y salir del capital antes de seguir corriendo riesgos.

El nuevo acuerdo evita una nueva quita bancaria y salva a Colonial de una suspensión de pagoscon laque estaba coqueteando peligrosamente.

Flecos pendientes

Pese a que la convocatoria de junta es luz al final del túnel, quedan flecos pendientes, como sacar a Asentia del balance a través del compromiso de alguno de los bancos acreedores. No obstante, pese a todas las incertidumbres, la solución parece encarrilada.

Colonial sigue en pérdidas y acabará el año igual. El tercer trimestre lo cerró con unos números rojosde 369 millones. Pero una vez sacada Asentia de balance, donde se incluye suelo, negocio promotor y antiguos activos de Riofisa, la situación se corregiría gracias al negocio recurrente de los edificios de oficinas en España y Francia.

La amenaza de la deuda

En la junta de accionistas se propondrá a los socios la venta parcial de la filial francesa Société Foncière Lyonnais (SFL), de la que se venderá entre un 15% y un 20% del capital a un socio inversor. Esta enajenación aportará a Colonial algo más de 600 millones, que también irán a amortizar créditos. Portavoces de Colonial han declinado hacer declaraciones más allá del hecho relevante convocando junta de accionistas extraordinaria.

Ambas operaciones tiene un objetivo: reducir el grueso de la deuda bancaria de Inmobiliaria Colonial, que suma casi 1.800 millones de euros, y que supone un ratio de endeudamiento actual que se colocaría en un 90% sobre activos.

Con la ampliación, que se ha marcado a un precio máximo de 0,5 euros por acción, y la venta en Francia, la deuda final de Colonial se reducirá a 600 millones, un pasivo que será refinanciado por un grupo de bancos liderados por el francés Crédit Agricole que a su vez es accionista de Colonial.

Esta deuda, que vence a finales del 2014, hubiera disparado sus costes durante el presente año por las condiciones de la pasada refinanciación, de manera que ahora, tras la entrada de Villar Mir la compañía iniciará una nueva fase libre de la espada de Damocles que pesaba sobre su cabeza.

Los nuevos socios

Villar Mir no acudirá sólo a la ampliación. Le acompañan, si bien de manera no concertada otros inversores, como los andorranos de Amura Capital, vinculado a la familiaMora y a Banca Mora, con una aportación de entre 100 millones.

También han pactado acudir a la ampliación la familia colombiana Santo Domingo, que a través de su holding con sede en Nueva York Quadrant, han garantizado cubrir otros 100 millones. Grupo Santo Domingo es una firma de inversión cuyo principal activo durante varias décadas fue Bavaria, S.A., compañía cervecera colombiana que llegó a ser la décima cervecera global. En 2005 Bavaria se fusionó con SABMiller, cotizada en London Stock Exchange. Además de SABMiller, la cartera de Grupo Santo Domingo incluye compañías en los sectores de consumo, banca, energía, recursos naturales e inmobiliario.

Los accionistas actuales diluyen

Los actuales socios tendrán derecho a acudir a la ampliación, por eso la misma se hace hasta 1.000 millones. Pero no está previsto que los actuales socios de Colonial diluirán acudan por lo que diluirán su participación, ya que los nuevos accionistas tendrán paquetes muy significativos. Esto da una salida a los actuales socios: el Tesoro Británico a través de su participación en Royal Bank of Scotland (20%) y Crédit Agricole (19%), además de los fondos Colony y Calyon, que tienen otro 19% de la inmobiliaria, y que verán reducidos sus paquetes a cerca del 5%.

Sin embargo, la parte buena es que recuperan buena parte de sus préstamos a Colonial, con el plan acelerado de amortización que supone la doble operación: ampliación de capital en Colonial y venta parcial en SFL.