El adiós a la 'golden visa', ¿frenará la especulación? No necesariamente

"Vamos a eliminar la concesión de la 'golden visa' que permite acceder al régimen de residencia cuando se invierte más de 500.000 euros en bienes inmuebles y vamos a tomar las medidas necesarias para garantizar que la vivienda sea un derecho y no un mero negocio especulativo". Éstas fueron las palabras del presidente del Gobierno este lunes para decir adiós, después de una década, a una medida impulsada por los populares de Mariano Rajoy en plena crisis financiera con el objetivo de impulsar la inversión en España.

Desde que el mercado residencial tocó fondo en 2014, la vivienda se ha comportado de manera muy desigual. Las grandes capitales, lideradas por Madrid, Barcelona y Palma de Mallorca, lideraron el resurgir inmobiliario y a la fiesta terminaron por sumarse ciudades como Málaga, Valencia y Alicante. Todos estos son, actualmente, mercados tensionados, en los que acceder a una vivienda tanto en propiedad como en alquiler resulta especialmente complicado para miles de ciudadanos.

Es en todos estos mercados en donde, en principio, se espera que la supresión de la 'golden visa' ayude a reducir esas tensiones y facilite el acceso a una vivienda. Pero, ¿realmente será así?

TE PUEDE INTERESAR

El Gobierno elimina la 'golden visa' y pone fin al negocio de especular con la residencia española

R. Ugalde M. Hernández

La respuesta no es sencilla, ya que la dificultad a la hora de analizar el impacto de una medida como la anunciada sobre el mercado residencial radica, fundamentalmente, en la falta de datos y estadísticas oficiales sobre las 'golden visa'. El Colegio de Registradores de España ofrece, por ejemplo, el número de compraventas por encima de los 500.000 euros que se cierran cada año en España, incluso ofrece datos sobre nacionalidades. Sin embargo,no todas estas transacciones implican la concesión de una 'golden visa'. "Nuestro dato solo recoge potenciales 'golden visa'", aclaran los registradores.

Por otro lado, las estadísticas oficiales tampoco recogen cuántas 'golden visa' se han concedido al superar los 500.000 euros con una, dos o más transacciones (ya que no es lo mismo comprar una vivienda de 500.000 euros en Arturo Soria, que dos viviendas de 250.000 euros en Carabanchel o tres pisos de 150.000 euros en Usera). Tampoco revelan dos datos oficiales en qué regiones, ciudades o barrios se producen dichas transacciones y, por tanto, si la 'golden visa' puede estar afectando a un mercado concreto.

No afectan ni al 1% de las compraventas

El verano pasado, en una respuesta parlamentaria a la que tuvo acceso Europa Press, el Gobierno informó de que Barcelona, Madrid y Málaga fueron las provincias españolas que concentraron en 2022 un mayor número de 'golden visa'. Aquella respuesta permitió conocer que durante 2022 se concedieron 476 visados de este tipo.

Menos de 500 visados para un mercado que vende anualmente cerca de medio millón de viviendas. Es decir, hubo casi 500 extranjeros que hicieron inversiones superiores a 500.000 euros. Si tenemos en cuenta que en 2022, según el INE, se vendieron 650.265 viviendas, esos visados apenas supusieron el 0,07% de las transacciones totales, si bien es cierto, que 476 visados no tienen por qué equivaler a 476 compras de viviendas de más de 500.000 euros, puesto que para conseguir la 'golden visa' la inversión inmobiliaria debe superar los 500.000 euros en una o varias adquisiciones.

En 2022, se vendieron 650.265 viviendas y se dieron 476 Golden Visa, el 0,07% del total

En una respuesta parlamentaria anterior, el Gobierno informó que de 2013 a 2022 se habían concedido 4.940 visados, dato que incluía inversiones en capital y proyectos empresariales además de la compra de vivienda. En ese mismo periodo se vendieron algo más de 450.000 viviendas, de tal manera que esos visados apenas suponen el 1% de las transacciones totales.

Estos datos están en línea con los publicados el año parado por Transparency International una organización a escala mundial dedicada a prevenir la reducción de la corrupción. Desde 2013 y hasta septiembre de 2023, han sido concedidos un total de 6.200 visados a inversores de todas las nacionalidades, de los cuales, un 96,18% fue concedido en virtud del supuesto de adquisición de bienes inmuebles. En ese mismo periodo se han vendido en España unos 5 millones de viviendas. Es decir, apenas el 0,12% de todas esas transacciones acabaron en la concesión de una 'golden visa'

Son cifras, todas ellas, que hacen dudar a los expertos respecto al impacto real que pueda tener sobre el mercado residencial. Incluso en los mercados más tensionados.

"Los compradores que necesitan la 'golden visa' para la residencia son muy pocos en costa. La mayoría de compradores son europeos, sobre todo tras las restricciones impuestas a los compradores rusos", asegura a El Confidencial Alfredo Millá, CEO de Sonneil, firma especializada en la venta de viviendas a extranjeros. "Nunca lo hemos visto como algo que fuera un tractor para atraer clientes".

TE PUEDE INTERESAR

Qué son las 'golden visa', los permisos de residencia en España que eliminará el Gobierno

Jorge García González

Por su parte, Mario Garnica Periñán, director Málaga y Costa del Sol oriental de Engel & Völkers, coincide en que "a efectos prácticos va a tener poco impacto, lo tendrá, más bien a nivel de generación de riqueza, porque quien compra y consigue la 'golden visa' reside en España, consume en España, monta un negocio en España, prescribe España... pero en número no es muy significativo. Nosotros, desde que abrimos oficina en Málaga en 2014, no habremos firmado ni una operación al año 'golden visa'".

Hay que recordar que Málaga es una de las ciudades que mayores incrementos de precios tanto de la vivienda como del alquiler ha registrado en los últimos años, en gran medida, debido a su posicionamiento como capital tecnológica y a la llegada de un comprador con un elevado poder adquisitivo.

"En total, habremos hecho entre siete y diez operaciones directamente vinculadas a la 'golden visa' en diez años, y nunca ha sido con rusos ni chinos, sino más bien hispanoamericanos y norteamericanos. En el caso de los primeros, eligen España, en gran medida por un tema cultural, así que es poco probable que les afete en su toma de decisiones a la hora de comprar. En el caso de los norteamericanos, quizá la 'golden visa' sí puede llegar a inclinar la balanza a favor de otro país que sí ofrezca el visado de residencia. Pero insisto, el impacto a nivel de transacciones va a ser muy pequeño", añade Garnica.

De nuevo, la falta de estadísticas oficiales permite conocer hasta qué punto la 'golden visa' ha impactado en un mercado como el malagueño. Aunque el Ejecutivo ha anunciado que el Consejo de Ministros estudiará un informe para modificar la ley que permite obtener el visado de residencia a quien invierte en vivienda en España, la única aproximación a los datos, los ofrece el Colegio de Registradores.

Andalucía, por ejemplo, concentró un 15% de las compras de extranjeros de más de 500.000 euros, mientras que las Islas Baleares acaparó casi el 32% y Madrid, casi el 20%. Es decir, aparenteente, estas comuidades son las que mayor atractivo presentan a la hora de inverstir para conseguir la 'golden visa'. Sin embargo, esto no significa que dichas transacciones terminen siempre en la concesión de la Golden Visa.

¿Por qué? Porque buena parte de los extranjeros que compran en esos mercados no la necesitan. De hecho, en las Islas Baleares, el comprador más potente, con un 38% de las compras totales de extranjeros, fue el alemán, que no necesitan el visado de residencia. Eso sí, un 10% fueron británicos y estos, desde el Brexit - Reino Unido abandonó la UE a finales de enero de 2020-, sí pueden conseguir la 'golden visa' invirtiendo más de 500.000 euros en un inmueble.

En Madrid, por su parte, el comprador más activo es el rumano (12% compraventas de extranjeros) que, al igual que el alemán, no necesita la 'golden visa'; seguido del chino, con casi un 12% de las compras. En Madrid es la comunidad en la que el comprador chino tiene más peso y donde quizá puede estar influyendo más en el mercado residencial. Sin embargo, una vez más, las estadísticas impiden conocer a qué zonas podrían estar afectando con mayor intensidad.

Chinos, rusos e iraníes, los más activos

Por nacionalidades, son tres las que más se han visto favorecidas por las 'golden visa'. Si volvemos a los datos de Transparency International, nuestro país ha concedido un total de 2.712 visados a inversores chinos, de los cuales el 99,33% han sido expedidos en virtud del supuesto de adquisición de bienes inmuebles. Suponiendo que todos ellos se hubieran concedido en base a compras realizadas en Madrid, apenas supondrían el 0,4% de las transacciones de la última década. Incluso si esos datos se refirieran solo a 2023, apenas supondrían el 3,8% de las transacciones. ¿Suficiente para distorsionar el mercado? Parece poco probable.

Y lo mismo sucede con rusos e iraníes. En el caso de inversores de nacionalidad rusa, se han concedido un total de 1.159 visados, de los cuales el 94,65% han sido expedidos en virtud del supuesto de adquisición de bienes inmuebles, mientras que a los inversores iraníes, se les han concedido un total de 203 visados. Una cifra, esta última, casi anecdótica.

"Los inversores de Golden Visa acceden a un mercado de alto nivel adquisitivo, no supone una competencia real para la vivienda social"

"Prácticamente, no nos afecta porque este tipo de operaciones solo supusieron el 2% del total de nuestras operaciones cerradas en 2023", señala Constanza Maya, directora de operaciones y expansión de Engel & Völkers Iberia. "En cuanto a nacionalidades, son principalmente asiáticos (principalmente de China, Rusia e Irán), con un precio medio en los 668.000 euros y como localidad preferida, Barcelona. Son clientes, además, que se financian en el 94% de las operaciones con fondos propios".

"Los argumentos esgrimidos por el Gobierno, son acabar con el negocio especulativo y garantizar el acceso a una vivienda asequible. Presumo que consideran que el acceso a una vivienda de más de 500.000 euros es una compra asequible…", destaca Jorge Martín Losa, socio de BGI-LAW. "Los inversores de 'golden visa' acceden a mercado inmobiliario de alto nivel adquisitivo, por lo que no supone una competencia real para la vivienda social, ni supone ningún impacto en el nicho problemático del mercado. Esta medida, más allá que no afectará al mercado inmobiliario, será negativa para todos otros sectores indirectos, y para la economía española que vive, en gran parte, del turismo", añade este experto.

Una medida como la anunciada, tampoco afectará al mercado de lujo de la capital, tal y como reconocen a El Confidencial varios inversores latinoamericanos. " Lo veo muy electoralista. No creo que afecte en nada al mercado de lujo la verdad. Y si solo aplica a vivienda, hay otras maneras de conseguir la 'golden visa' como, por ejemplo a través de un depósito de un millón de euros, dos millones en bonos del estado o un millón en inversión en empresas españolas. A los pisos de lujo no debería afectarles, ya que ese perfil siempre tiene otras alternativas para la residencia".

"El impacto es negativo, pero irrelevante para el sector inmobiliario. Las motivaciones de los inversores extranjeros en España, a nivel particular, son en su mayoría indiferentes a la obtención de la 'golden visa' y se basan más en los fundamentales de nuestro país, como la calidad de vida, la seguridad, la oferta educativa y de ocio. Madrid es el ejemplo. Los compradores de lujo latinoamericanos no compran por la 'golden visa'", coincide en señalar Luis Valdés, managing director de Residential Sales Advisory de Colliers.

Por su parte, desde la Asociación de Promotores y Constructores de España (APCE), su presidente, Juan Antonio Gómez-Pintado insiste en que “el problema de la vivienda no está influenciado por las 'golden visa', sino por la falta de oferta que tenemos y el aumento cada vez más acentuado de la demanda. En este sentido, es fundamental políticas que favorezcan un desarrollo y gestión eficaz del suelo para producir más vivienda, sobre todo a precio asequible, además de un marco regulatorio estable que propicie la colaboración público-privada. Además de reducir la burocracia en todo el proceso”.