¿Comprar pisos con tókenes de 100€? Qué hay tras el éxito del último sueño rentista

El gancho no para de aparecer en anuncios y medios de comunicación en los últimos meses. También se puede encontrar con distintos ajustes en vídeos de YouTube o pódcast: "Invierte en inmuebles con 100 euros". Con este mensaje se presenta un negocio que busca dar una vuelta al mercado inmobiliario y centra su fuerza en poder dividir el coste de un inmueble entre miles de inversores y que estos puedan aprovechar la rentabilidad del activo. Todo gracias a la tecnología. Los llamados inmuebles tokenizados son el último concepto en boga en el sector y atraen cada vez a más gente, ávidos de su parte del pastel rentista. Pero dentro del sueño no todo está tan claro.

El atractivo claim nace de una de las últimas fiebres del mundo de las criptomonedas. El sector de los Real World Assets (RWA), del que bebe el anuncio, no ha parado de crecer explorando la capacidad de llevar los derechos sobre bienes reales al mundo digital utilizando las bondades de la blockchain, consiguiendo así poder intercambiarlos con mayor rapidez y poder fraccionarlos. A día de hoy, algunos estudios hablan de que el sector ya mueve una inversión cercana a los 8.000 millones de dólares. Una cifra importante a la que hay que sumar la entrada de gigantes como BlackRock. Sin embargo, su crecimiento como idea tecnológica ha chocado de lleno con la normativa y la gran duda que en países como España aún ni siquiera está resulta: ¿a qué nos referimos con tokenización?

"Si alguien habla ahora mismo de inmuebles tokenizados en España, está faltando a la verdad. A día de hoy no se puede tokenizar un inmueble en nuestro país, es decir, no puedes coger la propiedad de un inmueble y dividirla por miles de tókenes que luego cualquiera puede comprar y vender en segundos traspasando una propiedad. Sencillamente, el registro de la propiedad ni siquiera lo permite", explican fuentes jurídicas relacionadas con el sector. "Lo que de verdad se ofrece y permite es la inversión en un producto financiero. La mayoría de las veces en el caso de inmuebles se trata de préstamos participativos con condiciones concretas. Pero hay que tener claro que lo que se comercia son derechos económicos, no hay un derecho real sobre el inmueble, no eres dueño de nada", apuntan.

En medio del boom inmobiliario, con los bienes raíces en precios cada vez más altos, el concepto ha encontrado un hueco para sumarse a la fiebre. En España, con una normativa aún en pañales sobre este concepto, algunas de las empresas más conocidas entre los pequeños inversores, como Reental o MetaWealth, han llegado a levantar ya más de 20 millones de euros y no paran de crecer. Pequeñas empresas sin apenas capital propio que gracias a esta forma de financiarse ya han vendido inmuebles "tokenizados" por todo el país y se han animado a probar suerte fuera de España.

Todo el que quiera puede invertir en sus proyectos a cambio de tókenes que van desde los 100 euros y la promesa de sacar de ellos una rentabilidad anual superior a un 10% (en algún caso alcanza el 50%). Un modelo similar al del crowdfunding inmobiliario, pero con una liquidez extra que siempre se ha buscado en un mercado tan férreo como el inmobiliario. La idea es que utilizando la blockchain y convirtiendo esos tókenes en una criptomoneda más, es posible comerciar con esos tókenes en mercados secundarios en minutos y traspasar la deuda.

"La teoría es interesante, pero la realidad es que ni siquiera queda claro aun si va a ser favorable tokenizar inmuebles, o si tiene sentido hacerlo. Básicamente, porque la garantía que da el registro de la propiedad para un derecho real no encaja con la tecnología y no está claro que esta pueda dar la misma seguridad que da el sistema actual", detalla otra fuente familiarizada con el sector. "Por parte de los registros hay dudas muy sólidas. Cómo cerciorarte que la tecnología no puede ser manipulada, que esta da una seguridad equiparable a la de las instituciones. Obviamente, los beneficios tecnológicos que dibuja la blockchain para las administraciones son interesantes, pero estamos muy lejos de su implantación".

Todos los expertos consultados por este medio coinciden en tomar con precaución una inversión que suena muy jugosa. Estas empresas que ofrecen sus productos como inversiones "de bajo riesgo" encuentran la rentabilidad en la compra de inmuebles, su reforma y su puesta en el mercado como casas en alquiler. Después, cada caso ofrece tiempos diferentes, el inmueble se vuelve a vender aprovechando la subida de los precios prometiendo la mayor rentabilidad. Es un modus operandi común en este mercado, pero inalcanzable para la mayor parte de la población por sus altos costes. Estas empresas prometen que con sus tókenes ahora cualquiera puede participar de él en unos pocos clics.

De momento, las autoridades españoles no se han pronunciado demasiado sobre esta nueva vía de inversión inmobiliaria, pero las presiones para que lo hagan se han disparado. Tras años de debate, Europa ha empezado a reglamentar todo lo referente a los activos digitales con el llamado reglamento MICA, y España también ha empezado a adoptar sus medidas. Sin embargo, y como señalan los expertos consultados, nuestro país cuenta con ciertas particularidades que han tensado más la situación y están complicando la regularización del sector.

La gris legislación española

"La CNMV ha sido reclamada en varios casos para que se pronuncie en aspectos como, por ejemplo, el uso de los conceptos de inmuebles tokenizados o la forma en la que se ofrecen estas inversiones a pequeños ahorradores. Pero de momento no ha habido casi movimiento", comentan fuentes del sector. "Además, hace casi un año entró en vigor una nueva normativa que debería ayudar a regularizar este mercado y poner todo en orden, pero la realidad es que no arranca", añaden.

Esa normativa pasa por el espacio que deja la Ley de los Mercados de Valores y Servicios de Inversión (LMVSI) para los criptoactivos. Este, que entró en vigor en abril de 2023, establece un marco jurídico para poder desarrollar la negociación y liquidación de operaciones con criptoactivos que sean considerados instrumentos financieros (security tokens). Entre las medidas que establece está, por ejemplo, la necesidad de presentar ante el regulador un folleto o Whitepaper y contar con la aprobación de una entidad responsable del registro e inscripción (ERIR), por cada lanzamiento de estos valores en abierto.

Los préstamos ofrecidos por las empresas de tokenización de inmuebles encajan en la definición de security tokens y, por tanto, necesitarían de estos pasos para poder funcionar. El problema, cuentan los expertos, es que no hay ninguna entidad que sea considerada ahora mismo ERIR o cuente con esta denominación, lo que hace imposible lanzar al mercado ningún token más siguiendo las normas establecidas. Dependiendo de a quién se pregunte, los expertos hablan de que toda empresa que lo haga puede caer en sanciones o que ante la falta de entidades podría evitar esta situación. Pero la realidad es que la regulación está taponada.

La situación está tan empantanada que a día de hoy, explican los expertos, ni siquiera el mercado de la tokenización cuenta, de forma oficial, con la prometida liquidez. "A día de hoy ni siquiera contamos en España con mercados secundarios regulados, que es uno de los objetivos de la nueva regulación, por lo que a no ser que tengas una comunidad propia a la que vender tus tókenes, no tienes dónde hacerlo de forma fiable y garantizada", comentan.