Los bancos dan hipotecas por el 100% de sus pisos para liberar provisiones

La banca ha encontrado un nuevo filón para tratar de enderezar unos resultados maltrechos por la mezcla de los tipos cero y el nulo crecimiento del crédito. El truco consiste en conceder hipotecas para financiar el 100% del valor de los pisos que las entidades tienen en balance; de esta forma, consiguen cambiar un activo tóxico —un inmueble adjudicado— que requiere provisiones por un activo sano —una hipoteca al corriente de pago— que permite liberarlas. Y esta liberación de provisiones engrosa su beneficio.

JP Morgan denuncia que se está generalizando esta práctica entre las entidades españolas: "Aunque todos los bancos españoles dicen que ofrecen un máximo del 80% del valor de tasación ['loan to value'], algunas de las webs de los brókeres inmobiliarios que usan los bancos ofrecen a los clientes una financiación de hasta el 100%, lo que en nuestra opinión es algo preocupante (especialmente si es para financiar un activo problemático, lo que básicamente significa que algunos bancos pueden estar simplemente transformando activos 'non-performing' en 'performing' al cambiar la contrapartida y al financiar el 100% de la transacción)".

La hipoteca con la que Liberbank está rompiendo el mercado ofrece ese 100% del valor de tasación si se usa para adquirir las viviendas de la propia entidad. Y el banco de inversión norteamericano señala a CaixaBank y a Popular como otras entidades que están incurriendo en esta práctica a través de sus inmobiliarias Servihabitat y Aliseda, como se puede apreciar en el cuadro adjunto. Es más, la entidad catalana ofrece un plazo de amortización de hasta 50 años.

Como se puede observar, el riesgo del banco sigue siendo el mismo, ya que el piso y el préstamo tienen el mismo valor, al concederse con un 'loan to value' del 100% del inmueble. Sin embargo, los inmuebles adjudicados requieren unos niveles de provisiones elevados que se incrementan cada año que pasan en balance, debido a los famosos 'decretos Guindos' de 2012, que forzaron al sector a reconocer sus pérdidas en el ladrillo (lo que provocó el rescate de las cajas con dinero público). Y la nueva circular contable del Banco de España pretendía endurecer todavía más estas dotaciones, aunque al final el supervisor ha abierto la mano.

Liberar provisiones para engordar el beneficio

Pero si esos inmuebles se venden, el banco no solo queda eximido de dotar más provisiones sino que también puede liberar las cantidades que había provisionado hasta ahora para ese piso. Estas cantidades pueden ir directamente a la última línea de la cuenta de resultados, igual que sucede con cualquier otro activo —participación industrial, deuda pública, etc.— que tuviera reconocida una pérdida latente si se logra vender por su valor original.

En el caso de los pisos, lo normal es que no se vendan por el valor al que se financiaron originalmente en los tiempos de la burbuja, sino más baratos. Pero, en todo caso, dejarán de requerir provisiones y siempre se podrán liberar algunas cantidades, ya que los bancos venden los pisos a los minoristas por encima del valor neto de provisiones (no así a los institucionales, que exigen descuentos adicionales). Según el informe de JP Morgan, la media de descuento sobre el precio inicial es del 40% para los minoristas, mientras que para los profesionales alcanza el 70%; de ahí que los bancos prefieran vender a los primeros.

El gobernador del Banco de España, Luis Linde, lleva años apremiando al sector a que se deshaga de los inmuebles adjudicados cuanto antes, y este empeño ha tenido este efecto colateral de que las entidades concedan hipotecas por el 100% para lograrlo. Una práctica que no tiene por qué salir mal... siempre que no venga otra crisis que dispare la morosidad de unas hipotecas de alto riesgo para la banca al conceder un porcentaje tan alto.