Bancos y cajas agotan el modelo del 'sale and leaseback' para financiarse

Irrumpió con fuerza hace años, pero está a punto de acabarse. Las operaciones de venta de inmuebles y el posterior alquiler del vendedor como inquilino llaman a su fin. Al menos en el sector financiero, que comenzó a utilizar en masa esta modalidad, conocida en el sector como sale and leaseback, a partir de 2007 para desprenderse de sus sucursales y obtener a cambio importantes ingresos. Entonces el dinero empezaba a escasear y las oficinas bancarias eran todavía percibidas como un objeto de inversión preferencial, pero cinco años después han cambiado muchas cosas.

Según un reciente informe de la consultora Jones Lang LaSalle, los cambios en el ámbito de la banca minorista en los mercados desarrollados conducirá a la búsqueda de una mayor eficiencia, que se llevará a cabo una transformación sustancial de sus redes de sucursales. Por este motivo, la firma estima que hasta un 50% de las actuales sucursales bancarias de los países desarrollados se quedará obsoleto en 2020, cuando no vacío. Para llegar a mercados en los que la banca comercial aumenta su número de sucursales es precios irse a países en vías de desarrollo como Brasil, China o India.

“La tendencia ya la vemos cada día. Cuando un banco grande absorbe a una antigua caja o banco pequeño, lo normal es que tienda a cerrar la mayor parte de la red adquirida, que suele duplicarse con la propia”, explican desde un gran fondo de inversión inmobiliario, propietario de una de las carteras con más sucursales bancarias. “En realidad, lo que compra es balance y clientela, pero no la red, al menos hoy en día. Incluso en las redes propias, se hacen ya mediciones de rendimiento por oficina y se van cerrando las menos eficientes, cosa que no había ocurrido nunca hasta ahora”.

Banco Santander marcó el paso en 2007 tras vender todos sus activos inmobiliarios (sedes corporativas y sucursales) en tres lotes. Después de Emilio Botín llegaron en tropel el resto, desde BBVA, que también colocó todos sus bienes en propiedad, a otras bancos y cajas, como Banco Sabadell, Catalunya Caixa, NovaGalicia, Bankia... Aunque ninguno fue ya de las características de los primeros. el mercado se fue estrechando, como bien sabe La Caixa, que no llegó a ejecutar esta modalidad. Y ahora, en el actual proceso de concentración, el dinero del sale & lease-back es ya demasiado caro.

Como explican desde la consultora, el exceso de sucursales no se resolverá de la noche a la mañana, pero se perfila una tendencia continuada de abandono de locales a medida que vayan expirando los contratos de arrendamiento. “El reto para la banca minorista mundial en este entorno verdaderamente multicanal será gestionar activamente su actual cartera de inmuebles e identificar las ubicaciones adecuadas para mantener su presencia o adquirir nuevos espacios. Los bancos se centrarán cada vez más en encontrar el lugar adecuado y el espacio adecuado al precio adecuado”.

Si a este patrón de comportamiento se añade la "cura de adelgazamiento" que están siguiendo muchas entidades financieras, fruto del proceso de concentración, “la conclusión es que van a desaparecer muchas sucursales”, afirma el socio de real estate de un despacho de abogados internacional. “Supongo que por eso no hay operaciones de sale & lease-back en el mercado en este momento. Además, por otro lado, los inversores que compraron portfolios hace un par de años están intentando venderlos, aunque sea de unidad en unidad”.

Sin embargo, los inversores están generalmente cubiertos ante estas eventualidades. “Para eso se pactó la cláusula de sustitución, que se aplica cada año”, explica un gestor de carteras de activos. “Salen sucursales para cierre inmediato y entran otras ubicadas en nuevos barrios o adquiridas para multiplicación de presencia en lugares rentables”. La demanda, sin embargo, se ve afectada sobre todo por la ausencia de financiación. “Al margen de este efecto, la afluencia de locales en venta al mercado, en su mayoría vacíos o con contratos malos, está generando un efecto escasez”.