El mínimo del euribor no afecta a la VPO: pagará muchos más intereses que la libre

Una de las grandes noticias de hoy será el dato del euribor a cierre de junio, que marcará un mínimo histórico en torno al 1,6%. Y todo el mundo destacará el gran ahorro, de hasta el 50%, que supondrá para las hipotecas. Pero no para todas. Los propietarios de una vivienda de protección oficial (VPO), en teoría los que deberían estar más protegidos por su mayor debilidad económica, tendrán que seguir pagando unos tipos mucho más altos que los titulares de una vivienda libre, tipos que superan el 4% en la inmensa mayoría de los casos. E incluso los planes más antiguos sufrirán un encarecimiento en sus cuotas.

La revisión de los tipos de interés de las hipotecas de la VPO se produjo sin apenas publicidad en el Consejo de Ministros del 22 de mayo, lo cual supone un importante retraso sobre la fecha prevista (en 2008 la revisión se aprobó el 4 de abril) sin motivo aparente. En el BOE del día siguiente quedan fijados los tipos que regirán durante los próximos 12 meses para los distintos planes de vivienda desde 1992 y serán del 4,46% para los planes 1992-95 y 1996-99, del 3,74% para el plan 2002-05 (los propietarios más afortunados) y del 4,01% para el programa 2005-08.

Estos tipos tan elevados con un euribor al 1,6% han causado sorpresa e indignación en numerosos titulares de VPO, que no entienden por qué la rebaja de su letra mensual es tan pequeña cuando el euribor se ha hundido en los últimos meses fruto de la drástica bajada de tipos del BCE, de la barra libre de liquidez para la banca y de las nuevas inyecciones del banco central a un año. Y, desde luego, no entienden la razón de este agravio comparativo con la vivienda libre, cuando los compradores de VPO tienen que estar por definición por debajo de un determinado nivel de renta.

La situación más sangrante es la de los titulares de una VPO adscrita al programa 1994 del plan 1992-95, que pasarán de pagar un 4,08% a un 4,46% con la revisión del Gobierno. Los demás planes lograrán una rebaja muy pequeña, puesto que el interés estaba hasta ahora en el 5,02% para el plan 1996-99 (ahora pasa al 4,46%); en el 5,13% para el programa 2002-05 (queda en el 3,74%); y  en el 5,09% para el plan 2005-08 (baja al 4,01%).

Forma de cálculo perversa

¿A qué se debe esta exigua rebaja? Pues a una forma de cálculo de los tipos de interés bastante perversa. Cada plan tiene su fórmula, así que hay verlos por separado. Los planes 1992-95 y 1996-99 toman como referencia el euribor de los últimos seis meses, lo cual toma en cuenta los máximos históricos alcanzados con el hundimiento de los mercados en otoño: 6,253% en octubre, 6,258% en noviembre y 5,891% en diciembre.

La cifra de noviembre ha sido utilizada también para la revisión de muchas hipotecas libres en diciembre, que es lo que explica el crecimiento de los márgenes financieros de la banca en el primer semestre -el tipo que se aplica a su financiación es el euribor actual mientras las hipotecas siguen pagando estos niveles récord- y que estos márgenes se vayan a desplomar con la revisión de diciembre de 2009.

Volviendo a la VPO, el cálculo sólo tiene en cuenta hasta marzo, cuando el euribor sólo había bajado hasta el 3,821%. Los dos últimos meses (febrero y marzo) ponderan doble pero, aun así, la media es el 4,95%, pero el plan toma sólo el 90% de esta cifra, lo cual arroja el 4,46% citado.

El plan mejor parado es el de 2002-2005 porque sólo tiene en cuenta el euribor de los dos últimos meses al hacer la media, que arroja el 4,0725%. Y a eso le aplica un porcentaje del 91,75%, con lo que queda en el 3,74%. Finalmente, el plan 2005-2008 arroja un tipo más alto (4,01%) porque no contempla sólo los dos últimos meses, sino tres: enero, febrero y marzo. Y en enero el euribor estaba todavía más alto. A la media del euribor en esos tres meses, 4.376%, se le aplica el mismo porcentaje del 91,75%, de lo que resulta el 4,01%.

La resolución del Ministerio de Vivienda no dice nada respecto a otros planes de vivienda, como el programa 1993 del plan 1992-1995 y el plan 1998-2001, por lo que debe entenderse que siguen vigentes los tipos anteriores.

Cambia el diferencial a partir de 2009

Por si esta revisión no fuera ya bastante sangrante, el Gobierno también adopta una decisión de lo más llamativa respecto al plan de vivienda en vigor, 2009-2012. Este plan aplica directamente un diferencial sobre el euribor en vigor en cada momento, sin medias mensuales, que se estableció en diciembre en 0,65 puntos. Pues bien, ahora el Ministerio que preside Beatriz Corredor ha decidido convertirlo en una horquilla entre 0,25 y 1,25 puntos (sólo para los préstamos nuevos, los ya concedidos mantienen sus condiciones) "como medida coyuntural hasta que el Consejo de Ministros la revise, analizada la evolución del mercado de la vivienda y su financiación, en el marco de la economía en general".

Lo cual es un reconocimiento de que nuestro Gobierno no tiene ni idea de qué va a pasar con el mercado de la vivienda ni con la economía en general.