La bolsa española perderá otro 10% respecto al EuroStoxx por la crisis inmobiliaria, según Exane

La crisis inmobiliaria puede seguir pasando factura a la bolsa española. Si hasta ahora el Ibex lo ha hecho peor que el EuroStoxx 50 en 2007 (sube un 4,96% frente al 8,52% del índice paneuropeo), esta diferencia se puede ampliar en 10 puntos más, según los cálculos de Exane BNP Paribas. Esta firma da por segura una caída de los precios de la vivienda y considera que el modelo de crecimiento español está “agotado”.

A juicio de estos analistas, el mercado inmobiliario español tiene todas las papeletas para una caída y la principal de todas ellas es la espectacular subida de precios acumulada, que cifra en el 195% para la vivienda usada y el 173% para la nueva en la última década. Otra clave es la subida de tipos que está llevando a cabo el BCE. Si se suma a la caída de nuestra inflación, los tipos reales españoles a dos años se han elevado hasta el 1,8%, el nivel más alto desde la creación de la Unión Monetaria. Algo que puede tener efectos devastadores en un país donde el 90% de las hipotecas se conceden a tipo variable.

Exane ha elaborado un índice de accesibilidad de la vivienda, copiando el popular indicador que realiza la Asociación Nacional de Promotores de EEUU. Este índice tiene en cuenta los precios de las casas, los tipos y la renta disponible. Actualmente, determina que las familias destinan cerca del 50% de sus ingresos al pago de la hipoteca, una cifra que coincide con la estimación de los registradores de la propiedad.

Estos niveles no se alcanzaban desde 1995, antes de la caída a plomo de los tipos con nuestra incorporación al euro. Y dado que “el BCE no va a bajar los tipos en los próximos meses, y mucho menos 6,15 puntos (lo que bajaron entre 1995 y 1998), para que la accesibilidad mejore, o los salarios tienen que subir (cosa improbable), o los precios de la vivienda tienen que bajar”, concluye el informe de Exane.

Las tendencias recientes de numerosos indicadores muestra que claramente que, cuando la accesibilidad llega a estos niveles, marca un techo en la demanda: ralentización de las ventas, caída del número de transacciones, desaceleración de la concesión de créditos hipotecarios, etc. El único factor que mantiene aún a flote el mercado es el demográfico, gracias a la creación récord de hogares, los divorcios, el creciente número de ancianos que viven solos y, por encima de todo, la inmigración.

Fin del efecto riqueza

El impacto del declive inmobiliario es muy importante en España puesto que tenemos el mayor porcentaje de vivienda en propiedad de la UE (el 85%). Lo cual significa que el ‘efecto riqueza’ es muy importante, ya que el consumo privado tiene una correlación muy alta con los precios de los pisos. Y el consumo privado supone el 57% del crecimiento del PIB.

Por ello, Exane concluye que el modelo de desarrollo español se ha agotado, ante la vulnerabilidad del consumo y el excesivo peso de la construcción en el PIB (supone el 10,4% y el 20% de su crecimiento, respectivamente). Aunque el empleo sigue fuerte, hay que tener en cuenta que los salarios son muy modestos, que la mano de obra que se demanda es poco cualificada y que el mercado laboral sufre una alta temporalidad. Si a esto sumamos la bajísima inversión en I+D, la pérdida de competitividad con la zona euro por nuestra mayor inflación y nuestra elevada dependencia del petróleo, la fortaleza de nuestra economía está amenazada. Su previsión es que el PIB crezca menos del 3% en 2008.