La profecía de un Nobel sobre el precio de la vivienda: por qué subirá sin parar

Si usted cree que el coste de la vivienda en nuestro país no va a dejar de subir, no está solo. Forma parte del alrededor de 60% de españoles que considera que la vivienda seguirá encareciéndose. Pero tenemos una mala noticia: que usted piense esto es, entre otros factores, una de las razones por las que los precios no van a bajar. Se trata de una de las profecías autocumplidas más conocidas, que señala que en un mercado aparentemente racional las creencias de los consumidores e inversores sobre el futuro son mucho más decisivas de lo que cabría esperar.

El razonamiento es sencillo. Si consideran que el precio de la vivienda va a seguir subiendo, muchos compradores se animarán a mover ficha cuanto antes, aumentando la demanda y provocando que los precios suban aún más. Considerar que este es el mejor momento para adquirir una vivienda que se va a revalorizar inmediatamente es uno de los atajos para que el precio suba rápidamente. Es algo que también ocurre en los períodos en los que el precio de la vivienda baja, por razones opuestas: en 2013, por ejemplo, uno de los motivos que explicaban por qué la vivienda no subía era precisamente porque los compradores consideraban que, ante una expectativa deflacionista, iba a perder su valor.

Esta clase de círculos viciosos excluyen a los compradores de su primera vivienda, que carecen de ningún bien que pueda revalorizarse

Si la teoría de la profecía autocumplida resulta relevante en este contexto es porque cada vez son más las voces que, a nivel global, están alertando de que estamos inmersos es un proceso semejante al que condujo a la burbuja inmobiliaria. Los medios americanos se acaban de hacer eco de la advertencia de David Rosenberg, jefe economista de Gluskin Sheff, que ha advertido que el hecho de que el 59% de estadounidenses (un 1% menos que en España) considere que los precios serán aún más altos el próximo año (el porcentaje más alto desde finales de los 80) es un riesgo para la estabilidad de los precios. En palabras del economista, es “un caso de una esperada inflación de activos que se convierte en una profecía autocumplida”.

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¿Cuáles son las consecuencias de esta clase de círculos viciosos? Ante todo, la exclusión de los compradores más jóvenes del mercado, que al carecer de un bien que puede revalorizarse no forman parte de esta carrera especulativa en la que cada vez tienen más difícil entrar. Según los datos de una encuesta realizada por 'Inmoblog', aquellos que compran vivienda por primera vez suponían alrededor de cuatro de cada 10 ventas anuales en 2015. El porcentaje en EEUU es menor, de un 30%, y ha descendido un 2% respecto al año anterior.

La fiebre del oro

Uno de los economistas que llevan décadas estudiando este factor irracional es el Premio Nobel Robert Shiller, de la Universidad de Yale, que en 2003 publicó junto a Karl Case un estudio ya clásico en el que se preguntaba a partir de los datos de los 10 años anteriores si había una burbuja inmobiliaria. Aunque no hablaban en ningún momento explícitamente de “profecía”, sí ponían de manifiesto la tremenda importancia que tenían las creencias sobre el futuro inmediato, dado que “los compradores y vendedores del mercado inmobiliario son la gran mayoría amateurs con poca experiencia”. Shiller mantenía que había factores que precipitaban las burbujas, como la demografía, la especulación, el desceso del paro, el aumento de los sueldos o el coste de la construcción.

Cuando los precios suben rápidamente, hay una gran comunicación boca oreja que aumenta los precios, especialmente en las ciudades 'glamurosas'

Entre todos ellos, había uno determinante: el propio precio de la vivienda. “El factor predominante sobre el precio de los hogares es siempre los propios precios”, explicaba el que terminaría alzándose con el Nobel una década más tarde gracias a su análisis del precio de los activos. “La retroalimentación de las primeras subidas en las siguientes es un mecanismo que amplifica los efectos de los factores precipitantes. Si los precios suben rápidamente, se produce una gran comunicación boca a oreja”. Por ejemplo, viralizando ideas como que es el momento adecuado para comprar antes de que sea muy tarde, y que es aún más agudo en las “ciudades glamurosas”, como las llamaba el economista. Una de sus conclusiones era que la confianza desmedida en la rentabilidad a largo plazo de las propiedades inmobiliarias suele resultar desastrosa. Esta tesis terminaría dando lugar a su célebre libro 'Exuberancia irracional'.

El economista ha vuelto a salir a la palestra a la luz de los últimos movimientos del mercado inmobiliario, que algunos como Richard Florida han interpretado como una nueva burbuja, esta vez a nivel global. En un reciente artículo, Shiller manifestaba su preocupación respecto al aumento de la desigualdad en el acceso a la vivienda en grandes ciudades. En él recordaba que hay factores que determinan este aumento de precio en EEUU, como las limitaciones a la construcción. Pero también advierte ante un hipotético “neoludismo” de propietarios que protestan ante la construcción de nueva vivienda con el objetivo de que el precio de sus bienes no descienda, y que Shiller interpreta como un peligro para el interés público.

El fantasma que reaparece una y otra vez

Basta con realizar una somera búsqueda para comprobar cómo “burbuja inmobiliaria” y “profecía autocumplida” son conceptos que aparecen de la mano, a veces como sinónimos. En 2005, una noticia de 'Reuters' señalaba que algunos expertos de la industria y psicólogos advertían de la posibilidad de que las constantes advertencias de los medios de comunicación y de las autoridades ante una posible burbuja estuviesen fomentando la subida de precios, que había sido más de un 50% durante los cinco años anteriores. Paradójicamente, un artículo de estas características puede, por lo tanto, jugar el mismo rol a la hora de favorecer una subida aún mayor.

Se trataba de un “argumento psicológico”, como manifestaba en aquella ocasión el economista Doug Duncan, de la Mortgage Bankers Association. Pero también es una buena muestra de cómo los mercados son mucho más irracionales de lo que suelen mantener los economistas ortodoxos. Un ejemplo clásico es la conocida como tulipomanía, el episodio de euforia especulativa en los Países Bajos que dio lugar durante el siglo XVII a una burbuja económica, una historia recogida por Charles Mackay en 'Delirios multitudinarios: la manía de los tulipanes y otras famosas burbujas financieras', que ponía de manifiesto que todo producto puede potencialmente ser objeto de especulación en un contexto de subida de precios repentina.

La vivienda, no obstante, tiene características muy diferentes a la de un simple tulipán. No solo porque la Declaración Universal de los Derechos humanos y la Constitución Española promulgan el derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada, sino también porque se trata de una clase de bien muy diferente. Como sugería Florida en su último libro, 'La nueva crisis urbana', nos estamos asomando a un peligroso horizonte global en el que el acceso de la vivienda será cada vez más difícil, lo que provocará que los trabajadores e inmigrantes sean expulsados a la periferia. Pero, una vez más, según la teoría de la profecía autocumplida, es posible que haciendo saltar la alarma, Florida haya aportado su grano de arena a que los precios suban aún más.