¿Piso de segunda mano o nuevo? El 80% de las casas que se venden en España son usadas

A la hora de comprar una vivienda, una de las primeras elecciones a la que nos enfrentamos es el tipo de vivienda que queremos adquirir: nueva o de segunda mano. Ante este tipo de decisiones, comprar una casa a estrenar, en la que nunca antes ha vivido nadie y con ese agardable olor a nuevo, se presenta como la opción más atractiva.

Sin embargo, cuando llega el momento de la verdad, de calzarse las zapatillas y rastrear el mercado, la cruda realidad ha demostrado que en muchas ocasioneslaúnica alternativa residencialpara los demandantes de vivienda es la segunda mano y muchos futuros propietarios se ven obligados a optar por el plan By renunciar, aparentemente, alsueño de tener una vivienda nueva en propiedad.

Una renuncia que viene motivada bien por laausencia de producto en las zonas de búsqueda obien por una cuestión de precio puesto que los pisos usados son, por regla general y salvo excepciones, más económicos que los nuevos. No obstante, hablar de pisos de segunda mano o usados no significa, necesariamente, hablar de pisos viejos, antiguos o destartalados. En el mercado existe todavía un importante stock de viviendas usadas sin estrenar, en las que nunca ha vivido nadie -eso sí,construidas hace varios años-,sobre las que la banca -que es la principal propietaria de este tipo de inmuebles- ha realizado un importante ajuste de precios y quepueden ser una alternativa a considerar.

Por cada vivienda nueva vendida, se venden cuatro usadas cuando la relación debería situarse en 1 a 2

Un stock que, sin duda, ha alterado las estadísticas del mercado tal y como reflejan los datos del último informe del Colegio de Registradores querevelan que el80% de las casas que se venden en España sean usadas. Es decir, por cadavivienda nueva vendida, se venden cuatro usadas cuando, según los expertos consultados, la relación debería situarse en 1 a 2. Es decir, dos viviendas usadas por cada nueva vendida. Para elaborar su estadística, los registradores consideran vivienda nuevaaquella que no ha sido aún objeto de tranmisión o aquella en la que no ha transcurrido más de un año desde la finalización de la obra.

En términos absolutos, el número de compraventas de vivienda registradas durante el segundo trimestre de 2015 fue de 87.187 unidades, de las cuales18.482 fueron viviendas nuevas y68.705, usadas.Estos resultados, por lo que respecta a la vivienda nueva, suponen un nuevo mínimo histórico trimestral, registrando 4.188 compraventas menos que en el trimestre precedente y arrojan una caídaintertrimestral del -18,47%.

Por el contrario, la cifra deviviendas usadassuponeel mayor resultado de los últimos veintiocho trimestres. Hay que irse, ni más ni menos, hasta la primera mitad del año 2008 para encontrar un número de compraventas trimestrales de vivienda usada tan elevado. Sin duda se trata de un claro signo de recuperación del mercado de vivienda.

¿Por qué se produce esta situación? El estallido de la burbuja inmobiliaria provocó la paralización de la construcción de nuevas promociones y la entrada en escena de un actor ajeno a la actividad promotora, la banca, que llevó a cabo una agresiva campaña de rebaja de precios para limpiarlo antes posible sus balances de ladrillo.

“La iniciación de vivienda ha sido la variable del mercado inmobiliario español que mayor intensidad ha presentado por lo que respecta a su reducción, dando lugar durante los últimos años a volúmenes de iniciaciones de vivienda nueva prácticamente ridículos con respecto a las iniciaciones del ciclo alcista", apuntan los registradores. Para que nos hagamos idea de esta parálisis: la economía española ha pasado en siete años de terminar casi 640.000 viviendas anuales a menos de 46.000, según datos de Sociedad de Tasación.

Una situación que, consolidada año tras año, "ha dado lugar a que la única alternativa de vivienda nueva disponible en el mercado durante los últimos años fuese el stock de vivienda generado durante el ciclo alcista y todavía pendiente de venta”, señalan los registradores en su último informe. Este stock,a efectos estadísticos, ha pasado a considerarse en gran medida de segunda manoal acabar -en su inmensa mayoría-enmanos de la banca.

En la mayor parte de España, la única alternativa para quien quiere comprar casa es la vivienda usada

Es decir, en los últimos años nos hemos encontrado ante un mercadoen el que hay muy poca oferta de vivienda nuevay la que sale a la ventalo hace a precios mucho menos competitivos que los de segunda mano. Para muestra un botón. Según datos de Sociedad de Tasación, a cierre de 2014, el precio medio del metro cuadrado de la vivienda nueva rozaba los 2.000 euros, mientras que el metro cuadrado de una vivienda de segunda mano no llegaba a 1.600 euros, según datos de idealista a cierre del ejercicio pasado.

En Madrid, un ejemplo muy significativo ha sido el Ensanche de Vallecas, donde miles de viviendas acabaron en manos de la banca. El fuerte ajuste de precios ha permitido que el stock de pisos sin vender se haya reducido hasta prácticamente desaparecer. Losprecios se han hundido un 60% desde máximos, según los operadores que trabajan en la zona y el precio del metro cuadrado ha pasado de 4.000 a unos 2.000 euros –1.500 euros en algunas promociones. En 2007, el stock de viviendas ascendía a 3.000 unidades, mientras que hoy en día, apenas queda un centenar de ellas sin vender, según datos de Foro Consultores.

Para los registradores, estamosante una situación difícil de cambiar a corto plazo puesto queexigiría una recuperación activa de la iniciación de vivienda y, aunque en el último año la construcción de nuevas promociones ha cobrado cierto dinamismo -especialmente en mercados como el de Madrid, donde barrios o nuevos desarrollos como Valdebebas o Arroyo del Fresno han vuelto a poblar el paisaje madrileño de grúas-, lo cierto es que no se apreciarían los primeros resultados hasta dentro de uno o dos años puesto que se tardan aproximadamente 18 meses en terminar una vivienda.

"Esa situación todavía no se está produciendo", alertan los registradores. "La iniciación de vivienda parece cambiar de tendencia, aunque todavía en cuantías muy reducidas como para poder hablar de una recuperación activa. En consecuencia, en la mayor parte de la geografía española,la única alternativa residencial para los demandantes es la vivienda usada, trasladándose esta situación a las cifras de compraventas.

Los datos, una vez más, hablan por sí solos. En el último año se han registrado 7,23 compraventas por cada mil habitantes, frente a las 7,04 del pasado trimestre. 1,98 han correspondido a vivienda nueva y 5,25 a vivienda usada.En todas las comunidades autónomas las compraventas de vivienda usada superan ampliamente a las de vivienda nueva. Los mayores resultados para el total general se han alcanzado en Andalucía (66.977), Cataluña (51.295), Comunidad Valenciana (48.434) y Comunidad de Madrid (48.386).

No obstante e independientemente de la tipología de la vivienda, lo cierto es que todos los resultados parecen indicar hacia una continuidad en el ritmo de mejora de las transacciones y, en definitiva, hacia una recuperación del mercado.