VENTAJAS Y DESVENTAJAS de los dos modelos

Promotores versus cooperativas, ¿a quién compro la casa?

Los compradores que están saliendo de su escondite tienen dudas en torno al promotor o constructor de turno, miedo a perder dinero si algo sale mal y la casa finalmente no se construye
Foto: Foto: Corbis.
Foto: Corbis.

Ahora que el mercado inmobiliario parece resurgir de sus cenizas, son cientos los compradores que están saliendo de su escondite en busca de la casa de sus sueños. Y hay quienes lo tienen muy claro: quieren una vivienda totalmente nueva, a estrenar, aunque eso suponga tener que esperar varios meses o incluso varios años para poder disfrutar de ella. 

Y es en este punto cuando surgen las dudas y los miedos. Dudas en torno al promotor o constructor de turno, miedo a perder dinero si algo sale mal y la casa finalmente no se construye. Porque comprar sobre plano impide disfrutar de inmediato de la vivienda puesto que esta no es palpable hasta pasados varios meses. A ello hay que sumar la inevitable incertidumbre a que algo pueda salir mal hasta la entrega de llaves

Hoy en día, para poder comprar una vivienda nueva las opciones más extendidas son acudir a una promotora o apuntarse a una cooperativa de viviendas. La crisis ha salpicado a ambas figuras por igual –concursos de acreedores, promociones a medio construir, viviendas que nunca llegaron a levantarse– y los escándalos, también.  

El primer paso debería ser investigar e indagar en manos de quién vamos a depositar nuestros ahorros

En los dos últimos años, las cooperativas han ganado un enorme protagonismo al participar en algunas de las operaciones inmobiliarias más sonadas de los últimos tiempos y en la actualidad acaparan los proyectos en los grandes desarrollos de la capital como Valdebebas y, por tanto, gran parte de la oferta que hay ahora en el mercado. 

Los promotores, por su parte, han vivido un auténtico calvario, si bien son varios los supervivientes que han conseguido mantenerse a flote y sacar adelante proyectos en plena crisis. Algunos de ellos, de hecho, se han hecho un importante hueco en el mercado y, a día de hoy, se han convertido en referencia del sector.

Pero ¿en quién deberíamos confiar para la que posiblemente vaya a ser la mayor inversión de nuestras vidas?, ¿cuál de las dos opciones es la mejor?

El primer paso, inevitablemente, debería ser investigar tanto el pasado de las gestoras de cooperativas como el de las promotoras. Es decir, indagar en manos de quién vamos a depositar nuestros ahorros. Para ello, conviene indagar en qué proyectos han participado con anterioridad, cuál es su solvencia económica –lo que se puede comprobar en el registro mercantil–. Una vez realizada esta primera labor detectivesca, pongamos sobre la mesa los pros y contras de cada una de estas opciones. 

Pisos hasta un 30% más baratos en cooperativa

La gran ventaja de las cooperativas es que permiten acceder a viviendas más económicas. Al construirse a precio de coste no incluyen el margen promotor porque este no existe. Sí existe, por el contrario, el margen de la gestora de cooperativas, encargada de administrar la cooperativa, pero sus honorarios –que pueden oscilar entre un 8% y un 12%– son muy inferiores al margen del promotor. Se estima que las viviendas construidas en régimen de cooperativa resultan entre un 20% y un 30% más baratas. 

Eso sí, el precio en estos casos no está cerrado hasta que no se entregan las llaves. Un fallo en el cálculo de los costes o en el tiempo de desarrollo de la promoción puede darnos más de un disgusto. 

"Esto no quiere decir que sea un importe indeterminado puesto que es obligación de la gestora de la cooperativa realizar un estudio económico serio y responsable que no sea susceptible de variaciones importantes. Lo habitual es un margen de 2% de incremento o decremento de coste. Además, cualquier variación debe estar debidamente justificada ya sea por la subida o bajada de los tipos de interés del préstamo promotor, la mayor o menor duración de la obra conforme a lo previsto o los ahorros en ejecución de obra o incrementos por elección de calidades superiores", explica Enrique Guerra, director de la gestora de cooperativas, Domo Gestión.

Precio cerrado si compras a una promotora

Por el contrario, en la promoción directa se compra la vivienda a un precio que no puede sufrir oscilaciones. En ese caso, las consecuencias de un error en el cálculo de los costes o del tiempo estimado de entrega, las asume totalmente el promotor. 

"A un promotor se le compra una vivienda a precio cerrado y con determinadas calidades. Todo está establecido en un contrato de compraventa y como tal contrato, obliga a las partes y se debe respetar.  En principio, el riesgo se minimiza pues existe simplemente una obligación mutua de pago de precio y entrega de “cosa”, como se dice en Derecho. El comprador se obliga al pago del precio en las condiciones que establezca el contrato y la promotora a entregar la vivienda en contraprestación", apunta Guerra.

El desembolso para entrar a una cooperativa puede ser bastante importante ya que hay que comprar el suelo sobre el que se levantarán las viviendas

Y añade, "en el caso de la cooperativa, no existe esta diferenciación. El promotor y el comprador de la vivienda coinciden. Los cooperativistas son, a la vez, socios autopromotores que construyen unas viviendas para entregárselas a ellos mismos, a precio de coste".

Desembolso inicial importante en cooperativa

A pesar de que al apuntarnos a una cooperativa compramos casa a precio de coste, lo cierto es que, en ocasiones, el desembolso inicial puede ser bastante importante puesto que hay que comprar el suelo sobre el que se levantarán las viviendas.

Así por ejemplo, en el solar de Raimundo Fernández-Villaverde comprado por una cooperativa gestionada por Domo Gestora, los 111 millones de euros ofrecidos salen del bolsillo de los cooperativistas, a quienes les podría llegar a suponer entre el 30% o el 35% del precio final de la casa. Si partimos de la base de unos precios estimados para las viviendas que allí se levantarán de 3.200 euros el metro cuadrado, para una de 100 metros, estaríamos hablando de la nada desdeñable cantidad de 96.000 euros. 

Foto: E.S.
Foto: E.S.

En este caso concreto, una de las condiciones para poder apuntarse a la cooperativa era que los socios pudieran acreditar su capacidad para disponer de un 35% más el IVA del coste final de la vivienda porque si resultaban adjudicatarios del terreno –como finalmente sucedió–, en cuestión de días debían reunir el dinero para pagar el solar al Ministerio de Defensa. Obviamente, cuanto más económico resulte el solar, menor será el desembolso inicial. 

“Las cooperativas ofrecen unos precios más bajos ya que es el cooperativista el que asume todos los riesgos asociados a la promoción. En cambio, las promotoras inmobiliarias que han superado la crisis lo han hecho sabiendo dar respuesta a las necesidades del mercado, lo que supone mayor seguridad y garantías para los compradores”, apunta Francisco Santiago, vicepresidente de ACR Grupo.

Y añade que “las cooperativas han ayudado a revitalizar la demanda del sector inmobiliario en los últimos años gracias a una oferta de precios atractiva. Sin embargo, se debe tener en cuenta que es el comprador el que asume todos los riesgos asociados a la promoción, algo que con las promotoras inmobiliarias no sucede. Además, el repunte de la demanda ha creado un mercado heterogéneo en el que conviven cooperativas con un alto grado de profesionalidad y otras que no cumplen con los estándares del sector”.

Miedo a perder las aportaciones realizadas

El gran 'contra' de las cooperativas, sin embargo, es el temor a perder las aportaciones realizadas para comprar primero el suelo y para construir las viviendas después. La Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) protegía a los cooperativistas al exigir la contratación de un seguro que garantizase dichas aportaciones.

Sin embargo, son varios los escándalos que han rodeado a este tipo de seguros –con condenas del Tribunal Supremo contra varias aseguradoras– y, en la actualidad, ni las aseguradoras ni las entidades financieras parecen dispuestas a avalar estas cantidades. A esto se suma, además, la reciente modificación introducida en la LOE por la que sólo se garantizarán las cantidades adelantadas cuando ya exista licencia de obras

Las promotoras no perciben cantidades anticipadas hasta que no cuentan con licencia de obra

Y es aquí donde radica el punto fuerte de las promotoras, que nunca percibe cantidades anticipadas "hasta que no tenemos la licencia de obra. No podemos vender hasta que no tenemos la licencia concedida. Se puede reservar la vivienda, es decir, aportar una cantidad mínima para sellar el compromiso de compra, pero no recibir adelantos de dinero hasta que no está la licencia de obras”, aseguraba esta semana Juan Antonio Gómez-Pintado, presidente de los promotores y constructores de España (APCE).

Los expertos recomiendan, por tanto, o bien esperar a esta licencia o, de apuntarse a una cooperativa, asegurarse de que el suelo que se compra es finalista. Es decir, terreno que cuenta con toda la tramitación urbanística para empezar a construir las viviendas. 

Con la promotora no hay marcha atrás

Otra diferencia importante entre ambos: al comprar una vivienda a un promotor el comprador no puede retirarse de la operación. Está obligado a culminar el proceso de compra y cumplir sus obligaciones de pago y adquisición de vivienda.

Foto: E.S.
Foto: E.S.

"En la cooperativa, en cambio, el socio adquirente de vivienda tiene el derecho esencial de baja voluntaria. Se adhiere libremente a la cooperativa y se puede dar de baja voluntariamente, con derecho a recuperar las cantidades aportadas a cuenta de vivienda. Únicamente se le puede detraer hasta un máximo de un 5% sobre lo aportado a cuenta de su vivienda en el caso de que se califique la baja como no justificada. La calificación la hace el consejo rector, integrado por socios elegidos en Asamblea. Si la baja es justificada, que suele ser lo habitual, el socio tiene derecho a reintegro de la totalidad de lo aportado", explica Enrique Guerra.

En la práctica no siempre es sencillo. En ocasiones, la gestora pide al socio que 'busque a otro' que ocupe su lugar o dilata la devolución de las cantidades aportadas. Por eso, para evitar sustos, es necesario que la gestora nos lo asegure en un escrito que lo recoja y en el que se comprometa, con plazos y garantías, avales de la gestora, responsabilidad solidaria, etc.

Personalizar tu casa en una cooperativa

Aunque cada vez son más los promotores que intentan adecuar las viviendas a la demanda real, lo cierto es que cuando se compra casa a un promotor el adquirente de vivienda no interviene en absoluto en el proceso constructivo y, por tanto, suele tener ni voz ni voto respecto a las calidades de los materiales o la distribución de la vivienda, por ejemplo.

En el caso de la cooperativa, el socio interviene y participa de todas las decisiones desde el principio hasta la entrega de la vivienda. Desde la elección de la constructora que edificará las viviendas, el arquitecto, la gestora, el aparejador... De tal manera que todos los riesgos del proyecto recaen sobre ella desde un retraso en las obras hasta un incremento del precio final de la vivienda

Entonces, ¿a quién debemos comprar? "Adquirir una vivienda en cooperativa o comprarla a una promotora no es mejor, ni peor. Simplemente es distinto", concluye Enrique Guerra.

Vivienda
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