España, de "oveja negra" a "estrella" del mercado inmobiliario

El sentimiento inversor hacia España ha dado un giro "extraordinariamente positivo", por lo que el país "ha dejado de ser la oveja negra a convertirse en uno de los mercados estrella", según el 'Informe de Tendencias del mercado inmobiliario en Europa 2014', elaborado por PriceWaterhouseCoopers y el Urban Land Institute (ULI).

El estudio explica que a las pocas semanas de que la Sareb ('banco malo') comenzara a operar el pasado verano, la llegada de inversores a Madrid y Barcelona "se convirtió en una estampida". "Para otoño, la transformación del tono del mercado inmobiliario español ya era casi una realidad", añade, para apostillar que el consenso del sector es que esta será la senda por la que discurrirá en 2014.

En concreto, uno de los gestores de fondos paneuropeos entrevistados para la elaboración del informe, considera que tarde o temprano los inversores institucionales tradicionales también comenzarán a competir con los inversores oportunistas en España. "Creemos que serán procesos a medio plazo y no tanto inversiones inmediatas, pero llegarán", añade.

No obstante, entre los 600 agentes del sector consultados, los hay que consideran que España está lejos de ser sostenible. PwC recuerda en este punto que, si bien es cierto que el volumen de inversión para los tres primeros trimestres de 2013 se disparó un 198%, también lo es que partía de 2.400 millones de euros, una base muy baja.

"La mejora del mercado inmobiliario español, por tanto, no está exenta de cautela y desafíos. El principal, conseguir importantes cantidades de capital ante lo difícil de la financiación bancaria", señala el informe.

Madrid y Barcelona, de nuevo en el radar inversor

Otra noticia positiva para España es queMadrid y Barcelona vuelven a ganar peso entre las ciudades más atractivas para la inversión inmobiliaria. Especialmente en la categoría de nuevas inversiones, donde han saltado desde la cola hasta los puestos 10 y 14 respectivamente. Uno de los entrevistados afirma que los inmuebles de oficinas en Madrid que tienen como inquilinos a administraciones públicas pueden ser una buena elección de inversión. Barcelona, por su parte, muestra buenas perspectivas en el sector hotelero.

En cuanto a las ciudades europeas, Múnich sigue estando a la cabeza del ranking general. Dublín (que ha sido la revelación de este año tras saltar 19 posiciones y colocarse en segundo lugar), Hamburgo, Berlín y Londres completan las primeras posiciones.

El optimismo y el apetito inversor también sobrevuela el resto de Europa. El flujo internacional de capitales hacia el Viejo Continenteestá cerca de situarse a los niveles anteriores a la crisis. Los inversores institucionales, fondos, gestoras de inversión y compañías inmobiliarias han visto en el inicio de la recuperación de la economía europea y la desaparición de las incertidumbres sobre la zona euro, dos razones de peso para el resurgir del sector. Una realidad difícil de creer hace solo un año: el dinero ha vuelto.

"Haycapital a chorros”, comenta uno de los entrevistados.Este ímpetu inversor se explica por la entrada de dinero procedente, principalmente, de Asia, y América, incluyendo fondos soberanos. “Somos optimistas con el hecho de que estas nuevas fuentes de capital, la mayoría ahorros procedentes de los mercados emergentes en donde han conseguido buen rendimiento,se vean obligados a diversificar e invertir en el extranjero”.

La otra gran fuente de capital viene de América, casi el 70% de los encuestados prevén que se produzca un incremento significativo de la financiación de esta región en 2014. Además, existen señales de que este incremento de la financiación procedente del extranjero ha animado también a las entidades europeas, principalmente en el Reino Unido.

La financiación vía deuda empieza a fluir en Europa

Los proveedores de deuda europeos también se muestran más dispuestos a proporcionar financiación al sector inmobiliario. En concreto, las aseguradoras, los fondos de deuda y otros prestamistas alternativos están consiguiendo que el mercado de deuda europeo empiece a mejorar, y el 70% de los entrevistados considera que aumentará la financiación procedente de estos actores.

En cuanto a los bancos, el optimismo es más moderado, el 40% cree que crecerá, la mayor parte, en Reino Unido y Alemania. Sin embargo, todavía hay cautela. Tal y como afirma uno de los entrevistados, la financiación vía deuda sigue siendo “una sombra de lo que fue”. Los bancos siguen siendo muy estrictos a la hora de conceder financiación.

A medida que los inversores han ido incrementando sus inversiones en el mercado inmobiliario, se ha producido un enorme impulso a los mercados core europeos, lo que ha hecho que crezca la competencia por los mejores edificios en las mejores ubicaciones. La primera consecuencia ha sido un aumento significativo en los precios. En este sentido, casi el 60% de los encuestados considera que los activos prime están sobrevalorados.

Ha llegado, por tanto, el momento de mirar más allá para poder seguir con la búsqueda de valor y rentabilidad. Los inversores están dispuestos a asumir más riesgo. Empiezan a dejar atrás ciudades como Londres y París y a mirar con lupa nuevos activos (centros de datos o residencias de estudiantes) y nuevos lugares (el sur de Europa y, en concreto, España).