El covid sacude a las residencias de estudiantes tras un año récord de inversión

La crisis sanitaria y económica desencadenada por el coronavirus ha tenido un impacto sobre el conjunto del mercado inmobiliario español. La venta de viviendas se ha visto resentida, oficinas y centros comerciales han permanecido cerrados durante meses, mientras que otros segmentos, como el de las residencias de estudiantes asistieron al éxodo de sus inquilinos hacia sus ciudades origen días antes de que se decretara el estado de alarma.

Y, aunque los expertos se muestran relativamente optimistas de cara a los próximos meses, lo cierto, es que la sacudida se ha dejado sentir en toda la actividad inmobiliaria. Así, por ejemplo, en el ámbito de las residencias de estudiantes, el covid 19 ha provocado un parón de la inversión en un segmento que en 2019 registró un volumen récord con 445 millones de euros, un 217% más que un año antes, cuando se registraron 205 millones, según datos de la consultora JLL que, en su informe “Residencias de Estudiantes: de la consolidación a la institucionalización” sigue apostando por un sector en el que la brecha entre la oferta de camas existentes y la demanda de estudiantes, sigue creciendo con fuerza año tras año.

Las residencias de estudiantes, que es el segmento del real estate más rentable, solo por detrás de hoteles y residencias de la tercera edad, protagonizó durante el último ejercicio 40 operaciones distribuidas a lo largo de la geografía española -a diferencia de otros sectores la actividad no se concentra en Madrid y Barcelona-, un incremento significativo en comparación con las 31 que tuvieron lugar en 2018. Del total de transacciones, 35, por un valor conjunto de 264 millones de euros, fueron destinadas a la compra de suelo para el desarrollo de nuevos proyectos -un 31% más que 2018-, que supondrán la entrada al mercado de 11.930 camas nuevas.

La inversión en el primer trimestre ha sido de 120 millones, pero ahora está en 'stand by'

Las cinco restantes, por un valor de 181 millones de euros, fueron compras de activos que suman 2.178 camas ya operativas -en 2018 no se registraron operaciones de esta naturaleza-.

La empresa, que no cuenta aún con previsiones de inversión para el conjunto de 2020, fija en 120 millones de euros la inversión realizada durante los tres primeros meses del año, antes de que se desatara la pandemia. "El inicio de 2020 ha sido muy potente, pero con la pandemia, el mercado está en stand by, esperando reactivación", ha señalado Nick Wride, director de residencias de estudiantes EMEA de JLL, quien ha destacado la rentabilidad de estos activos (4,75% en el cuarto trimestre de 2019), solamente por detrás de hoteles (5,5%-5%) y residencias de la tercera edad (5%) ofrecen retornos más elevados. Y espera que, durante los próximos meses, a medida que se vayan recuperando los niveles de ocupación y rentas, salgan al mercado carteras de activos capaces de atraer a un inversor core o institucional.

"Vemos un impacto en las rentas y en las ocupaciones en el corto plazo, de tal manera que las carteras saldrán al mercado cuando haya una visibilidad sobre el comportamiento de las rentas y sea más fácil poder realizar una previsión de ingresos a futuro. Obviamente, si sales hoy al mercado, la foto a día de hoy muestra un impacto en rentas y ocupaciones, pero a medida que se vaya recuperando el mercado será más fácil demostrar que el impacto es temporal".

Asimismo, destaca Wride, "si se consigue un volumen adecuado de activos y ocupaciones del 90%-95%, se atraerá a inversores más core, que ofrecerán una salida ideal para los actuales promotores. Y si el mercado funciona con normalidad, incluso se conseguirá vender carteras a precios mayores". "Eso sí", matiza este experto, "con garantías de rentas y ocupación los primeros años y efectivos ligados al comportamiento de esas inversiones para cubrir ciertas incertidumbres". En cualquier caso, desde JLL esperan que en el medio plazo, la demanda de este producto sea mayor que la oferta existente para invertir.

Muchos más estudiantes que camas

A favor del segmento de residencia de estudiantes no solo está la rentabilidad que ofrecen este tipo de activos, sino la enorme brecha que existe, según JLL, entre la oferta de camas disponibles y la demanda. Así, la consultora calcula que el último curso hubo en España 526.363 estudiantes desplazados y solamente 94.057 plazas disponibles distribuidas en 1.040 residencias, lo que sitúa el desfase entre oferta y demanda en, aproximadamente, 430.000 camas, un 5,2% más que en 2018.

"La brecha entre la oferta y demanda sube más de un 5% con respecto al año anterior, mientras que la rentabilidad prime de estos activos se sitúa en torno al 4,75%, entre las más altas, frente a otros mercados más tradicionales como el retail u oficinas", apunta Nick Wride. Una brecha que, por otra parte, va en aumento, impulsada por el creciente número de estudiantes desplazados nacionales e internacionales en busca de alojamiento en España. Una brecha que se incrementa a pesar del aumento del número de plazas del 3,1%.

En términos de futuro, los expertos de JLL apuntan a que, de cara a 2022, la oferta de camas aumentará en torno a las 22.000 nuevas plazas, un 23,7% respecto al cierre de 2019. Sin embargo, destacan que este crecimiento no es lo suficientemente pronunciado como para satisfacer la demanda. De esta forma, la oferta de camas a cierre de 2020 se situará por encima de las 97.000, en 2021 por encima de las 107.000 y en 2022 superará las 116.000 camas, todas dentro de 68 nuevos proyectos distribuidos por toda la geografía española.

La puesta en marcha de las nuevas plazas supondrá también un cambio en los players del sector. Así, por ejemplo, RESA es, a día de hoy, el líder indiscutible del sector con algo más de 9.000 camas bajo gestión, aunque para 2022 podría acercarse a las 10.000 unidades. Por su parte, a través de Livensa Living, Temprano Capital, que en la actualidad tiene 1.000 camas bajo gestión, superará las 6.000 camas en 2022, posicionándose como el segundo operador más fuerte en España en este segmento. Además, BCOME (Unique), Student Experience, Aparto (Hines), Amro Estudiantes, LIV Students o VITA, que actualmente no tienen camas bajo gestión, irrumpirán en el mercado con más de 7.000 camas, actualmente en construcción y que estarán listas en 2022. Student Experience, de hecho, pondrá en marcha la mayor residencia de estudiantes de Madrid, tal y como adelantó El Confidencial.

El informe incluye, también, una encuesta para analizar el impacto del Covid-19 en el futuro del mercado. Los resultados muestran que, el 88% de los inversores, operadores y/o promotores encuestados han afirmado que la pandemia ha afectado a su organización debido, principalmente, a la disminución de rentas en contratos que han permanecido en vigor, rescisión anticipada de contratos (marcha anticipada de los estudiantes), y/o retrasos en los proyectos en curso (o en la obtención de nuevas licencias).

Del total de los afectados, tan solo el 17% cree que el efecto tendrá un impacto superior a 12 meses. Es decir, la mayoría de los encuestados no prevé que el sector continúe sufriendo el impacto de esta crisis a largo plazo. Además, el 60% de los encuestados afirma que, tras el tercer trimestre de 2020, el volumen de inversión hacia residencias de estudiantes se mantendrá o aumentará. Esto indica que las residencias de estudiantes se mantienen en el foco de los inversores y que su perspectiva a su futuro es positiva.

“España es un país que destaca por la calidad de sus universidades y escuelas de negocio que, junto a una oferta cultural y de ocio, empujan al alza el número de estudiantes que optan por sus ciudades para formarse. Esto no pasa desapercibido por los principales inversores y operadores especializados en residencias de estudiantes que, como vemos, aumentan año a año su exposición al mercado español. Sin embargo, las métricas muestran que el aumento de la inversión continúa abriendo un amplio margen para una demanda claramente insatisfecha", apunta Wride.

Y concluye, "estamos viviendo un momento muy interesante en el sector en España, seremos testigos de la transición del sector de una fase de consolidación hacia la institucionalización: promotores que entraron en el mercado español hace unos años han estado montando carteras y ganando volumen en las mismas. A partir de 2020 vamos a observar carteras de residencias operativas transaccionándose”, concluye Nick Wride.