Gastos hipoteca: El Supremo libra a la banca del impuesto derivado de la constitución de la hipoteca. Noticias de Vivienda
NO sE PRONUNCIA SOBRE LOS DEMÁS GASTOS

El Supremo libra a la banca del impuesto derivado de la constitución de la hipoteca

El alto tribunal dictamina que por la constitución del préstamo, el pago incumbe al prestatario, que es el sujeto pasivo del impuesto

Foto: Saca tu hipoteca del cajón y busca: 10 cláusulas abusivas tumbadas por la Justicia. (Foto: Corbis)
Saca tu hipoteca del cajón y busca: 10 cláusulas abusivas tumbadas por la Justicia. (Foto: Corbis)

Buenas noticias para el sector financiero español y malas noticias para miles de hipotecados. El fallo a su favor libra al sector financiero de un nuevo revés judicial comparable al que sufrió con el de las cláusulas suelo. El pleno de la Sala Primera de lo Civil ha dictaminado que el impuesto de actos jurídicos documentados (AJD) debe ser asumido por el cliente. El Tribunal Supremo se ha pronunciado sobre dos recursos de casación presentados contra dos sentencias de la Audiencia Provincial de Oviedo que condenaban a dos clientes a abonar el impuesto de actos jurídicos documentados (AJD) derivado de la hipoteca. Estos reclamaban que dicho impuesto debía abonarlo el banco. El fallo se refiere únicamente a este impuesto, no a los demás gastos relacionados con la constitución de la hipoteca.

"El Supremo discutía únicamente lo relativo al pago del impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados. La sentencia estima en parte los recursos y establece que: a) por la constitución del préstamo, el pago incumbe al prestatario; sobre este particular, se remite a la jurisprudencia constante de la Sala Tercera, de lo Contencioso-Administrativo, del Tribunal Supremo, que ha establecido que el sujeto pasivo del impuesto es el prestatario; y b) por el timbre de los documentos notariales, el impuesto correspondiente a la matriz —depende del número de páginas del contrato— se abonará por partes iguales entre prestamista y prestatario, y el correspondiente a las copias, por quien las solicite", asegura el Supremo en una nota. (Pinche aquí para leer su contenido).

Según explica Lean Abogados a El Confidencial, "la matriz son los folios que tiene la escritura de la hipoteca. Cuantos más folios, más dinero se debe abonar. Eso se va a pagar a medias, pero se trata de cantidades muy, muy pequeñas. Entre 40 y 200 euros", calculan estos letrados. Es decir, el grueso de los gastos hipotecarios —el AJD supone cerca de dos tercios de la factura total de los gastos de constitución de la hipoteca— deberá seguir abonándolo el cliente. Desde la Asociación de Usuarios Financieros (Asufin) cifran el timbre de los documentos notariales en 15 céntimos por página.

El principal argumento de la defensa de los hipotecados era que el beneficiado de que la hipoteca quedara registrada era el banco, por lo que debía ser este quien asumiera el pago de este impuesto. "El interesado principal en la documentación e inscripción de la escritura de préstamo con garantía hipotecaria es, sin lugar a dudas, el banco, pues gracias a ello obtiene un título ejecutivo, constituye la garantía real y adquiere la posibilidad de ejecución especial", recuerda Marta Romero Orozco, socia de Lean Abogados. Un argumento, sin embargo, que no ha sido suficiente para convencer al Supremo, que ahora tiene que redactar la sentencia en la que argumentará dicha decisión.

"La sentencia del Supremo era previsible, puesto que era la doctrina que venía sosteniendo la Sala III, incluso antes del pronunciamiento de 2015", asegura la letrada, para quien "el fallo es positivo en cuanto que permite unificar el criterio, hasta ahora muy dispar, entre los diferentes tribunales".

Hay que recordar que los gastos derivados de la escritura hipotecaria son el impuesto de actos jurídicos documentados, los gastos de notario, el Registro de la Propiedad y la gestoría. Sin embargo, es el AJD el que representa el grueso de dichos gastos, aproximadamente un tercio del total.

Las reacciones por parte de las asociaciones de consumidores no se han hecho esperar. “Al Supremo, que tanto ha hecho por los consumidores, una vez más le ha temblado el pulso. Nadie duda que el art. 68 del Real Decreto 828/1995, de 29 de mayo, por el que se aprueba el Reglamento del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, dice que el impuesto lo debe pagar el prestatario. Ahora bien, si este gasto está incluido en una cláusula en la que se obliga al cliente a pagar todos los gastos, incluso los que por ley no le corresponden, la cláusula debe ser declarada nula y el banco asumir el coste total de esta nulidad. Así lo establecía la sentencia de diciembre de 2015 que ahora se echa por tierra”, señala Patricia Suárez, presidenta de Asufin.

Si este gasto (AJD) está incluido en una cláusula en la que se obliga al cliente a pagar todos los gastos, incluso los que por ley no le corresponden, la cláusula debe ser declarada nula

“Parece mentira que el Supremo haya tenido que poner por escrito que el banco tiene que pagar su copia y no el cliente. Esto refleja el nivel de abuso al que han llegado las entidades financieras, que han cargado con todos los gastos, los propios y los ajenos, a sus clientes", asegura Patricia Suárez, para quien este es un revés más al que van a plantar cara desde la asociación.

Ocho millones de hipotecados

Al igual que ha sucedido en ocasiones anteriores con las cláusulas suelo, multidivisa y el caso más reciente del IRPH, la única vía que parece abrirse ahora para que miles de hipotecados puedan reclamar la devolución de dicho impuesto es Europa. "Las directivas europeas y las recientes sentencias del TJUE inciden en que las consecuencias de la nulidad de una cláusula abusiva deben tener carácter disuasorio. Yo comprendo que el impacto económico en los bancos y el aumento de la litigiosidad pueden haber pesado en esta sentencia, pero los magistrados se han equivocado”, apunta la presidenta de Asufin.

[¿Qué gastos tiene comprar un casa?]

“Si el importe medio de una hipoteca ronda los 200.000 euros, lo que se reclama ronda los 2.500 euros multiplicados por ocho millones de hipotecas, estamos hablando de muchos miles de millones”, reflexiona Suárez, quien recuerda cómo la asociación ha presentado cuatro demandas colectivas contra toda la banca "para que dejen de cargar los gastos de hipoteca al consumidor. Hasta ahora, los juzgados han resuelto mayoritariamente (un 88%), obligando a la entidad a devolver, al menos, una parte, si bien es verdad que el AJD se ganaba el 50% de las veces. Esta sentencia no nos va a detener, al contrario, pediremos a los jueces que planteen cuestión prejudicial para que sea Europa, una vez más, la que decida”.

El TS ya se pronunció en 2015 sobre los gastos

En diciembre de 2015, el Tribunal Supremo ya dictó una sentencia contra BBVA y Popular. Toda cláusula que impusiera al cliente el importe total de los costes de una hipoteca era nula, pues se trata de una serie de gastos que debían ser compartidos: "Son nulas las cláusulas que imponen al consumidor todos los costes derivados de la concertación del contrato como consecuencia de la intervención notarial y registral y el pago de los tributos en los que el sujeto pasivo es el banco", rezaba el fallo. ¿Por qué ha tenido que pronunciarse de nuevo el alto tribunal?

En aquella sentencia se establecía que las cláusulas hipotecarias que imponen al consumidor el pago de todos los gastos asociados a la concesión del préstamo son abusivas y, por tanto, nulas. Sin embargo, no aclaraba qué gastos debía asumir cada una de las partes. Hay que recordar que cuando se firma una hipoteca y esta se inscribe en el Registro de la Propiedad, hay que pagar los gastos de notaría, registro y gestoría, y también el impuesto de actos jurídicos documentados (AJD). De todos ellos, precisamente el impuesto es el de mayor importe.

Esta falta de concreción ha provocado que desde entonces haya habido pronunciamientos judiciales de todos los colores. Hay jueces que han condenado a los bancos a asumir todos los gastos, mientras que otros han dictaminado que el AJD debía pagarlo el cliente.

Ejemplo de gastos hipotecarios

La compra de una vivienda sin necesidad de financiación ha proliferado durante la crisis, si bien lo más habitual es pedir una hipoteca para poder afrontar la compra de la casa, por lo que hay que inscribir dos escrituras diferentes, una de compraventa y otra de hipoteca, lo que hace que los gastos de notaría y registro se dupliquen.

Imaginemos una hipoteca de 160.000 euros. ¿Qué gastos deberíamos asumir? 

AJD: entre 1.280 y 3.840 euros.  Este impuesto se abona cuando es necesario pedir una hipoteca para poder comprar la casa, ya que se paga siempre que se suscribe un documento notarial con cuantía económica que luego debe inscribirse en el registro.

El gravamen que se aplica depende de cada comunidad autónoma, pero estará entre el 0,5% y el 1,5%. Un aspecto muy importante a tener en cuenta es que para calcular su cuantía no considera el importe del préstamo sino la responsabilidad hipotecaria total (principal + intereses ordinarios + intereses de demora + cotas + gastos).

La responsabilidad hipotecaria se sitúa, como máximo, en el 160% del valor del préstamo y suele aplicarse un 1%. En este caso, dicha responsabilidad sería de 256.000 euros (150%) y el gasto por AJD, de 2.560 euros. 

Notaría: entre 457 y 502 euros. Se calculan sobre el nominal de la hipoteca. Los gastos de notario son los que se producen por el otorgamiento de la escritura pública del préstamo hipotecario. Al igual que en el caso de la compraventa, los aranceles notariales los fija la normativa que aprueba el Gobierno y su cuantía también puede incrementarse por otros temas como el número de copias, extensión de la escritura, asiento presentación, número de hipotecantes, etc.

Registro: entre 234 y 295 euros, y se calculan sobre la responsabilidad hipotecaria.

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