SE ABRE LA BRECHA ENTRE OBRA NUEVA Y USADA

Los ricos también lloran: los precios de los pisos de lujo se disparan más del 10%

Fue el mercado que menos sufrió la crisis y el que más fuerte ha salido de ella. Las viviendas de lujo en Madrid están en plena ebullición y los precios dan fe de ello

Fue el mercado que menos sufrió la crisis y el que más fuerte ha salido de ella. Las viviendas de lujo en Madrid están en plena ebullición y los precios dan fe de ello. La escasísima obra nueva en los barrios más caros de Madrid y el voraz apetito por hacerse con una propiedad en las ubicaciones más privilegiadas de la capital han comenzado a volverse en contra de las grandes fortunas que están sufriendo en sus acaudalados bolsillos los primeros efectos de esta euforia colectiva.

Los precios de los pisos de lujo se han disparado más del 10% en el último año, según estimaciones de la consultora Knight Frank. Para que nos hagamos una idea, una vivienda que costaba hace un año dos millones de euros, ahora costaría 200.000 euros más, cantidad con la que buena parte de los mortales podría comprarse una casa o al menos hipotecarse con comodidad. Y las perspectivas de cara al futuro son más subidas. Casas para súper ricos mucho más caras. Esta consultora cifra el incremento en el 5% anual durante los próximos cuatro o cinco años, hasta situarse en torno a un 20% por encima de los niveles máximos alcanzados antes de que estallara la crisis en 2007. Ahí es nada.

Fuente: Knight Frank.
Fuente: Knight Frank.

Como se puede apreciar en el gráfico superior, la revalorización ha sido generaliza en las zonas 'prime' de la capital, con el barrio de los Jerónimos a la cabeza. Los pisos en esta zona se han encarecido un 13% en el último año, por encima, incluso, de Salamanca, el más codiciado, especialmente entre los ricos latinoamericanos.

Este 'boom' de precios se puede apreciar también en proyectos concretos. La socimi Lar España comunicaba la semana pasada a la CNMV cómo el 50% que posee en Lagasca 99, su proyecto residencial de super lujo –el otro 50% pertenece al fondo norteamericano Pimco–, tiene actualmente un valor de mercado de 71,5 millones de euros, según las valoraciones realizadas por JJL Valoraciones y Cushman & Wakefield. La sociedad se hizo con este activo en enero de 2015 por 50,1 millones de euros. Es decir, en apenas dos años y medio se habría revalorizado casi un 43%, 20 millones de euros en términos absolutos. Y sumando. Desde que arrancó su comercialización se han vendido el 65% de sus 44 unidades, es decir, 29 viviendas.

“La tendencia de los últimos tres años ha sido de aumento paulatino de los precios residenciales. Si nos centramos en producto y zonas 'prime', este incremento ha sido considerablemente mayor. El año pasado, sin embargo, fue un ejercicio de transición debido a la incertidumbre política. Los precios, aunque siguieron incrementándose, en general lo hicieron a un ritmo más conservador, estabilizándose. Este año, el aumento vuelve a seguir la tendencia alcista”, apunta Carlos Zamora, nuevo director de residencial de Knight Frank.

Ático de Claudio Coello 108, de Patrizia Immobilien.
Ático de Claudio Coello 108, de Patrizia Immobilien.

Mucha demanda y muy poca oferta

Pero, ¿a qué se debe esta brusca subida? Son varios los factores que están calentando el mercado y se resumen en uno de los principios básicos de la economía de mercado: la ley de la oferta y de la demanda. Esta última –nacional e internacional–, se muestra ansiosa por comprar casa en los mejores barrios de Madrid ya sea para consumo propio o como inversión, ya que el ladrillo vuelve a ser una alternativa mucho más rentable respecto a otros productos financieros. Pero además, existe una gran escasez de producto, con muy poca obra totalmente nueva en marcha y solo un puñado de proyectos de rehabilitación.

Para que nos hagamos una idea, en 2016 se vendieron en la capital 800 propiedades prémium, es decir, de al menos un millón y medio de euros. Esta cifra supone un crecimiento del 60% respecto a las transacciones de un año antes, cuando se cerraron medio millar de ventas, según datos de la inmobiliaria de lujo Engel & Völkers. Más de una treintena de transacciones superaron los seis millones de euros.

A este apetito voraz hay que sumar, además, la auténtica 'guerra' desatada entre los promotores por hacerse con el título de la promoción de lujo más cara y exclusiva de la capital, como hemos podido comprobar en los últimos meses. Basta un ejemplo. En noviembre de 2016 el mercado de la vivienda de lujo en Madrid marcaba un punto de inflexión tras conocerse la venta del ático más caro desde que estalló la crisis allá por 2008. Un particular pagaba nueve millones de euros por los 600 metros de la última vivienda de Serrano 7, a razón de 15.000 euros el metro cuadrado. Un precio que los expertos del sector no tardaron de tildar de "increíble y muy difícil de superar". Sin embargo, apenas unas semanas después, la promoción que estaba llamada a albergar las casas más exclusivas de la capital –Lagasca 99– vendía su mejor vivienda, otro ático de 700 metros, a 18.000 euros el metro cuadrado, o lo que lo mismo por la friolera de 14 millones de euros.

Una barrera que, por el momento, solamente un proyecto está dispuesto a superar y lleva el sello Abel Matutes Prats y su socio en Mabel Real Estate, Manuel Campos, que cuentan con el respaldo financiero del tenista Rafael Nadal. Hace algo más de un mes firmaban la compra de un edificio frente al Tribunal Supremo, cuyas dos únicas unidades a la venta –nueve de las 11 unidades ya están vendidas–, los dos áticos, salen al mercado a 20.000 euros el metro cuadrado. Un listón muy elevado y difícil de superar. Ni siquiera las viviendas de Canalejas, que promueve el Grupo Villar Mir junto con su constructora OHL, parece que vayan a superar esta cifra ya que, según publicaba recientemente 'El Independiente', el techo se situará en 18.000 euros el metro cuadrado.

Los precios de las viviendas de lujo en Madrid están muy por debajo de otras ciudades globales, lo que hacen que la capital de España sea aún más atractiva para compradores internacionales

Pero, ¿podrá soportar la demanda estos precios?, es decir, ¿están los ricos dispuestos a pagar cualquier precio por estas viviendas de súper lujo? Frente a otras ciudades europeas, Madrid sigue ofreciendo un 'ticket' de precios muy atractivo. De media, entre 6.000 y 7.000 euros el metro cuadrado, cifra que contrasta con los 29.000-35.000 euros de Londres, por poner solo un ejemplo, aunque, como hemos visto, algunos proyectos se acercan a niveles europeos.

"El sector residencial orientado a promociones de lujo tiene todavía recorrido en ciudades como Madrid y Barcelona, con precios aún 'asequibles' si los comparamos con otras grandes capitales europeas como París, Londres, Múnich, Roma o Milán. Se hace igualmente necesario dotar a las nuevas promociones de alto 'standing' de servicios prémium para los residentes, siguiendo el modelo de 'branded residences' muy implantado en Londres o Nueva York y que en España no se ha desarrollado lo suficiente. La localización 'prime' de este tipo de promociones debe ir acompañada de servicios a los residentes que justifiquen ese plus en los precios de venta, además, lógicamente, de incluir la posibilidad de personalizar las viviendas en sus distribuciones, calidades y acabados", asegura Samuel Población, director nacional de Residencial y Suelo de CBRE.

“No hay que olvidar que a pesar de estos incrementos, los precios para este tipo de producto en Madrid siguen estando muy por debajo de otras ciudades globales, lo que hacen que la capital de España sea aún más atractiva para compradores internacionales”, insistía hace unas semanas Zamora durante la presentación del penúltimo proyecto de lujo en Madrid, Montalbán 11, en pleno barrio de los Jerónimos, a escasos metros el emblemático Parque del Retiro y en medio del llamado Triángulo del Arte de Madrid. A escasos 200 metros el Grupo Millenium desarrolla otro proyecto de lujo –en la calle Alfonso XII–, cuyas siete viviendas se encuentran completamente vendidas.

Precisamente Montalbán 11 es uno de los pocos proyectos de obra nueva de súper lujo de la capital, ya que solamente se debe respetar la fachada y la escalera interior del edificio. Esta promoción, propiedad de Italinmueble, una compañía hispano-italiana, pondrá en el mercado solamente 10 unidades. Entre ellas un ático de tres plantas de 12,5 millones de euros. Tres unidades ya han sido vendidas a un español, un venezolano y un norteamericano. El edificio fue adquirido durante el primer trimestre de 2016 a Ebro Foods, y se suma a otros proyectos de la misma firma como Velázquez 87 y Alfonso X, en el distrito de Chamberí.

La obra de rehabilitación, en esta ocasión corre a cargo de Molior Arquitectura y Construcción, una firma de origen venezolano con una gran experiencia en este tipo de rehabilitaciones para grandes fortunas latinoamericanas que, desde hace años, se ha hecho con algunos de los edificios más emblemáticos de la capital. De hecho, Príncipe de Vergara 11, Recoletos 13 o Salustiano Olózaga 12 llevan su sello.

Fachada de Montalbán 11.
Fachada de Montalbán 11.

La vivienda nueva cuesta el doble que la usada

Este fuerte calentón de los precios ha provocado que la brecha de precios entre la vivienda nueva y los pisos de segunda mano se haya agrandado significativamente en los últimos meses. Hasta el punto, como reconocen algunos expertos, que quienes hace unos meses buscaban producto en la zona "han sido prácticamente expulsados del mercado porque no están dispuestos a pagar esos precios. Estaríamos ante una especie de gentrificación de los barrios ricos, donde la gente adinerada de toda la vida no se puede permitir pagar esos precios", explica a El Confidencial Gonzalo Robles, director ejecutivo y CEO de Uxban, empresa de arquitectura dedicada a la compra y rehabilitación de viviendas de lujo.

"Una inversora de Recoletos de toda la vida se ha tenido que marchar a comprar fuera del barrio de toda su vida por el aumento desproporcionado del precio", comenta a modo de ejemplo. Robles lleva tres años siendo testigo de este apetito voraz por los pisos de lujo. Su última reforma, un ático en Recoletos, se vendió en 24 horas.

Y es que, tal y como revela Knight Frank, los compradores más adinerados están dispuestos a pagar hasta un 50% más por una vivienda en un edificio que ha sido sometido a una rehabilitación integral –más aún si hablamos de obra nueva que en un inmueble de segunda mano reformado–. Para que nos hagamos una idea, en el barrio de los Jerónimos, la brecha entre ambas tipologías se mueve entre 3.000 y 4.000 euros el metro cuadrado, ya que la obra nueva oscila entre 10.000-11.000 euros el metro y la segunda mano entre 6.500 y 7.500.

Los compradores están dispuestos a pagar hasta un 50% más por una vivienda nueva

No obstante, en el mercado de lujo, como en cualquier otro mercado, errar en el precio puede tener consecuencias muy negativas para una promoción. El fondo de Hong Kong Platinum Estates 'patinó' con su proyecto en General Oráa 9 y se vio obligado a retirar temporalmente las viviendas del mercado. Tal y como presentaron en el Salón Inmobiliario de Madrid (SIMA), su intención era vender las diez viviendas entre 9.400 y 13.000 euros el metro cuadrado. Según las fuentes consultadas, una vez que las obras estén terminadas, pondrá de nuevo a la venta las unidades.

Otros, por su parte, han optado por una política más contenida de precios. Es el caso de el fondo alemán Patrizia Immobilien, en cuyo proyecto, Claudio Coello 108, a apenas 50 metros de Lagasca 99 –y adquirido precisamente a Lar España y Pimco– pondrá en el mercado apenas 12 viviendas en una horquilla de precios entre los 7.600 y los 10.500 euros el metro cuadrado, precio este último en el que se moverán los semiáticos y el ático. Tres de ellas ya han sido vendidas.

Para que nos hagamos una idea de las abultadas diferencias de precios, Lagasca 99 se vende entre 10.000 y 14.000 euros el metro cuadrado de media. 80 metros y más de 4.000 euros el metro cuadrado de diferencia entre las viviendas.

Vivienda

El redactor recomienda

Escribe un comentario... Respondiendo al comentario #1
7 comentarios
Por FechaMejor Valorados
Mostrar más comentarios