Las oficinas de Madrid, más viejas que nunca: apenas hay edificios de calidad

Es el activo más codiciado por los inversores y grandes corporaciones y también el más escaso. Los edificios de Grado Ason rara avis en el mercado inmobiliario español. Para que nos hagamos una idea, en Madrid tan solo el 11,5% del stock de oficinases de gran calidad, o lo que es lo mismo, apenas hay 139 inmuebles que cuenten con esta 'calificación' a ojos del mercado. Edificios quesuman poco más de dos millones de metros cuadrados, según datos de la consultora JLL.

Pero no solo el parque de oficinas de la capial está obsoleto, sino que la mayoría de los edificios de gran calidad están prácticamente ocupados al 100%.Según datos del primer trimestre de 2016, latasa de disponibilidadde los inmuebles de Grado A era de tan sólo el 7,7%,con un total de 162.260 metros cuadrados, el equivalentea las Cuatro Torres, mientras que la oferta disponible para superficies por encima de los 2.000 metros, se ha reducido en un 50% desde el cuarto trimestre de2014.

Para que nos hagamos una idea, el parque estimado de oficinas de Grado A es de más de 20 millones de metros cuadrados en Nueva York y más de 6 millones en Tokio. En Central London, se estima que el ratio de Grado A sobre el stock es del orden del 15 al 20% y en París del orden del 16%.

En el centrocentro de negocios(CBD), donde el apetito por este tipo de edificios es mucho mayor puesto que la ubicación juega a su favor, la falta de productode Grado A es más que palpable con apenas un 10% de la superficietotalde calidad. Estaríamos hablando de inmuebles comolas Cuatro Torres, Torre Titania (junto a El Corte Inglés de Nuevos Ministerios) oTorre Serrano (en la calleSerrano 47). Entre las seis suman algo más de 200.000 metros cuadrados de superficie bruta alquilable (SBA), casila mitad de los 457.310 metros cuadrados de calidad que hay en el centro de negocios de la capital. Cifra a la que se sumarán, tras sendas rehabilitaciones, los casi 21.000 metros de Torre Europa tras su rehabilitación integral y los más de 16.000 de Torre Saint Gobain, rebautizadacomo Castellana 77.

"En el centro de negocios hay muy pocos edificios nuevos. Por un lado porque no hay solares sobre los que se puedan construir y porque la legislación complica mucho poder tirar un edificio abajo y levantar uno nuevo. La ley no solo es restrictiva sino quereduce la edificabilidad resultante del nuevo inmueble, lo que desincentiva a los propietarios a acometer reformas", reconoce a El Confidencial José Miguel Setién, director del área de Negocio de Oficinas de JLL en España. "Además, los propietarios de los inmuebles no solo tienen que enfrentarse al costoso proceso de la rehabilitación, sino que se ven obligados a renunciar a las rentas que perciben por el alquiler ya que estos trabajos suelen requerir queel edificio se encuentre vacío, sin inquilinos".

¿Cómo es un edificio de Grado A?

Para que un edificio sea considerado de Grado A es necesario que cumpla una serie de requisitos respecto a alturas, superficie por planta o flexibilidad del espacio, climatización, seguridad, suministro energético y la propia gestión del edificio. "La calificación de los inmuebles no tiene en cuenta la ubicación o las conexiones a medios de transporte, en la medida en que esta calificación se centra exclusivamente en las cualidades intrínsecas de los edificios", recoge el informe de esta consultora que señala que en numerosas comparaciones internacionales de competitividad o del atractivo de ciudades, el componente inmobiliario es considerado como un criterio esencial en la toma de decisiones de las empresas. "Las compañías son cada vez más conscientes del impacto de la calidad de sus oficinas sobre laperformance, la productividad y la retención y atracción del talento".

El apetito por estos inmuebles espalpable. En la actualidad acaparan el 35% de la superficie contratada de grandes superficies. El problema, según los expertos, es que la producción nueva, que está con altos niveles deprecomercialización, no es suficiente para responder a la demanda. Es decir, Madrid no tiene producto para cubrir ese apetito inversor y los proyectos en marcha tampoco son suficientes para saciar la demanda.

La mayor oferta, en la periferia

Por otro lado, los inmuebles de Grado A están repartidos de manera muy desigual en Madridy su peso en el stock varía considerablemente de un submercado a otro, reflejo de la historia del desarrollo del stock de oficinas en Madrid. Es decir, este tipo de edificios no se encuentran donde más se demandan. De hecho, la superficie deGrado Adisponible en zonas periféricasy satélitees más del doble que la existente en el centro de negocios con tan sólo 34.959 metros cuadradosde oferta.

Así, por ejemplo, más del 70% del stock de Grado A se concentra en zonas periféricas, mientras que apena el 21,7% se localiza en el CBD con un total de 457.310 metros cuadrados y este porcentaje se reduce al 5,2% en la zona secundaria, donde destacan los edificios de Eloy Gonzalo 10 y Titán 15 (Mahou). En la periferia, los más destacados sonVía de los Poblados 3 (edificio Cristalia Play ), Padres Dominicos 7, Adequa, vía Norte y Parque Empresarial La Finca. Y en la zona satélite, destaca Tripark Las Rozas.

Para esta consultora es fundamental que se renueve el parque de oficinas existentes para que puedan competir con los edificios nuevos que se empezarán a construir a partir de 2020 siguiendo los criterios fijados por la Directiva 2010/31/UE.

Obviamente, la escasez de estos edificios y la calidad de sus instalaciones y buena ubicación, tienen un impacto directo en los precios de venta y en las rentas. "En la mayoría de los mercados, la renta 'prime' y la renta de Grado A son muy próximas. Eso sí, en lamayoría de los casos, la calidad del inmueble es una condición casi imperativa para alcanzar los niveles máximos de renta. Entre un edificio de Grado A en la calle Serrano y otro que no lo sea a apenas 50 metros, podemos encontrar una diferencia de rentas del 100%", apunta Setién. "Sin embargo la calidad no es una garantía para alcanzar rentas máximas si no viene acompañada de una buena ubicación y de buenas conexiones a medios de transporte. En un mismo submercado, la diferencia de renta entre dos inmuebles de Grado A pero con diferentes calidades de ubicación puede ser de más del 30%. Por el contrario, la calidad de la ubicación puede hacer “olvidar” ciertas imperfecciones", puntualiza.

De hecho, existen inmuebles que sin llegar a tener la máxima calidad, sí que pueden alcanzar rentas máximas debido a la calidad de su ubicación y acceso a medios de transporte. Estasituación se observa en CBD, donde numerosos inmuebles que no ofrecen características de un inmueble de Grado A, a menudo por falta de servicios o flexibilidad, alcanzan las rentas más altas".Así pues, a pesar de que las empresas están atraídas por la calidad, el factor dirección/accesopuede ser importante.