II OBSERVATORIO DE LA AEV

¿Están subiendo ya los precios de la vivienda? Sí, pero no

Es la eterna pregunta desde que la crisis inmobiliaria parece haber llegado a su fin tras siete largos años de travesía por el desierto. Las estadísticas no ofrecen una respuesta clara.

Foto: Promoción de viviendas en Aravaca. Foto: Elena Sanz.
Promoción de viviendas en Aravaca. Foto: Elena Sanz.

Es la eterna pregunta desde que la crisis inmobiliaria parece haber llegado a su fin tras siete largos años de travesía por el desierto. Las estadísticas no ofrecen una respuesta clara. ¿Han tocado suelo los precios?, ¿volverán a subir?, ¿cuándo? Los notarios aseguraban hace apenas unos días que en marzo los precios cayeron un 7,5%, con un comportamiento muy dispar entre la segunda mano y la vivienda nueva o entre los pisos y las viviendas unifamiliares. A cierre de 2014, es decir, tres meses antes, esta misma estadística anunciaba el fin de las caídas, con avances incluso entre las viviendas usadas

Entonces, ¿qué pasa con los precios?, ¿suben o no suben? ¿siguen bajando?, ¿hasta cuándo? Pues depende. Ni sí, ni no, ni todo lo contrario. Al menos, así se desprende de las estadísticas y del II Observatorio de la Valoración elaborado por la Asociación Española de Análisis de Valor (AEV), de la que forman parte las principales sociedades de tasación de España.

El 84% de los expertos consultados, tanto externos -reconocidos profesionales del sector- como internos -socios de la AEV-, coinciden en que no se aprecian indicios efectivos de una subida generalizada de los precios de las viviendas pese a las expectativas de crecimiento de la economía. No obstante, reconocen que existen segmentos del mercado en que se está produciendo una recuperación de los precios como mercados locales donde escasea la oferta o donde más interés pueden mostrar los inversores particulares y ciertas áreas de costa donde puede incidir la creciente demanda de extranjeros. Por el contrario, en bastantes áreas de demanda débil, los precios siguen bajando. En definitiva, sí, pero no. 

Los expertos consultados creen que, por lógica, los productos más atractivos serán los que atraigan a la demanda solvente y estos se concentran en las grandes ciudades, especialmente localizaciones prime, en las áreas más dinámicas o en las zonas costeras. "Se trataría de mercados locales donde escasea la oferta o donde más pueden mostrar su interés inversores particulares, en especial zonas selectas de los grandes núcleos urbanos o donde puede incidir la creciente demanda de extranjeros, como ciertas áreas de costa”, insisten en señalar. 

En las zonas con menor poder adquisitivo aún se aprecian bajadas de precios

Al mismo tiempo, varios panelistas indican que las zonas con menos poder adquisitivo tienen un comportamiento diferente, "en el que aún se aprecian bajadas de precios que, en algún caso, también pueden estar motivadas por la voluntad de desprenderse del stock y abrir paso a  promociones nuevas". En definitiva, según este documento, estamos ante una situación compleja donde conviven en un corto espacio ofertas a la baja y ofertas al alza según calidades, características de la vivienda  y zonas. 

Por eso, aunque estos expertos alertan sobre la estabilidad de unos índices medios de precios que en los próximos meses pueden tender ligeramente al alza, no creen, ni mucho menos, que ello sea representativo de una subida generalizada de precios nominales. La mayoría considera que actualmente se dan demasiadas incógnitas para poder vislumbrar la forma que adoptará el nuevo ciclo. "Parece evidente que los precios y la actividad inmobiliaria van a estar afectados por las asimetrías y desigualdades sociales crecientes que ha generado la respuesta dada a la crisis, así como por la mayor presencia de la inversión extranjera en el sector"

"La perspectiva brinda una imagen de recuperación lenta y de escasa pendiente, con un ciclo que, por mor de la digestión del excedente y por la experiencia negativa de la burbuja anterior y la mayor conexión de nuestra economía (zona euro) con la del resto de los países de nuestro entorno, debería ser de mayor duración y de menor perfil que los precedentes", señala José Manuel Gómez de Miguel, secretario de la AEV. 

Precios reales y nominales

Por otro lado, a la hora de hablar de precios es necesario tener en cuenta la diferencia entre precios reales -aquellos que no tienen en cuenta el efecto de la inflación- y los nominales -cuando sí se tiene en cuenta el efecto de la inflación sobre los precios-. "El crecimiento aún negativo de finales de 2014 (el -0,26% en términos nominales durante el cuarto trimestre), se convierte en un crecimiento positivo del 0,78% en términos reales como resultado de la inflación negativa con la que cerró el año el IPC español, lo que puede ser germen de la atracción de capitales al sector", señala la AEV en su observatorio. 

Basta con echar un vistazo al gráfico que muestra la evolución de los precios en términos nominales y reales en los últimos 30 años. Así, por ejemplo, si se analiza la línea roja -precios en términos nominales-, aparecen dos períodos de estabilización y un aparente decrecimiento pequeño de los precios. El primero dura de 1981 a 1987, seis años, y el segundo desde 1991 a 1995, cuatro años. El tercero refleja una caída en el índice nominal desde 2008 hasta 2014, siete años.  

La percepción cambia si se analizan los precios reales (línea de color azul). El crecimiento de los nominales que muestra la serie entre 1975 y 1981 (que fue del 88,4% bruto) oculta, en realidad, una corrección de los precios reales a la baja entre 1975 y 1981 (seis años)  de un -17% como resultado del fuerte proceso inflacionista de la economía. La fase de ajuste más dura fue la que siguió a estos años, durante 1981-1986, en la que los precios nominales no caen sustancialmente, pero que supuso una variación de un -59,1 % de los precios reales en otros cinco años, y se corresponde con la fase de fuerte contracción y mínimo de las viviendas iniciadas. El total de esta fase fue de 11 años.

La segunda fase comienza a partir de 1991, y aunque los precios nominales crecían ya en 1995, los reales habían caído un 15,8% en términos reales, y lo seguirían haciendo hasta una década después, en 2001. Así, esta fase de contracción en precios reales duró, de nuevo, 10 años. 

En el último período, los precios residenciales reales han caído un 37,5 % en 2014 con respecto a los que había en 2007, siete años después, con una primera fase de ajuste menor, esta vez solo de dos años, y el resto de fuertes caídas en precios nominales y reales en los cinco años siguientes. Esta fase lleva, por tanto, siete años de corrección. 

Adiós a las gangas

¿Impulsará el fuerte ajuste de precios las transacciones? Al respecto, la gran mayoría de los expertos consultados (17 de 25) cree que el incentivo que pueden suponer los precios actuales "no va a influir de manera esencial en la pronta recuperación del mercado, puesto que el sector de la vivienda obedece sobre todo a razones estructurales (demográficas, empleo estable, financiación, etc.) muy afectadas por la creciente desigualdad social además, el incentivo actual es selectivo y limitado a inversores, extranjeros y a los compradores más solventes". No obstante, si las condiciones monetarias de la zona euro continúan siendo laxas, y, ante la falta de activos alternativos donde invertir, el incentivo por precio  podría convertirse en más relevante.

Eso sí, en un futuro próximo se habrán acabado las gangas del stock acumulado de vivienda en venta y se empezará a ver cuál es la demanda real, qué papel cumple la rehabilitación y cómo reacciona la actividad constructiva.

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