Las 'sicavs inmobiliarias', el nuevo refugio de las grandes fortunas españolas

Pueden convertirse en un futuro cercano en el próximo refugio de las grandes fortunas españolas. Las socimis -sociedades anónimas cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario- han entrado con fuerza en el radar de los patrimonios familiares por sus atractivas ventajas fiscales. 

Estos vehículos de inversión inmobiliaria, obligadas por ley a que el 80% de su patrimonio esté formado por inmuebles destinados al alquiler, están sometidos a una tributación del 0% sobre los beneficios obtenidos. Las rentas no están sujetas a impuestos, sino que estos los asume o se trasladan al accionista o inversor final por los dividendos repartidos por la sociedad. Sólo en aquellos casos en que los dividendos queden exentos o estén sometidos a una tributación inferior al 10% por parte de los accionistas, se aplica un gravamen especial del 19%, a satisfacer por la propia socimi. 

Ese 0% inicial supone, no obstante, un régimen fiscal especialmente atractivo que podría convertir a estas sociedades en 'sicavs inmobiliarias', un nuevo vehículo de inversión para grandes patrimonios que hasta ahora habían encontrado 'cobijo fiscal' en las ya existentes y famosas sicavs -sociedades de capital variable- que tributan al 1% y no están obligadas a repartir el dividendo entre sus accionistas, como sucede con las socimis. El sistema tributario también es realmente atractivo frente a las sociedades anónimas o sociedades limitadas, sujetas a un gravamen del 30%.

Mucho interés y expectativas

Interés hay, tal y como reconocieron ayer abogados y consultoras inmobiliarias durante unas jornadas sobre socimis organizadas por el despacho Clifford Chance en Madrid. Un evento que puso de manifiesto la expectación que ha generado este vehículo de inversión al reunir a más de un centenar y medio de actores de un mercado, el inmobiliario, seriamente tocado por la crisis económica y que busca nuevas vías de escape. 

Todos ellos esperan que la nueva legislación permita el despegue definitivo de estos instrumentos de inversión en España tras el fracaso de la normativa anterior. Desde la aprobación de la ley en 2009, ninguna socimi ha salido a cotizar en bolsa. 

Los expertos aplauden los cambios realizados como, por ejemplo, el de rebajar de 15 a 5 millones el capital social mínimo de estas sociedades o el número mínimo de inmuebles, que ha pasado de tres a uno. Por poner un ejemplo, el propio Amancio Ortega, presidente de Inditex y uno de los cinco hombres más ricos de España, podría, bajo la nueva legislación, poner en marcha una socimi con el emblemático edificio de oficinas de Madrid, Torre Picasso, que compró a FCC a finales de 2011 por 400 millones de euros. 

"Creo que revisar algunos de los criterios a la baja es positivo", comenta José Luis Ruiz Bartolomé, consultor independiente y autor del libro Adiós, ladrillo, adiós. "Está claro que sociedades que pueden cotizar con una capitalización muy pequeña, de 30 o 40 millones de euros, no van a centrar el interés de los inversores internacionales, pero quizá sí el de pequeños inversores que quieran invertir en el mercado inmobiliario", añade. 

Hay sitio para todos, grandes y pequeños

Y es que, tal y como apuntó Simon Orchard, managing director en España de Unibail-Rodamco, la mayor inmobiliaria europea que cotiza en bolsa, para que este tipo de sociedades pueda atraer al inversor extranjero, 100 o 250 millones de euros de capitalización serían cifras demasiado pequeñas. "250 millones de euros puede valer un solo centro comercial o un par de edificios de oficinas. Como accionista no lo vería líquido". En su opinión, para poder atraer "dinero fresco" sería necesario hablar de sociedades con un capital en torno a los 1.000 millones de euros. Una cifra que, para Pablo Serrano, socio y director fiscal de Clifford Chance, no tendría sentido para una sociedad que cotizara en el Mercado Alternativo Bursátil (MAB) sino en el Mercado Continuo. "Lo bueno de la ley es que cabe todo el mundo. Pequeñas, medianas o grandes sociedades", añade.

Para los family office, Serrano asegura que además de la fiscalidad son varias las ventajas que ofrece la nueva ley. “Las socimis pueden facilitar el acceso a la financiación en un momento tan complicado como el actual y poder acometer nuevos proyectos. Además, al cotizar en bolsa -obligatorio para poder aprovecharse de las ventajas fiscales- también podrán acometer procesos de desinversión que serían mucho más complicados en un mercado tan parado como el actual".

Aún así, estas sociedades tienen sus detractores. “Puede haber patrimonios a los que sí les interese la fiscalidad, mientras que otros preferirán pagar mayores impuestos y no estar expuestos al escrutinio público ni perder el control de su patrimonio con la entrada de nuevos accionistas", comenta Andrés Escarpenter, consejero delegado de la consultora Jones Lang LaSalle. "Hay grupos que no quieren someterse a la disciplina de los mercados de valores ni perder flexibilidad en la gestión o grupos que no quieren repartir dividendos de forma anual". 

Los family office no son, sin embargo, los únicos interesados en este tipo de sociedades. También podrían convertirse en un instrumento muy interesante "para el producto inmobiliario de compañías con buen rating y credibilidad –Telefónica, Repsol o Iberdrola- bajo fórmulas mixtas como el sale & leaseback, también para la reestructuración del patrimonio de inversores institucionales o incluso para el patrimonio que se han adjudicado los bancos sanos o los traspasados a la Sareb, siempre y cuando se destinen al alquiler", explicaba ayer Escarpenter.

Un segmento para socimis en el MAB

La gran incógnita reside en conocer quién dará el primer paso. Para poder acogerse al régimen fiscal del 0% para este ejercicio (2013), la socimi tendrá que estar constituida antes del 1 de octubre de 2013. No obstante, todas ellas tienen un plazo de dos años para cumplir los requisitos de la ley, incluyendo la obligación de cotizar en un mercado regulado o un sistema multilateral de negociación.  

Uno de estos mercados es el MAB, que ya cuenta un segmento para sicavs, uno para compañías de capital riesgo y otro para empresas en expansión (pymes). Este último, tal y como explicó Antonio Giralt, presidente del MAB, servirá de base para el nuevo segmento de socimis. 

El plazo para salir a bolsa podría oscilar entre tres y cinco meses, tal y como explicó Constatino Gómez, socio de Arcano, asesor registrado para asistir a las socimis en el proceso previo a la salida al MAB.