Los 'pillados' en Inverseguros no ven un euro: la venta de inmuebles sólo cancela deuda bancaria

Lleva justo un año en proceso de liquidación pero los inversores que se vieron atrapados en el fondo inmobiliario de Inverseguros -Segurfondo Inversión- no han conseguido recuperar un euro de una inversión aparentemente de bajo riesgo.

El pasado 31 de marzo de 2011, la gestora acordó la disolución y liquidación del fondo mediante la venta del patrimonio inmobiliario del fondo. Dos años antes, en abril de 2009, la CNMV solicitó al Ministerio de Economía la suspensión de reembolsos durante dos años, poco después de que el mayor fondo inmobiliario de España, Santander Banif Inmobiliario, pidiera al organismo regulador la aplicación de la misma medida y después de que se conocieran los problemas del Fondo BBVA Propiedad.

Hoy, tres años después, siguen ‘atrapados’ 481 partícipes del fondo, según consta en la última información remitida a la CNMV por la gestora. ¿Por qué?

Por un lado, por la maltrecha situación por la que atraviesa el mercado inmobiliario que, de la misma manera que ha frenado drásticamente las ventas en todo el territorio nacional, ha complicado el cierre de operaciones por parte del fondo. Por otro, el hecho de que Inverseguros se vea obligado a cancelar en primer lugar sus deudas con el sector financiero y otros acreedores, lo que sitúa a sus partícipes a la cola de las liquidaciones, tal y como explican a El Confidencial fuentes legales.

El hecho de que 2011 haya sido el año más catastrófico del ladrillo desde que estalló la burbuja inmobiliaria ha provocado que Inverseguros sólo consiguiera vender once viviendas con sus respectivos garajes y trasteros por 7,38 millones de euros. Un importe que supone la mitad que 2010 -15,52 millones de euros-, tres veces menos que en 2009 -20,84 millones de euros- y casi catorce veces menos que en 2008, cuando las ventas superaron los 102 millones de euros.

Según comunica la gestora a la CNMV en su informe semestral, las ventas se han realizado con una minusvalía conjunta del 6% sobre el último valor de tasación. Y señala que “con la liquidez generada por las operaciones ordinarias y las ventas realizadas, se ha procedido a amortizar deuda por importe de 14,6 millones de euros, reduciendo así la deuda financiera desde 57 millones en 2010 hasta 42,4 millones (-25,6%) a cierre de 2011”. Lo que significa que los partícipes todavía no han visto un solo euro y que, al ritmo de actividad del fondo actual y a las ventas, podrían seguir otros cuatro años en esta situación, si no más, como explican fuentes legales y tal y como contempla la legislación actual.

En junio de 2010, el Gobierno aprobó un Real Decreto que permite alargar indefinidamente la liquidación de su cartera de inmuebles de un fondo inmobiliario, de tal manera que el proceso puede durar varios años al permitir, entre otras cosas, que se vayan liquidando parcialmente los fondos, repartiéndose el patrimonio resultante entre los partícipes sin necesidad de esperar a que se venda todo el activo.

Ajustes de precio a la baja inferiores al 10%

Inverseguros insiste en que “la sociedad gestora continuará dedicando toda su capacidad para incrementar el volumen de ventas de activos para cancelar cuanto antes el endeudamiento bancario y proceder al reparto del efectivo generado en concepto de liquidaciones a cuenta de forma proporcional ente todos los partícipes del fondo en el plazo de tiempo más corto posible”. El valor liquidativo del fondo a finales de 2011 era de 149,12 euros frente a los 159,52 euros al cierre de 2010. Por su parte, el patrimonio del fondo ha pasado de 496.000 a 463.000 euros.

La crítica situación del mercado inmobiliario, la falta de financiación a la que se enfrentan numerosos compradores y la negativa del vendedor a asumir ajustes drásticos de precios, han provocado que muchas operaciones no hayan llegado finalmente a buen puerto.

Como ha sucedido por ejemplo con la venta de trece viviendas en Madrid y una en Barcelona por un importe total de 5,27 millones de euros. Inverseguros estaba dispuesto a aceptar una minusvalía ligeramente superior al 8%. Sin embargo, las operaciones fueron “desestimadas finalmente por los compradores, fundamentalmente por la falta de financiación bancaria y/o por el aplazamiento de la decisión de compra”.

Asimismo, la venta de otros 16 activos inmobiliarios –ubicados fundamentalmente en Madrid- no consiguió materializarse porque el precio ofertado, casi 20 millones de euros, se situaba un 23,61% por debajo del último valor de tasación.