Inmobiliarias zombies 2012: mucha deuda, pérdidas y parálisis de las ventas

Deudas astronómicas sin posibilidad de ser saldadas en un futuro próximo, números rojos y parálisis de las ventas. A grandes rasgos, estos son los tres pilares sobre los que se sustentan las principales inmobiliarias que cotizan en la bolsa española, cuyas acciones se han visto arrastradas al abismo por la crisis que azota desde hace casi un lustro al sector y con una actividad reducida en muchos casos a la mínima expresión.

Son lo que los expertos denominan inmobiliarias zombies: caminan sin rumbo por el parqué español y sobreviven gracias a los continuos procesos de refinanciación que el sector financiero está acometiendo para retrasar lo máximo posible el reconocimiento de unas pérdidas que se sumarían a la depreciación de los activos inmobiliarios. Es la estrategia de la patada hacia delante con un problema, el inmobiliario, que la banca lleva arrastrando desde hace varios años.

Promotoras, patrimonialistas y constructoras, todas sufren la crisis

Las de perfil más patrimonialista –Inmobiliaria Colonial, Realia, Testa (filial de Sacyr Vallehermoso), Renta Corporación-, han conseguido salvar tímidamente el tipo y volver o mantenerse en beneficios. Sin embargo, también han sufrido en sus carnes la contracción que experimenta el negocio de gestión de patrimonio inmobiliario, con caída de las operaciones de inversión y arrendamiento, y de los precios de alquiler. No obstante, todas ellas han conseguido volver a beneficios.

Las que están más orientadas a la promoción –Metrovacesa, Quabit, Reyal Urbis, Martinsa Fadesa,- se han visto sacudidas por el desplome de las ventas, mientras que las que aglutinan ambas actividades además de la construcción –Sacyr Vallehermoso-, se han visto doblemente perjudicadas. Todas ellas se han visto salpicadas en mayor o menor medida por el pinchazo de la burbuja inmobiliaria. Lo han reflejado sus cuentas de 2011 y también su evolución bursátil. 

En su conjunto, las cotizadas despidieron 2011 con una pérdida total de 1.112 millones de euros, si bien este importe supone reducir a casi la mitad (-47,2%) los 2.106 millones de 'números rojos' contabilizados en 2010. Los ingresos de estas firmas durante el pasado año también han adelgazado sensiblemente, reduciéndose a la mitad respecto al ejercicio precedente, hasta los 1.999 millones de euros.

Los resultados presentados durante esta semana, han confirmado que 2011 fue un año terrorífico para el sector inmobiliario y han puesto negro sobre blanco la triste realidad del ‘ladrillo’ español: la construcción y venta de viviendas se encuentra por los suelos, mientras que los inversores están presionando a la baja los alquileres en el sector terciario –oficinas, naves industriales- y retail –centros comerciales-.

“Estas compañías han estado viviendo en los últimos años de las refinanciaciones más que de las ventas de activos. Unos activos que en sí mismos son buenos pero que se están viendo lastrados por las deudas”, comenta a El Confidencial Alberto Roldán, de Inverseguros. Mientras que desde Atlas Capital aseguran que habrá que esperar hasta que "toque de nuevo renegociar las deudas2 y una vez que los bancos hayan comenzado a provisionar lo que les ha impuesto el Banco de España. "Entonces veremos quién sigue pagando y quién no".  

No deja de ser significativo que, por ejemplo, que Metrovacesa apenas vendiera 200 viviendas durante el año pasado, cuando en 2005 llegó a rozar las 3.000 unidades. O que Inmobiliaria Colonial, a pesar de tener un perfil más patrimonialista que promotor, apenas consiguiera vender cuatro viviendas al mes, cuando hace cinco años vendía siete veces más. Como tampoco pasa desapercibido el hecho de que las divisiones inmobiliarias de las entidades financieras se hayan convertido en los nuevos actores del mercado con ventas muy superiores al conjunto de cotizadas. Un ejemplo: CatalunyaCaixa vendió el año pasado cerca de 6.000 viviendas mientras que Vallehermoso, Metrovacesa, Colonial, Quabit y Realia juntas no alcanzaron juntas las 1.400 unidades, cuatro veces menos.  

Una mayor capacidad para ajustar precios y unas condiciones de financiación preferentes, han desviado gran parte de la escasa demanda existente en el mercado hacia los activos del sector financiero, en un claro ejemplo, como denuncian las propias inmobiliarias, de competencia desleal.  

La crisis del ladrillo ha tenido su inevitable reflejo bursátil. En apenas cuatro años, Sacyr Vallehermoso ha pasado ve valor más de 12.800 millones de euros a apenas 1.160, mientras que Metrovacesa ha pasado de algo más de 13.000 hasta apenas 770. Son sólo dos ejemplos de la tónica de un sector que ha pasado de ser la estrella del mercado, al estrellado, con fuertes caídas bursátiles durante 2011 y desde que arrancó 2012 y con recomendaciones de venta generalizadas sobre la mayoría de estos valores. Valores que, por otra parte, no dejan de representar sólo una pequeña parte de un mercado, el inmobiliario, muy atomizado. 

Para los expertos, una vez finalizada la crisis el mapa inmobiliario español habrá cambiado significativamente, con nuevos protagonistas surgidos, unos a raíz de la crisis -como las filiales inmobiliarias de muchos bancos o caja- otros, como supervivientes.

Sacyr Vallehermoso

Con un perfil marcadamente constructor, no ha sabido seguir los pasos de otras compañías del sector que como Acciona, Ferrovial, OHL o ACS, han conseguido diversificar con éxito su actividad hacia otros sectores y hacia el exterior. A pesar de contar con una cartera exterior de 30.000 millones de euros, los expertos señalan que tiene un elevado nivel de incertidumbre, dado que se encuentra muy focalizada en Europa y fundamentalmente Italia, salpicadas por la amenaza a una recaída económica. El parón constructor por el que atraviesa España se ha traducido en una caída de la facturación del 13% hasta 2.439 millones de euros. 

La deuda a cierre de 2011 superaba los 8.800 millones de euros y las pérdidas, los 1.600 debido fundamentalmente a las minusvalías generadas por la venta del 10% de Repsol y el lastre de su filial Vallehermoso. La compañía ha reconocido que en los últimos tres años no ha iniciado ninguna promoción nueva centrándose principalmente a la reducción del stock. En 2011, Vallehermoso vendió 570 viviendas frente a las más de 2.000 un año antes. “La actividad promotora es una ruina para la compañía, mientras que la actividad patrimonialista ha conseguido salvar el tipo”, señala Roldán. La cifra de negocio de esta división se ha desplomado un 64% hasta 172 millones de euros, mientras que el área de patrimonio creció casi un 20% hasta alcanzar un beneficio de 72 millones de euros. 

La compañía vale en bolsa algo más de 1.150 millones de euros, muy por debajo del resto de las grandes constructoras. Desde enero, sus acciones se desploman casi un 30%. Los analistas se encuentran divididos sobre la compañía. 

Metrovacesa 

Atrás han quedado los años de bonanza, de pleno apogeo inmobiliario, cuando la compañía llegó a ganar 1.800 millones de euros. Era 2006, cuando la burbuja comenzaba a desinflarse y las ventas iban viento en popa: a más de 200 operaciones al mes. Ahora, la compañía apenas llega a la veintena. 

Las pérdidas de la compañía, que ha potenciado en los últimos años su negocio patrimonialista, aumentaron un 60,9% en 2011 hasta alcanzar los 144,7 millones de euros. Controlada por Santander, BBVA, Banesto, Banco Sabadell, Banco Popular y Bankia y presidida por Vitalino Nafría, atribuye este resultado al incremento de los gastos financieros (236 millones de euros) y a la devaluación en 137 millones del valor del mercado de sus activos. La inmobiliaria redujo el año pasado su deuda hasta 5.033 millones de euros (desde 5.735 millones), gracias fundamentalmente a la ampliación de capital por la que sus seis bancos accionistas canjearon deuda por acciones. 

El alquiler de patrimonio también muestra el impacto de la crisis inmobiliaria ya que esta división apenas facturó un 2,4% más -167,7 millones de euros-, que un año antes. La inmobiliaria pierde más de un 20% en bolsa desde que comenzó el año. 

Inmobiliaria Colonial

Tiene un marcado perfil patrimonialista, lo que le ha permitido dejar atrás los 'número rojos' y anotarse las primeras ganancais desde que comenzó la crisis. Ganó 15 millones de euros el año pasado frente a las pérdidas de 739 millones de 2010. Apenas vendió 47 pisos durante 2011, un 60% menos que un año antes. La crisis inmobiliaria también ha pasado factura a los ingresos por arrendamientos de inmuebles que cayeron un 12% durante el pasado año, hasta 229 millones de euros, afectados por la estrategia de rotación de activos.

La compañía, que ha visto cómo su valor en bolsa se ha evaporado al pasar de 7.000 millones a apenas 400 -a pesar de la macroampliación de capital acometida en 2010 con la que pensaba triplicar su capitalización hasta 3.000 millones de euros-, pierde en lo que va de año un 20%. 

Quabit Inmobiliaria

La compañía ha conseguido reducir sus pérdidas en un 17% hasta 96,4 millones de euros. En total, Quabit ha entregado 362 viviendas, frente a las 749 del año 2010 (-24,4%) y ha registrado 361 operaciones de preventa frente a las 435 del año anterior (-17%). Con todo, el 'stock' residencial pendiente de entrega se ha reducido un 34,6% hasta alcanzar la cifra de 683 unidades y la inmobiliaria asegura que las cifras de ventas habrían sido mejores si no se hubiera limitado la desgravación por compra de vivienda en el IRPF a las rentas más bajas. En bolsa, desde que comenzó 2012, la compañía está consiguiendo mantener en tipo con caídas ligeramente superiores al 1%.

Realia

Obtuvo un beneficio neto de 1,2 millones de euros en el ejercicio 2011, lo que supone un incremento del 10,9% en comparación con 2010. Controlada por FCC y Bankia y de un perfil patrimonialista, vendió 206 viviendas, menos de la mitad (-56,2%) respecto a un año antes, mientras que entregó 274 pisos, un 38,7% menos que en 2010. Esto ha provocado un descenso del 49% en los ingresos de la división de promoción y venta de pisos, hasta 53 millones. La actividad de alquiler de patrimonio facturó 173,4 millones de euros, un 1,5% más. La compañía pierde casi un 12% desde enero.