Jerez revoluciona el urbanismo: así expropia edificios para revitalizar un centro abandonado

Pasa desapercibida, pero nada más entrar en la zona cero del Jerez abandonado hay una vía cerrada al público. Los más jóvenes desconocen la existencia de la calle Pilar, bloqueada desde hace quince años por el peligro de derrumbamiento de sus inmuebles. Desde entonces, un muro y una puerta cerrada impiden el acceso a los peatones y sólo pueden entrar los vecinos de las fincas.

Es sólo el principio de la calle Juana Dios Lacoste, epicentro de la degradación urbanística del casco histórico del municipio: antiguos negocios derruidos, edificios tapiados, carteles de ‘Se Vende’ y algún que otro solar convertido en un nido de ratas. En torno al 80% de la calle son fincas y viviendas abandonadas. Y para revertir la situación, el Ayuntamiento se ha lanzado a expropiar inmuebles para revitalizar el centro.

Un paseo por la zona evidencia el abandono del corazón de Jerez, que ha perdido más del 60% de su población. En intramuros, que tiene capacidad para albergar a 10.000 personas, apenas viven 800. “Tenemos barrios completos desangelados, fruto de una dejadez absoluta desde hace 40 años. El centro hoy no tiene infraestructuras básicas como pueden ser pistas deportivas o jardines”, explica la presidenta de la asociación de vecinos del Centro Histórico de Jerez, Tamara Jiménez.

La ciudad aprovechó su extensión con el boom inmobiliario: casi el 30% de la superficie construida en el término municipal se levantó en la década previa a la crisis. Jerez creció hacia la periferia y se consolidó como la localidad más poblada de la provincia y la quinta de toda Andalucía. “Se invirtió en la expansión del municipio y los hijos y nietos de los jerezanos de intramuros se fueron a zonas más cómodas; el centro ya no es una zona cómoda para vivir”, apunta la portavoz vecinal.

Solares y fincas abandonadas

Ante esta degradación urbanística que frena cualquier tipo de inversión en el entorno, el Ayuntamiento de Jerez, liderado por la socialista Mamen Sánchez, ha tomado una medida de urgencia: un plan para expropiar fincas y solares abandonados de forma continuada. Los técnicos han barrido calle a calle el casco histórico para actualizar el Registro Municipal de Solares y Edificaciones Ruinosas y sacar a subasta los inmuebles de quienes incumplen con sus deberes urbanísticos de conservación, edificación o rehabilitación.

El procedimiento pasa por varias fases. En primer lugar, Urbanismo da una oportunidad a los propietarios, a quienes insta a subsanar una serie de anomalías. Sin embargo, si pasado un año no se ha cumplido con la orden, el Ayuntamiento inicia el procedimiento de venta forzosa: un técnico municipal tasa el inmueble, el Consistorio abona esa cantidad, lo adquiere en propiedad y lo saca a subasta pública.

"La normativa que lo permite existe desde 1956", explica Rubén Martínez, miembro de la Junta directiva de la Asociación Española de Técnicos Urbanistas (AETU): "Permite impedir la especulación urbanística por la inacción temporal del propietario, una situación que en muchos casos ha sido generada por la crisis inmobiliaria iniciada a finales de 2007”.

Ayuntamientos como Sevilla y Valencia la han usado durante más de 30 años, aunque Jerez presume de ser “el único municipio que hace un uso continuado y planificado de esta herramienta hoy en día”. De momento lleva ocho procedimientos abiertos en año y medio, algunos de ellos en la citada Juana Dios Lacoste, donde está previsto que se levanten nuevas viviendas. Otros inmuebles servirán para ampliar un centro educativo o para montar un equipamiento cultural.

El Ayuntamiento amenaza con expropiar y sacar a subasta casi un centenar de solares y fincas más

Por ahora, el Ayuntamiento amenaza con expropiar y sacar a subasta casi un centenar de solares y fincas más. Están expuestas en una web que pueden consultar todos los jerezanos, aunque el Consistorio cree que no será necesario llegar hasta el final con todos ellos.

“La medida ha provocado un efecto disuasorio: muchas fincas se están vendiendo antes de que se inicie el procedimiento”, explica el concejal de Urbanismo, José Antonio Díaz. Los propietarios quieren sacar la mayor tajada y el edil recuerda la expropiación que los puso en alerta: “Nos llevaron a juicio porque no estaban conformes con la valoración económica que hicimos. Pedían 270.000 euros, pero en base a la Ley del Suelo nosotros dábamos 45.000. Lo ganamos y empezó el efecto disuasorio”.

Sin reproches

Apenas ha habido oposición en la ciudad a esta medida, anunciada por el Ayuntamiento de Jerez como la más importante en materia de Urbanismo en décadas. Todo ello, a pesar del impacto que puede suponer la idea de expropiar y el rechazo de diversos sectores a la intervención pública en el mercado.

“Cuando una entidad pública anuncia ventas forzosas suena mal porque parece una expropiación, pero no es lo mismo porque se avisa al propietario con tiempo”, apunta el responsable de la asociación de Gestores Inmobiliarios de la provincia (GICA) en Jerez, José Antonio Foncal: “Es poco rebatible… es tu propiedad y puedes hacer lo que quieras, pero hasta cierto punto. Si la mantienes en condiciones nunca te van a llamar a la puerta”.

Recientemente, los empresarios de Málaga exigían al Ayuntamiento que convocase, en la misma línea que Jerez, subastas forzadas de edificios y solares abandonados, según publicó Diario Sur. Muchos consistorios cuentan con el registro de solares y fincas abandonadas, pero no lo actualizan desde hace años o no ejecutan las órdenes al tratarse de un procedimiento complejo. El concejal jerezano añade que, en general, falta “voluntad y valentía”.

Recuperación del sector inmobiliario

Según apuntan desde AETU, muchos procedimientos decayeron tras el pinchazo de la burbuja porque las subastas de inmuebles encontraban poca demanda. Tras la crisis, los fondos de inversión y bancos concentraron un patrimonio aún mayor. La efectividad de la medida depende de la salud del mercado inmobiliario, que en Jerez, al igual que en otros lugares de España, se encuentra en el mejor momento desde que pinchó la burbuja.

El año pasado se invirtieron 115 millones de euros en la ciudad, que otorgó 827 licencias para distintos proyectos, según datos facilitados por el Ayuntamiento. Además, se dieron 80 licencias de vivienda que permitieron la construcción de 436 nuevas. Son las mejores cifras desde los años previos a la crisis, pero hay un cambio de tendencia: casi la mitad (175) de estas nuevas edificaciones serán en el centro.

Es una novedad importante en Jerez, que tiene el segundo término municipal más amplio de toda Andalucía. En esta ciudad el suelo “es especialmente barato en comparación con otros lugares”, según explica el gerente inmobiliario Foncal. Los bajos costes y la disponibilidad de terrenos ha dificultado durante décadas la llegada de inversiones para rehabilitar un casco histórico cada vez más degradado.

“Hoy, por su estado, invertir en el centro es caro; si además las edificaciones están en mal estado es más complicado aún”, apunta Jiménez, la portavoz vecinal. La subasta pública baja considerablemente la inversión inicial y facilita la rehabilitación de fincas. Además, provoca un efecto contagio.

El Ayuntamiento complementa la estrategia de ventas forzosas junto al resto de medidas del Plan Integral de Regeneración Urbana del Centro Histórico, que impulsa nuevos proyectos y rehabilitaciones en la zona. Esta misma semana ha reabierto sus puertas el Tabanco del Duque, antiguo lugar de encuentro de poetas y músicos que quedó abandonado y durante años sufrió incendios y actos vandálicos. Los fondos europeos lo han convertido en una sala cultural.

Los vecinos aplauden la medida, pero son conscientes de que la transformación requiere un plan prolongado durante años

“Queríamos ser implacables con la desidia y el abandono de estas fincas. No vamos a permitir que estemos en manos de bancos y gestores que incumplen sus deberes urbanísticos”, asegura el concejal. Los vecinos aplauden la medida, pero son conscientes de que la transformación requiere un plan prolongado durante años. Además, piden que se fomente el uso residencial al turístico. El edil pide tiempo: “Lo importante es que poco a poco el centro está volviendo a ser atractivo para la ciudadanía y para los promotores”.