El futuro mapa de los grandes gestores de activos inmobiliarios pasa por CaixaBank

El concurso del año de los servicers, los grandes gestores de activos inmobiliarios, pasa por Barcelona, en concreto por CaixaBank. Se le denomina concurso de BuildingCenter. Estamos hablando de grandes tenedores de verdad, no propietarios que tienen diez pisos, como gusta de acotar a nuestros legisladores. Por ejemplo, esta cartera de activos suma unos 3.500 millones y no solo es el concurso del año en el sector de los gestores de grandes bolsas de inmuebles bancarios, sino porque su resultado dibujará el mapa de fusiones y concentraciones de los servicers, que tomarán sus decisiones en función de cómo quede este contrato, según explican fuentes del sector inmobiliario.

Este contrato estaba hasta ahora en manos de Servihabitat. Servihabitat sigue estando en la órbita de CaixaBank, aunque ya solo tenga el 20%. El 80% restante de la sociedad está en manos del fondo de Texas, Lone Star, que algunas fuentes lo sitúan de salida después de seis años en la compañía. El contrato de BuildingCenter genera entre 70 y 80 millones de euros en comisiones y supone un caramelo para el conjunto del sector, que está presentando en este momento ofertas no vinculantes.

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Evidentemente, Servihabitat participa en la puja. Nadie conoce los activos como esta compañía y en una buena parte se juega su futuro. En 2021, Servihabitat facturó 238,8 millones, por lo que el contrato de BuildingCenter supone el 33% del volumen de negocio. Para ellos, el concurso es crítico.

Pero el objetivo del concurso de BuildingCenter para CaixaBank es muy diferente, ya que busca rebajar de manera significativa estos 70 millones, que para ellos no son ingresos, sino gastos. Uno de los planteamientos que están haciendo para recortar los gastos es repartir el contrato entre diversos proveedores.

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Y entre los que presentan ofertas no vinculantes este mes de febrero, están Aliseda-Anticipa, los dos fondos participados por Blackstone y que en España operan bajo el mismo consejero delegado, el también catalán Eduard Mendiluce. Pero también está Altamira, el servicer del Banco Santander, Haya (Cerberus), Solvia (Intrum) y Hipoges, que está bajo el control del fondo internacional KKR.

Este es el concurso más grande que sale en España en este sector, tras el contrato de Sareb, que hace un año se llevaron Hipoges y Anticipa. Era un contrato mucho mayor, cierto, pero el banco malo español logró un ahorro del 20%. Se trata, por tanto, de la operación de referencia para lo que pueda pasar en la subasta de Barcelona.

Dividir para ahorrar

CaixaBank ha usado la vieja táctica de dividir para vencer como ya adelantó El Confidencial, pero que aplicada al caso que nos ocupa sería más bien dividir para ahorrar. El paquete se ha segmentado en tres contratos: comercialización, gestión de alquileres (que tendrá una duración de dos años) y un tercero y último técnico de gestión de activos.

Las ofertas vinculantes del concurso llegarán a CaixaBank esta primavera

Ahora el concurso se encuentra en su fase inicial. Más adelante se deberán presentar las ofertas vinculantes, se calcula que en primavera y en junio deberá estar solventado este concurso, según se prevé en medios del sector inmobiliario en Cataluña.

Reparto de juego

A partir de aquí, los jugadores están en modo esperar o ver. En función de cómo se resuelva el concurso y quién salga beneficiado y quién sea el perdedor de este proceso.

En el sector, todos los expertos auguran que ha acabado la primera fase del sector servicer, la de desembarco del capital extranjero e implementación de un modelo que hasta ese momento —2010— los bancos tenían integrado dentro de sus estructuras. En esta segunda fase vendría una fase de consolidación en la que las fusiones entre los diferentes servicers.

La previsión es que sean las empresas que se acaben quedando fuera de la operación las primeras en fusionarse

En principio, la previsión es que sean las empresas que se acaben quedando fuera de la operación las primeras en fusionarse, porque serán las que tengan una mayor necesidad en reducir costes. Pero a medio plazo también se prevé que los ganadores sigan la misma senda, incluso absorbiendo desde una posición de ventaja, por gestionar más activos, alguna de las firmas que se haya quedado fuera.

Menos es más

Como marcaba Mies van der Rohe, menos es más. Y así será el futuro, menos sociedades, menos gastos para los tenedores de los activos y algunos accionistas realizando sus inversiones en España y dando por acabado el ciclo. Y todo a la espera de cómo acabe el contrato de CaixaBank.