El TS revoluciona el sector inmobiliario al justificar rebajas del alquiler por la crisis

El Tribunal Supremo ha tomado posición sobre un espinoso asunto. Este jueves el máximo órgano judicial publicó una sentencia por la que aprueba que las rentas de arrendamiento puedan reducirse en aplicación de la cláusula rebus sic stantibus (estando así las cosas). La Sala de lo Civil ha atendido a un principio del derecho en virtud del cual se entiende que “las estipulaciones establecidas en los contratos lo son habida cuenta de las circunstancias concurrentes en el momento de su celebración, esto es, que cualquier alteración sustancial de las mismas puede dar lugar a la modificación de aquellas estipulaciones”.

El caso particular que ha dado pie a este pronunciamiento del Surpremo afecta a la filial española de Accor Hoteles, representada por el despacho Ashurst. La cadena hotelera gala ha visto reconocida su pretensión de que se redujese la renta de un contrato de arrendamiento vigente después del recurso de casación interpuesto contra una sentencia anterior de la Audiencia Provincial de Valencia, que le había denegado la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus a un contrato de arrendamiento de un hotel situado en la capital levantina.

De acuerdo a la sentencia, la renta del contrato se reduce en un 29% y se obliga al arrendador (que, con carácter previo al pleito, rechazó renegociar el contrato) a devolver el 29% de las rentas pagadas desde la interposición de la demanda. El Tribunal Supremo justifica la interpretación flexible de la doctrina sobre la cláusula, entendiendo que un contrato puede ser modificado si se dan circunstancias excepcionales e imprevisibles en el momento de su firma que alteren drásticamente la base económica del contrato y que, por ello, sea oneroso obligar a su cumplimiento.

Según consta en el escrito, “procede la modificación del contrato, de 25 de febrero de 1999, respecto de la relación arrendaticia del Hotel Ibis (marca con la que opera Accor ese activo), en el sentido de reducir la renta anual un 29% respecto de la renta vigente en el momento de interposición de la demanda”. Además, precisa “que dicha reducción de la renta arrendaticia será aplicable desde la presentación de la demanda del presente pleito hasta el ejercicio del año 2015, con la consiguiente devolución del exceso de renta cobrada durante la tramitación del presente procedimiento”.

Hasta la fecha, este principio clásico del derecho se había aplicado de forma muy excepcional. En este caso, el Supremo entiende, tras admitir de forma parcial las demandas del recurso de casación, que la crisis económica vivida en los últimos años es un elemento que las partes nunca pudieron prever en el momento de la firma del contrato y un hecho que puede alterar de forma excepcional el equilibrio en las prestaciones pactadas. Además, admite como argumento las rebajas de renta (50%) y de categoría (4 estrellas) que otra cadena hotelera (Eurostars) logró de su arrendador.

Según el equipo de abogados liderado por Oscar Franco y Juan Racionero, del departamento de Derecho Procesal y Arbitraje de Ashurst, cabe esperar que en futuras resoluciones del Tribunal Supremo se mantenga este criterio, lo que sería de gran relevancia por el impacto que podría tener en empresas hoteleras, centros comerciales y operadores de otros sectores que suscriban importantes acuerdos inmobiliarios para el ejercicio de su actividad económica. "La incidencia de este precedente en el sector hotelero e inmobiliario es muy relevante dado que la crisis económica ha afectado especialmente a tales sectores".