JUAN GARNICA, DIRECTOR hot DE AGUIRRE NEWMAN

"En 2015 habrá compras de hoteles; hasta ahora sólo ha habido operaciones de deuda"

Juan Garnica lidera el sector más HOT (Hoteles, Ocio y Turismo) de Aguirre Newman y afronta el próximo año con optimismo ante la recuperación inmobiliaria

Foto: Juan Garnica, director de Hoteles de Aguirre Newman
Juan Garnica, director de Hoteles de Aguirre Newman

Desde 2013, Juan Garnica lidera el sector más 'HOT' (Hoteles, Ocio y Turismo) de la consultoría inmobiliario Aguirre Newman, un departamento que ha pasado de tres a nueve personas en apenas año y medio, una señal inequívoca de que el mercado empieza a despegar. Este año, la firma ha participado en operaciones de compraventa de activos por valor de más de 350 millones de euros, en las transacciones de deuda con subyacentes hoteleros más importantes de este año, en la búsqueda de operadores en seis proyectos hoteleros y ha realizado medio centenar de valoraciones. 

Juan Garnica afronta el próximo ejercicio con optimismo, y no es para menos con las cifras que manejan para el cierre de 2014: casi 1.000 millones de euros en volumen de transacciones, un 65% más respecto a 2013. 

PREGUNTA. ¿Se puede hablar ya abiertamente y sin miedo de recuperación?

RESPUESTA. Desde los últimos doce meses estamos viviendo un momento dulce en todos los segmentos del mercado inmobiliario. Algunos han tenido más actividad que otros, pero lo que es indudable es el cambio de la percepción que los inversores institucionales tienen hacia España. Los fondos generalistas entraron con fuerza a finales de 2013, se crearon vehículos como las socimis, muy enfocadas al sector inmobiliario, y ahora lo que se está produciendo es una reactivación del interés de los inversores privados. Si a esto unimos las previsiones de recuperación económica, podemos decir perfectamente que estamos ante un cambio de ciclo.

P. ¿El mercado hotelero también ve la luz al final del túnel?

R. Este año llegaremos hasta los 1.000 millones de euros de inversión en operaciones hoteleras frente a los 600 millones de 2013. En 2006, en pleno boom se transaccionaron 1.700, lo que muestra una progresión bastante importante. Además, en 2015 se producirán muchas más operaciones de activos. Eso sí, a partir del año que viene habrá nuevos jugadores en el mercado. Ha habido un endeudamiento excesivo en torno a este sector y una actuación de la banca muy poco activa en este sentido, una actitud muy diferente a la que ha tenido con otros activos inmobiliarios, lo que, hasta la fecha, no ha favorecido las transacciones, aunque lo hará en los próximos años. 

P. ¿Cómo se presenta 2015 para este sector?

R. Vivirá importantes cambios en los próximos años. España tiene casi un millón de habitaciones distribuidas en 17.000 establecimientos –hoteles, hostales y aparthoteles–, de los cuales 6.200 establecimientos poseen más de 40 habitaciones con un total de casi 800.000. Es decir, tenemos un sector hotelero muy potente. Sin embargo, históricamente se ha movido gracias a inversores privados, a grupo familiares y operadores nacionales. Gracias a ellos se produjo todo el crecimiento en la época de bonanza. El problema ha sido el fuerte endeudamiento y, tras el estallido de la crisis, esos operadores nacionales se han encontrado con importantes problemas de financiación y ahora tienen muy poca capacidad de inversión. 

P. ¿Dónde estaba el inversor internacional?

R. Su escasa presencia es palpable, hasta el punto de que en la actualidad menos del 10% de las marcas que operan en España son internacionales. Es cierto que hay compañías como Hilton, Starwood, Marriott o Accor, pero su presencia nada tiene que ver con la que presentan en otros países. No obstante, a partir de ahora esperamos la llegada de mayor número de inversores internacionales.

Juan Garnica, director de Hoteles de Aguirre Newman
Juan Garnica, director de Hoteles de Aguirre Newman

P. ¿No viene por falta de producto?

R. El hecho de que no llegaran antes tiene su explicación. Hasta ahora, se han firmado sobre todo operaciones de deuda con subyacentes hoteleros, pero apenas la compra de hoteles. Hemos visto operaciones de deuda de Bankia o Eurohypo y son el paso previo a la compra de activos hoteleros. Los inversores extranjeros requieren y buscan volúmenes importantes de inversión y en un mercado tan atomizado como el español era muy difícil encontrarlo en grandes propiedades hoteleras. Sin embargo, sí ha habido en el mercado carteras de deuda con garantía hotelera de un tamaño considerable. Aunque todavía quedan un par de operaciones de deuda, a partir de 2015 vamos a empezar a ver transacciones con activos de verdad. Por un lado, seremos testigos de grandes operadores que quieren deshacerse de lotes de activos en propiedad, pero manteniendo la gestión y a la banca, que tendrá que empezar a sacar activos hoteleros al mercado. El Banco Sabadell, por ejemplo, está estructurando su cartera de hoteles y el resto de la banca está trabajando en esta línea. 

P. ¿Aterrizarán definitivamente las grandes marcas en Madrid?

Los inversores extranjeros requieren y buscan volúmenes importantes de inversión y en un mercado tan atomizado como el español era muy difícil encontrarlo en grandes propiedades hotelerasR. Para que esto suceda necesitamos edificios de 15.000 metros cuadrados en zona prime y, de momento no los hay en venta. Marcas como Mandarin, Hilton, Marriott o Hyatt necesitan un edificio que se convierta en su buque insignia en Madrid capital, pero no hay ningún edificio que cumpla con esos requisitos, que les permita tener 200 habitaciones, zona para convenciones, restaurantes... Y no les vale cualquier ubicación, tiene que estar en zona prime, y en Madrid implica el Paseo de la Castellana desde el Paseo del Prado hasta María de Molina.

P. ¿Meterán las socimis una patita en este sector?

R. Sin duda. Veremos alguna gran operación de socimis dentro del sector hotelero. Faltan vehículos de inversión colectiva que permitan a los inversores tener exposición al sector turístico más allá de la inversión en cotizadas como NH Hoteles o Sol Meliá. Faltan dos o tres cotizadas más y estas sociedades pueden poner al alcance de esos inversores la posibilidad de exponerse a este sector que hoy en día representa el 12% del PIB español. De momento, las socimis hasta ahora son generalistas, ¿por qué no crear un vehículo centrado en hotelesnbsp;El turismo español es el que mayor proyección internacional tiene y el que mayor crecimiento ha tenido en época de crisis.

P. ¿Madrid o Barcelona?

R. Barcelona se ha promocionado a nivel turístico de manera espectacular durante más de 20 años, lo que le ha llevado a situarse en el ranking mundial europeo sólo por detrás de París, Londres o Estambul. Ha recuperado los ratios operativos de 2008 y las perspectivas son muy buenas por la pujanza del mercado internacional y la recuperación de la demanda nacional. Solamente un cambio en la situación en Cataluña podría entorpecer todo esto. Si se llegase al extremo, sería negativo y afectaría indudablemente al viajero doméstico, por lo que hay que tener mucho cuidado con la potencial evolución de los acontecimientos en esa comunidad. En Madrid, por el contrario, la promoción internacional ha sido más deficiente y se ha apoyado más en el segmento corporativo y nacional, precisamente el que más ha sufrido desde que estalló la crisis. Hemos visto un mayor esfuerzo y proactividad de recursos públicos y privados, pero todavía queda mucho por hacer.

P. ¿El sector hotelero necesita renovarse?

nos ha favorecido la situación que se está viviendo en el norte de África, pero tenemos que ser conscientes de que ese mercado volverá a ser un destino turístico y no podremos competir con él en cuanto a costesR. En España hemos explotado demasiado el modelo de tres estrellas en la costa que aporta poco valor añadido y además nos ha favorecido la situación que se está viviendo en el norte de África, pero tenemos que ser conscientes de que ese mercado volverá a ser un destino turístico y no podremos competir con él en cuanto a costes. Ante el sector se abren ahora dos opciones o hacer hoteles de mayor calidad, de cinco estrellas, que permitan atraer a un perfil de cliente diferente y con mucho dinero o regenerar el concepto de tres estrellas tal y como está sucediendo con los hoteles urbanos en donde se está haciendo un hueco muy importante la oferta low cost que se mueve fundamentalmente por precios y ubicación y con una eficiencia operativa brutal gracias a la distribución online. Iberostar ya lo está haciendo con su marca Olé Hotels, con precios más asequibles, más orientados hacia la generación millenial o Facebook, totalmente dependiente de las nuevas tecnologías. Hasta hace 3 años se abría un hotel y se llenaba, pero el sector se está desintermediando por internet y las redes sociales. El cliente ya no depende de la agencia ni del turoperador para sus reservas, ya no es tan importante la marca como el concepto: el consumidor es el principal prescriptor de un hotel u otro. 

P. ¿Hay cabida para todo tipo de operadores?

R. El futuro más negro es para las categorías medianas cuyo producto no es especialmente barato pero su capacidad comercial es mucho más reducida si la comparamos con cadenas como Accor o Hilton, con capacidad de distribución propia. No obstante, a grandes rasgos podemos decir que nos movemos en dos extremos. Frente a los hoteles low cost tenemos establecimientos como el Santo Mauro de Madrid que representan un modelo de hotel boutique con pocas habitaciones, muy caro, con muchísima calidad y en el que cliente logra una gran satisfacción. Cambios de estructura del sector, más los cambios coyunturales de nuestra economía, cambios generacionales.

P. ¿Debería nuestra economía depender menos del turismo y de la construcción?

R. En España, el turismo representa el 12% del PIB, pero no es sólo turismo de paso. Muchos extranjeros vienen a nuestro país y se quedan varios días, con lo que el consumo es mayor y repercute positivamente en el empleo y ese impacto no se puede ignorar. Además, el 80% de los turistas extranjeros vienen a España de vacaciones y el 75% de las habitaciones de nuestra oferta hotelera –750.000 unidades– están en destinos de sol y playa y tenemos los destinos turísticos más consolidados del mundo en cuanto a accesibilidad, infraestructuras, precios y comodidades. 

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