Bruselas forzó al Gobierno a bajar los precios de los pisos de Sareb

La decisión del banco malo (Sareb) de rebajar los precios de venta de sus pisos, adelantada el miércoles por El Confidencial, no fue tomada motu proprio, sino que obedece a una 'recomendación' de la Comisión Europea en la reciente visita que realizó a nuestro país junto al BCE y el FMI (la troika). Hay que recordar que Bruselas fue la que impuso la misma creación del banco malo, por lo que estas recomendaciones siempre son atendidas por el Gobierno. Y eso es lo que ha hecho que los bancos accionistas no hayan opuesto resistencia a abandonar la política comercial de precios caros que tanto les convenía a ellos. En esta visita, la troika también cuestionó las provisiones subestándar, cuya desaparición tiene que negociar ahora el Ejecutivo con Bruselas.

Según fuentes al tanto de esta visita, los emisarios de la Comisión Europea y el BCE aplaudieron el desarrollo de Sareb en estos meses, en especial el código de conducta recientemente aprobado, pero insistieron en que el banco malo español tiene un conflicto de intereses inherente porque sus accionistas, los bancos 'sanos', son a la vez sus principales competidores para vender inmuebles. "Le dijeron al Gobierno que había un conflicto de interés que tiene atenazada a Sareb y que no había más remedio que superarlo para que empezara a cumplir su función de dar salida a los inmuebles de la banca rescatada, porque estaban muy preocupados por la inacción del banco malo", afirma una de las fuentes. De ahí que recomendara una bajada de precios.

Como adelantó El Confidencial en febrero, el vehículo presidido por Belén Romana había impuesto a las entidades comercializadoras -las mismas que han traspasado los inmuebles- un sobreprecio mínimo del 25% sobre el valor de dicho traspaso. De esta forma, pretendía obtener el mayor precio posible por sus inmuebles para cumplir su objetivo de generar una rentabilidad del 15% anual para sus accionistas -el FROB y los bancos sanos salvo BBVA-. Sin embargo, esta política dejaba los precios muy por encima de la demanda, con lo que la consecuencia ha sido que apenas se han vendido inmuebles (lleva 550 en el año frente a los 7.528 previstos) y que Sareb puede incurrir en unas fuertes pérdidas que lo fuercen a ampliar capital el próximo año.

"Bruselas entiende que única manera de que Sareb empiece a vender pisos es bajar los precios hasta niveles de mercado, por muy bajos que estos sean", según otra de estas fuentes. De hecho, asegura que, si se da el peor escenario posible y el Ejecutivo de Mariano Rajoy tiene que pedir una ampliación del rescate, una de las nuevas condiciones que impondrá la troika a nuestro país será una rebaja aún más radical de los precios de Sareb para culminar de una vez el necesario ajuste del mercado inmobiliario español.

Los bancos accionistas -y a la vez competidores- de Sareb eran los que más se oponían a que hundiera el mercado y los obligara a bajar los precios de sus propios inmuebles. De hecho, ya intentaron reducir todo lo posible el descuento con que se transfirieron desde las entidades rescatadas, y como este finalmente fue bastante importante, trataron de contrarrestarlo con un precio mínimo más alto. Además, la parálisis del banco malo les estaba permitiendo dar salida a sus propios pisos, que es su prioridad.

Pero ante las instrucciones de Bruselas, no han tenido más remedio que asumir esta bajada de precios y que empiecen a venderse los inmuebles de Sareb en competencia directa con los suyos. Por otro lado, "las entidades no quieren ni en pintura tener que poner más dinero en el banco malo en una ampliación de capital para cubrir las posibles pérdidas", señala otra de las fuentes. Es decir, los propios bancos tienen un conflicto de intereses interno respecto a Sareb, porque por un lado les interesa que no les haga la competencia, pero como accionistas no quieren perder su inversión.

Adiós a las provisiones subestándar

Otro de los puntos candentes de la visita de la troika fue el sistema de provisiones español, concretamente la llamada 'subestándar'  (que se aplica a créditos que no son morosos pero tienen mucho riesgo de serlo), un concepto que no existe en el resto de Europa. Según fuentes conocedoras de la situación, las autoridades europeas creen que el sistema debe homogeneizarse con los demás países, y el peligro es que se haga considerando que todo el crédito subestándar debe pasar a moroso, lo que dispararía la necesidad de provisiones -y de capital- de nuestras entidades. 

"Este tema salió a raíz de las nuevas exigencias para las refinanciaciones que impuso el Banco de España en abril, y de los refinanciados se pasó a todos los créditos subestándar", explica una fuente. Otra puntualiza que "prácticamente son los mismos créditos en todas las entidades, así que la solución para una cosa sirve para la otra". En todo caso, lo que los 'hombres de negro' dejaron claro es que quieren que se incrementen las provisiones para la llamada "morosidad oculta", aunque el Banco de España está buscando el equilibrio entre incrementar estas dotaciones y no provocar un nuevo agujero en las cuentas del sector.

Por ello, ha suavizado todo lo posible la nueva norma: relajó las exigencias que planteaba en su proyecto inicial de Circular (que se quedó en unos meros criterios interpretativos) y pretende conceder tres años a los bancos para que doten las nuevas provisiones.