El 'ladrillo' industrial tropieza con la falta de financiación y la exigencia de avales

El sector industrial y logístico español no consigue remontar el vuelo. Desde 2007, tanto los precios de venta como de alquiler han experimentado un continuo goteo a la baja y no consiguen recuperarse.

Al igual que está sucediendo en otros sectores -especialmente en el residencial-, la banca ha cerrado el grifo de la financiación de proyectos y operaciones dificultando su despegue.

“El suelo se ha convertido en un activo muy poco líquido lo que provoca que los bancos se muestren reacios a financiar operaciones dentro de este sector”, explica Gustavo Rodríguez, director de la división industrial y logística de Jones Lang LaSalle en España. "Esto, unido a los elevados precios que se siguen manejando en el mercado y a la escasez de la demanda, ha provocado que en 2010 no se hayan desarrollado nuevos proyectos y que haya habido pocas transacciones de activos inmobiliarios de este tipo".

Junto a los problemas de financiación, el sector se ha encontrado con otro obstáculo: el endurecimiento de las condiciones contractuales en los alquileres. Según explica la consultora, además de la finanza legal de dos mensualidades o el IBI, el aval bancario se ha convertido en un requisito imprescindible. “En algunos casos suelen pedirse garantías adicionales, ya sea el mencionado aval o incluso fianzas de hasta seis mensualidades dependiendo de la duración del contrato”, apunta Rodríguez.

Para Guillermo García Almuzara, director de agencia industrial y logística de la consultora, estamos ante un mercado en el que la demanda es muy escasa y puntual, de ahí que “sea el inquilino quien marca la tendencia y las pautas en los precios, generando tensiones a la baja en las rentas". En el mercado de alquiler se da incluso la circunstancia de que los propietarios de las naves ofrecen incentivos a los futuros inquilinos como el pago de las instalaciones o los traslados.

La banca también acumula suelo industrial en sus balances

En el futuro del sector industrial, el sector financiero también jugará un papel importante, según los expertos. Al igual que ha sucedido con el sector residencial, los balances de bancos y cajas han estado recibiendo “mucho suelo industrial como dación en pago”. Un suelo que aunque las consultoras no saben cuantificar, sí aseguran que está valorado muy por encima de los precios del mercado.

"Precisamente nuestra firma ha estado intermediando en Madrid en una operación de venta de un suelo industrial cerca del aeropuerto. El vendedor era un banco español y el potencial comprador un promotor español. Finalmente no se ha cerrado porque este último ofrecía un tercio del precio de venta", señala Rodríguez.

El inversor industrial o logístico es muy especializado. "Suele tratarse de inversores privados y family office, pero apenas hay fondos extranjeros", explica. A diferencia de lo que sucede en oficinas y centros comerciales, donde los fondos oportunistas han estado más activos, en el industrial se trata de fondos core o prime, conservadores y que buscan buenos activos.

"Los opportunity funds estuvieron muy activos durante todo 2008 en el mercado industrial español. Sin embargo, no encontraron productos atractivos con rentabilidades por encima del 10% y decidieron marcharse".

La consultora señala que los inversores están optando por volver al mercado de oficinas y retail, aunque prevé una ligera reactivación del mercado durante este ejercicio por la bajada de precios y por el aumento de la brecha entre el diferencial de la rentabilidad que ofrecen estos productos en España respecto a los principales países europeos donde las yields están contrayéndose. A esto hay que sumar además la constitución de nuevos fondos paneuropeos que invertirán en España con el objetivo de diversificar.