Cómo hipotecarse y no morir en el intento

"La adquisición de la vivienda probablemente será una de las operaciones económicas más importantes que una persona realiza a lo largo de su vida". Es la primera frase con la que el Banco de España comienza la presentación de la 'Guía de acceso al préstamo hipotecario'. Un extenso documento de casi 80 páginas en el que el organismo regulador recoge toda la información que un futuro hipotecado debe conocer cuando accede a este tipo de crédito para adquirir una vivienda. 

"La Guía tiene como objetivo facilitar a los ciudadanos las claves para comprender y valorar adecuadamente los distintos elementos de la que será, con toda probabilidad, una decisión muy relevante para su economía personal", apunta el Banco de España, que insiste en la necesidad de que quien vaya a suscribir un crédito o un préstamo hipotecario debe "ser consciente de las obligaciones que está asumiendo al contrartarlo". 

Esta guía, que ya está disponible en la página web del Banco de España y lo estará también de forma gratuita en las sucursales y en los sitios digitales de las entidades financieras que ofrezcan préstamos hipotecarios, ha sido diseñada para que los clientes puedan consultarla antes de adoptar cualquier decisión. 

La guía describe, por ejemplo, qué son los préstamos y créditos con garantía hipotecaria, sus características, y recalca las responsabilidades que asume el cliente al contratarlos y las consecuencias que pueden derivarse si no afronta las obligaciones asumidas al firmar su hipoteca, como, por ejemplo, la pérdida del inmueble en un procedimiento de ejecución hipotecaria. 

También detalla minuciosamente los elementos básicos de estos productos, como el importe, la tasación, los plazos, las amortizaciones, las comisiones y gastos habituales y explica qué es la tasa anual equivalente (TAE), el coste real del préstamo. La guía se detiene en uno de los aspectos fundamentales de los préstamos hipotecarios, como son los tipos de interés, las limitaciones a su variabilidad, los mecanismos de cobertura en los contratos con tipo de interés variable y los contratos denominados en divisas distintas al euro. De hecho, respecto a las hipotecas multidivisa -término que el Banco de España evita utilizar y que tanta polémica han suscitado-, señala que el consumidor, a la hora de hipotecarse "debe valorar en su conjunto y considerar si un tipo de interés inicial más bajo le compensa de los riesgos que va a asumir".   

Cláusulas suelo e hipotecas multidivisa

El documento elaborado por el Banco de España incluye simulaciones sobre la evolución del importe de las cuotas en un préstamo hipotecario bajo diferentes escenarios de los tipos de interés y diferentes plazos de amortización e insiste, por ejemplo, en el significado y las implicaciones para el cliente de la denominada garantía hipotecaria, así como de la responsabilidad del deudor ante el impago de la hipoteca y los procedimientos de ejecución hipotecaria.  

En la guía también se recuerda qué información debe recibir el cliente tanto antes de contratar su hipoteca como en el momento de firmarla, el contenido de los contratos, la intervención del notario y la inscripción en el Registro de la Propiedad. De hecho, otorga al notario la obligación de informar al prestatario, en el momento de la escritura, y de advertir de los riesgos derivados del contrato, como por ejemplo, si incorpora cláusulas suelo y techo; si lleva asociada la contratación de instrumentos de cobertura del riesgo de tipos de interés, o si se concede en una o varias divisas -las denominadas hipotecas multidivisa-.

Por último, trata además de las relaciones entidad-cliente posteriores a la formalización del contrato, como todo lo referido a las cuotas, a la revisión de los tipos de interés y a las amortizaciones anticipadas. 

El Banco de España señala que la 'Guía de acceso al préstamo hipotecario' "forma parte de las acciones que fomentan la transparencia en las relaciones entre entidades y consumidores, apoyadas en la Orden EHA/2899/2011 de transparencia y protección del cliente bancario y en la Circular del Banco de España 5/2012", pero también recoge indicaciones de la recién aprobada ley de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios.