Los futuros hoteles a pie de playa, inviables según la nueva Ley de Costas

La nueva Ley de Costas aprobada recientemente por el Gobierno ha supuesto la amnistía de miles de viviendas que se encontraban situadas, literalmente, en primera línea de playa. Asimismo, ha permitido ‘salvar’ del cierre múltiples negocios industriales, chiringuitos, puertos deportivos y demás construcciones pegadas al mar, ampliando la concesión de todas las construcciones situadas en la denominada zona de dominio público marítimo-terrestre (DPMT). 

Sobre todas ellas pesaba como una losa un año: 2018. Fecha que habría marcado el principio del fin de todas las concesiones y el derribo inmediato y masivo de todas las construcciones. Con el cambio normativo, todas ellas han recibido un auténtico salvavidas ya que permite prórrogas en las concesiones que pueden alcanzar los 75 años. Viviendas, chiringuitos, clubes deportivos ya existentes podrán mantenerse en pie, pero a cambio de invertir en la mejora de la eficiencia energética de sus instalaciones. De ello dependerá la duración de la nueva concesión.

La normativa ha despertado críticas y alabanzas a partes iguales. Aunque desde el Ministerio de Medio Ambiente insisten en que la nueva norma no va a permitir construir en zonas donde hasta ahora no se podía, algunos juristas destacan que la ley está sujeta a interpretaciones y, por tanto, no lo descartan. 

“Es un golpe terrible para el litoral español ya que va a permitir construir donde ahora no se podía alimentando una nueva burbuja inmobiliaria. Se trata de una vía de escape legal para la vuelta del negocio del ladrillo. Se ha abierto de nuevo la veda”, lamentan sus detractores.    

Sin embargo, las nuevas construcciones no lo tendrán nada fácil. El desembolso económico se presenta tan abultado que todo indica que desincentivará cualquier iniciativa. Los datos no dejan lugar a dudas. Por ejemplo, para un hotel de 3 estrellas que decida instalarse en zona de DPMT -ver imagen-, con 170 habitaciones y 8.500 metros cuadrados, con una inversión total de nueve millones de euros, deberá abonar un canon del 8% que se comerá en torno a medio millón de euros, el 57% del beneficio bruto de explotación, según estimaciones de Sociedad de Tasación.

“La nueva Ley de Costas no legaliza nada que fuera ilegal: aporta seguridad jurídica a lo que hay y desincentiva bastante la implantación de nuevos proyectos en estas zonas”, comenta Juan Fernández-Aceytuno, director general de la compañía.

A esto se suma la falta de financiación con la que también se está encontrando el sector hotelero. Según la consultora BNP Paribas Real Estate, la actividad inversora prácticamente se paralizó en 2012, registrándose un mínimo histórico de 55 millones de euros.

La organización ecologista Greenpeace, no obstante, teme un nuevo pelotazo inmobiliario. La rebaja de la zona de protección marítimo-terrestre de los 100 metros que contemplaba la normativa anterior (1988) hasta los apenas 20 de la nueva norma, "no sólo es una invitación de facto a preparar un nuevo ladrillazo en la costa española, sino que supone abrir de par en par la puerta a una legalización parcial del macrohotel de El Algarrobico levantado en la costa almeriense y pendiente de demolición tras varias sentencias que así lo han dictaminado".

Fuentes del sector inmobiliario entienden, por el contrario, que "el cambio de restricción de la línea de 20 metros del dominio público sólo afecta a las riberas de los ríos y trata de regularizar un conjunto de edificaciones ya existentes más que nuevas implantaciones". Estas mismas fuentes descartan un nuevo boom inmobiliario al calor de la nueva legislación. "Hay un volumen muy importante de terrenos pendientes de desarrollo que se encuentran paralizados". 

Sólo en Andalucía se podrían construir hoy más de 576.000 viviendas en los 64 municipios costeros, de las cuales 238.000 ya estarían en planes parciales aprobados, pero que realmente hoy por hoy no tienen expectativa alguna de ser desarrollados y construidos, según datos de la Confederación de Empresarios de Andalucía (CEA). "Pensar en un nuevas implantaciones con un inmenso stock de vivienda terminada parece poco probable", concluyen estas fuentes. 

Por su parte, los empresarios hoteleros agrupados en la Confederación Española de Hoteles y Alojamientos Turísticos (CEHAT) se muestran reacios a nuevos proyectos. “Somos los más interesados en que la planta hotelera en nuestras costas no siga creciendo porque no queremos que se produzca un desfase entre oferta y demanda. No queremos más competencia”, aseguraba recientemente Ramón Estalella, secretario general de la CEHAT. En su opinión, la gran ventaja de la nueva Ley de Costas, tal y como apunta Fernández-Aceytuno, es que “transmite seguridad jurídica a las construcciones que se hicieron en su momento dentro de la legalidad y que ya estaban ahí, con derechos adquiridos”. 

Para Eva Velasco, abogada del despacho Cuatrecasas, las consecuencias de los cambios en los deslindes y en el tiempo de concesión y autorización repercutirán enormemente en puertos y playas, residencias y hoteles costeros. “Hay que estudiar cada caso, analizar cada propiedad o concesión próxima a la costa, y no esperar ni un minuto para tramitar las prórrogas concesionales y hacer seguimiento de la implementación de las medidas de la ley, con el objeto de aprovechar las oportunidades que ofrece y evitar, en la medida de lo posible, afectación a derechos preexistentes”.