La banca también cierra el grifo de la financiación a los centros comerciales

El sector de los centros comerciales en España se enfrenta a una doble, si no triple encrucijada: están en medio de la crisis inmobiliaria, la puesta en marcha de nuevos proyectos se ha encontrado de frente con la falta de financiación al tiempo que los españoles continúan reduciendo sus gastos cuando acuden a las superficies industriales.

Atrás ha quedado la época dorada de un sector que levantaba al año unos 800.000 metros cuadrados de Superficie Bruta Alquilable (SBA). Ahora, la actividad se ha reducido a la mitad. Algunos proyectos están el aire o buscan comprador, otros han entrado a formar parte de los activos de los bancos mientras que otros, ni siquiera verán la luz.

“En la situación actual es muy difícil obtener financiación. Las grandes inmobiliarias españolas que en el pasado fueron muy activas en este segmento están muy paradas. La poca actividad que se observa se debe a inversores extranjeros”, comenta a El Confidencial, Gonzalo Senra, jefe del departamento de retail de CB Richard Ellis.

No en vano, son los que cuentan con el capital suficiente para poner en marcha un proyecto comercial. “Algunos de estos inversores aterrizan en España con líneas de crédito corporativas o vienen ya con la financiación bajo el brazo para proyectos específicos”, comenta Senra.“La banca sólo está concediendo crédito a proyectos muy claros y  en el mejor de los casos no conceden más del 50%”.

“Las entidades financieras te exigen ahora una precomercialización del 80% frente al 30% de hace unos años”, explica José Antonio García uno de los fundadores de Wit Retail, una promotora de centros comerciales surgida hace algo más de un año de la mano de algunas de las víctimas de la crisis.  

Y coincide con Senra en señalar que el gran problema, al igual que sucede en otros segmentos como el residencial, es la falta crédito. "O consigues que el banco te financie el 80% o no te queda otra salida que recurrir a un fondo de inversión extranjero”.  

Precisamente, esta pequeña promotora, de la mano del Grupo Lar y con la participación del fondo británico RockSpring, ha puesto en marcha un complejo comercial de más de 45.000 metros cuadrados en Sagunto (Valencia). La inversión roza los 100 millones de euros y el parque comenzará a funcionar el próximo ejercicio.También echará a andar en 2012, en septiembre, Puerto Venecia en Zaragoza, con el respaldo de British Land y el fondo de capital riesgo Orion. 

Para 2014, uno de los proyectos más importantes que verá la luz será Valdebebas Center, que el grupo de capital riesgo Doughty Hanson, el promotor holandés Multi Development y la empresa española Proactiva Asset Management promueven en Valdebebas, uno de los nuevos barrios de Madrid y que albergará uno de los complejos más lujosos de España en 135.000 metros cuadrados. Valdebebas Center supondrá una inversión de 400 millones de euros y además de enseñas de lujo como Bulgari, Gucci, Tiffany o Cartier, albergará operadores que entran por primera vez en España, como el japonés Uniqlo (competidor de Zara) o Gilly Hicks (Abercrombie), entre otras, compartiendo espacio con Apple, Cos (H&M), Forever 21, Hamleys o Gap.

Rebajas agresivas de precios en el suelo

Al igual que en la promoción residencial, industrial o de oficinas, el suelo ha jugado en el pleno boom inmobiliario un papel clave, especialmente en cuando al precio de los desarrollo. Con la crisis, el precio del suelo se ha desplomado y los expertos del sector retail coinciden en señalar la necesidad de ajustar su precio del suelo a la realidad actual. "Vale menos de la mitad que hace tres años. A día de hoy se están pidiendo rebajas del 60%", comenta José Antonio García. Por su parte, Gonzalo Senra reconoce que escasea el suelo finalista para el desarrollo de centros o complejos comerciales.

Los bancos también cuentan en sus balances con activos comerciales adjudicados, si bien resulta complejo determinar a cuánto asciende dado que en contadas ocasiones detallan la composición de su cartera inmobiliaria. Fuentes financieras consultadas por El Confidencial señalan que entre los adjudicados suelen figurar centros comerciales que operativamente no funcionaban bien por lo que han optado por no refinanciar estos proyectos. 

Banco Sabadell, por ejemplo, cuenta con 112 millones de euros en producto comercial acabado, un millón de euros en promociones en curso y solares y dos millones en suelo. El ladrillo comercial apenas representa el 4% de la cartera total. 

Salvia, la filial inmobiliaria del banco, inició a mediados de febrero la comercialización de uno de los mayores parques comerciales en Madrid: Avenida de América 115. La entidad recibió este activo, en manos de Reyal Urbis a cambio de cancelar cien millones de euros en deuda. El proyecto,  de 50.683 metros cuadrados de SBA, estará listo para el primer semestre de 2012. 

La inmobiliaria de Rafael Santamaría también cedió a Sabadell, BBVA, Santander, Bancaja y Banco de Valencia, Castellana 200, un solar situado en las inmediaciones de Plaza Castilla en el que, tras descartar la construcción de viviendas, el complejo dispondrá de oficinas, un centro comercial y un hotel. Otro ejemplo, Parque Corredor del Henares, de la filial patrimonialista de Sacyr Vallehermoso (Testa), fue a parar a manos de Caixa Catalunya (en un 35%), como parte también de un acuerdo de canje de deuda por activos.